愛華網(wǎng)???? 從堅(jiān)決反對到審慎介入 商住比二八開 一直堅(jiān)持專注住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，以下簡稱“萬科”），其運(yùn)作的深圳龍崗萬科廣場購物中心預(yù)計(jì)10月份開業(yè)，招商率已完成80%，萬科的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略即將小試牛刀。 而事實(shí)上，從1993年開始，萬科堅(jiān)持做減法，逐步走上了專業(yè)化的道路，專注于住宅地產(chǎn)成了萬科的專一業(yè)務(wù)。直至2011年6月，萬科才對原先的策略稍有調(diào)整，宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。如今兩年過去了，萬科的商業(yè)開發(fā)已進(jìn)入收獲期，一個隱形商業(yè)地產(chǎn)帝國即將面世。 梳理萬科布局商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變歷程，從萬科董事長王石的堅(jiān)決反對，到萬科總裁郁亮的審慎進(jìn)入，萬科的商業(yè)地產(chǎn)之路在搖擺中前行。 萬科綜合體與社區(qū)型商業(yè) 萬科廣東區(qū)域正在開發(fā)和即將開發(fā)的多個項(xiàng)目中，被譽(yù)為“千億龍頭”的第一個城市綜合體龍崗萬科廣場，備受業(yè)內(nèi)的關(guān)注。深圳市萬科商業(yè)管理公司總經(jīng)理張強(qiáng)稱，龍崗萬科廣場初步定于年底開業(yè)。 龍崗萬科廣場位于龍崗中心城龍翔大道與德政路的交會處（龍崗區(qū)政府對面），該CBD綜合體的前身是新老西村的舊改項(xiàng)目，總占地面積23.6萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋了高端商業(yè)、甲級寫字樓和商務(wù)公寓。 作為大型舊改項(xiàng)目，該綜合體的誕生歷經(jīng)波折。據(jù)悉，2002年龍崗區(qū)政府就已對新老西村舊城改造項(xiàng)目立項(xiàng)，確定了改造的具體方案，由九州地產(chǎn)承建。2006年7月，萬科公告稱與九州地產(chǎn)簽署協(xié)議，萬科支付九州地產(chǎn)10.97億元獲得該項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開工時間是2007年3月，竣工時間是2009年10月。 但由于在項(xiàng)目拆遷、居民安置補(bǔ)償上的分歧較大，該綜合體的建設(shè)長期擱淺。 2010年，為迎接深圳特區(qū)成立30周年，該項(xiàng)目重啟建設(shè)。在建設(shè)回遷房、完善多個公共服務(wù)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，龍崗萬科廣場將打造成建筑面積超100萬平方米的大型城市綜合體，形成集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的一站式購物中心。 而萬科在廣東區(qū)域的其他綜合體也即將面世。位于深圳鹽田的壹海城由萬科與招商地產(chǎn)聯(lián)手打造，總建筑面積約35.7萬平方米，該項(xiàng)目集海景住宅、海岸街區(qū)式購物中心、