愛華網(wǎng)???? 角逐二三線市場 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的崛起，正在成為房企綜合實力展現(xiàn)的一個新角逐場。 “2014年底，永泰地產(chǎn)在哈爾濱投資5億元，面積20000多平方米的主題樂園將正式營業(yè)，這將成為哈爾濱第一家主題樂園式的商業(yè)綜合項目?！庇捞┑禺a(chǎn)董事長李禮告訴《中國經(jīng)營報》記者。據(jù)悉，永泰地產(chǎn)將在哈爾濱、呼和浩特、銀川等城市耗資300億元打造城市綜合體，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)成為其未來戰(zhàn)略布局的重要一步。 和永泰瞄準(zhǔn)二三線城市商業(yè)市場類似的是，越來越多的房企紛紛高舉商業(yè)地產(chǎn)大旗，轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟潛力較好的二三線城市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，最近一個月內(nèi)，包括永泰、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、萬科等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。 對此，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為，當(dāng)前房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)主要有四種情況——主動、被動、盲動、心動。其中后三者占比較大。在他看來，具有詳細(xì)的戰(zhàn)略規(guī)劃，主動轉(zhuǎn)型才是企業(yè)突圍的核心?！暗悄壳翱磥?，不排除一些企業(yè)為了跟風(fēng)市場而做出的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，政策層面影響大于主動改變的意愿，對他們來說，轉(zhuǎn)型商業(yè)不僅要有一支專業(yè)的團隊，還要彌補后期運營方面的缺失，否則轉(zhuǎn)型風(fēng)險很大。” 發(fā)展空間較大 二三線城市甚至四線城市拿地拿項目，企業(yè)所投放的資金遠(yuǎn)比一線城市少，而且在拿地政策上可以享受到一些稅收的優(yōu)惠。 4月10日，永泰地產(chǎn)總裁戴迪高調(diào)宣布將立足北京，向二三線城市進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營模式從銷售為主向租售并舉發(fā)展。 “未來5年，永泰地產(chǎn)將建設(shè)5家單體面積在5萬平方米以上的五星級酒店，建立3個8萬~15萬平方米的購物廣場，取得5個100萬平方米的開發(fā)項目，年均銷售面積達(dá)100萬平方米，年均銷售額人民幣50億元?！贝鞯险f。 記者了解到，2012年以來，永泰先在哈爾濱耗資20億元拿下占地30萬平方米、總建筑面積120萬平方米的哈爾濱永泰城項目。2013年又相繼在銀川和呼和浩特兩個城市分別耗資13億元和14億元，拿下兩塊占地84萬平方米，總建筑面積達(dá)370萬平方米的永泰城項目。 無獨有偶，華遠(yuǎn)地產(chǎn)最近在商業(yè)地產(chǎn)上也是動作頻頻。
1月初，華遠(yuǎn)以10億元價格斬獲通州地塊，目前土地屬性定位為住宅商業(yè)金融綜合用地，總建筑面積約為12.3萬平方米，加上此前項目，目前華遠(yuǎn)地產(chǎn)中商業(yè)地產(chǎn)占比達(dá)10萬平方米。 據(jù)悉，華遠(yuǎn)正大力推動集團層面的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，項目涉及長沙、青島、西安等城市。華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著調(diào)控政策的不斷細(xì)化，不同物業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展分化將更加顯著，住宅市場限購后，短期內(nèi)很難有新的產(chǎn)品創(chuàng)新，在目前的市場形勢下，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值進(jìn)一步凸顯。 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商RET睿意德方面發(fā)布的信息顯示，青島、蘇州、昆明、天津、沈陽、成都等二三線城市成為商業(yè)地產(chǎn)扎堆區(qū)，商業(yè)項目的業(yè)態(tài)也從單純的寫字樓發(fā)展到綜合體，體量從10多萬平方米上升到100萬，并有針對性地推出了一些特色領(lǐng)域的產(chǎn)品線。 對此，王永平告訴記者，目前一線城市的項目地產(chǎn)相對飽和，二三線城市基本處于供不應(yīng)求的局面，有市場需求。“從國外一些城市的發(fā)展進(jìn)程看，當(dāng)一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展到了一定程度后，商業(yè)地產(chǎn)便會成為一種新的業(yè)態(tài)?！?p> “從國外一些城市的發(fā)展進(jìn)程看，當(dāng)一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展到了一定程度后，商業(yè)地產(chǎn)便會成為一種新的業(yè)態(tài)。” 房企戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移 “從市場環(huán)境來看，部分二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的供需敞口加大，為迎合地方政府、消費者、地方企業(yè)的發(fā)展，加大商業(yè)地產(chǎn)的供給成為必然。特別是樓市持續(xù)調(diào)控加快了住宅業(yè)‘低風(fēng)險、高收益’行業(yè)特征的退化，新型城鎮(zhèn)化的制度紅利又提高了商業(yè)地產(chǎn)投資回報率?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)如此認(rèn)為。 不過，對于房企來說，謀劃商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型總有那么一絲的“不情愿”。特別是住宅市場在遭遇限購、限貸后等緊縮政策后，“國五條”細(xì)則的陸續(xù)出臺，更讓開發(fā)商推盤熱情跌至冰點。 作為住宅專家的萬科，也開始在全國各地開展商業(yè)地產(chǎn)實驗?！坝捎诩冏≌玫毓?yīng)越來越少，不做商業(yè)地產(chǎn)就得退出一些市場?！比f科董秘譚華杰表示，“至于商業(yè)地產(chǎn)每年的投資占比，萬科是五年內(nèi)不超過20％。” 公開資料顯示，目前排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時代。2011年保利新增的20個土地項目中，有多達(dá)10個是商業(yè)地產(chǎn)項目；據(jù)不完全統(tǒng)計，目前萬科已擁有18個購物中心，商業(yè)項目規(guī)模達(dá)到600萬平方米。 盡管如此，對于部分開發(fā)商來說，二三線城市投資成本仍具優(yōu)勢。 “30萬人口的集群配置10萬平方米的購物中心是比較理想的投資成本控制，如果再多，可能成本就需要重新衡量定位?！标柟庑聵I(yè)副總裁吳堯認(rèn)為。 在他看來，目前一線城市部分地區(qū)的商業(yè)中心已經(jīng)出現(xiàn)飽和狀態(tài)，而二三線城市發(fā)展空間較大，但是最終需要根據(jù)城市人口確定購物中心的數(shù)量。 一般來說，二三線城市甚至四線城市拿地拿項目，企業(yè)所投放的資金遠(yuǎn)比一線城市少，而且在拿地政策上可以享受到一些稅收的優(yōu)惠。 李禮也表示，像永泰城的體量基本上都是上百萬平方米的規(guī)模，與之匹配至少要有20萬平方米的地塊，但是目前在一線城市例如北京、上海等，順利獲得土地已經(jīng)非常困難。“所以大城市滿足不了業(yè)態(tài)的需求，相反，二三線城市在人口和體量上更容易實現(xiàn)業(yè)態(tài)的多元化。我們選擇城市的標(biāo)準(zhǔn)是要在300~500公里范圍內(nèi)有輻射能力，目前看省會城市和一些較大城市有這個實力?！?p> 戰(zhàn)略模式待考 這些企業(yè)大多沒有認(rèn)真規(guī)劃和做前期資金儲備計劃，往往是項目開始動工建設(shè)或者營業(yè)后，由于沒有成熟的運營團隊而出現(xiàn)經(jīng)營不善的局面。 不論是主動轉(zhuǎn)型還是形勢所迫，房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的號角已經(jīng)吹響，在千軍萬馬角逐中，如何突顯個性化主題是商業(yè)地產(chǎn)避免同質(zhì)化的關(guān)鍵。 王永平告訴記者，綜覽商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，在全國范圍內(nèi)擁有一套成熟的運營模式的企業(yè)幾乎沒有。“雖然萬達(dá)和萬象城是商業(yè)地產(chǎn)中比較成熟的一個業(yè)態(tài)模式，但是相較于每個企業(yè)自身的定位，這種發(fā)展模式并不具備參考價值?！?p> 21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，目前看來，商業(yè)地產(chǎn)不論是一線城市還是二三線城市，都無一例外地復(fù)制“購物中心+商業(yè)街+酒店+寫字樓+公寓”的模式?！斑@種投資模式對應(yīng)的是成熟的商業(yè)地產(chǎn)運營團隊，從住宅到商業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型后，未來商業(yè)存活率的狀況是投資者必須考慮的頭等要素?！?p> 在他看來，從營銷角度來說企業(yè)需要有一個差異化的定位，才會產(chǎn)生這種消費的價值和附加值。遺憾的是，目前很多轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的房企一定程度上并不具備上述因素。 王永平認(rèn)為，目前很多企業(yè)轉(zhuǎn)型的初衷是因為手上握有很多土地，但是住宅限購的政策讓地產(chǎn)企業(yè)只能做商業(yè)，“這些企業(yè)大多沒有認(rèn)真規(guī)劃和做前期資金儲備計劃，往往是項目開始動工建設(shè)或者營業(yè)后，由于沒有成熟的運營團隊而出現(xiàn)經(jīng)營不善的局面。對這些企業(yè)來說，這種轉(zhuǎn)型最終必然失敗”。
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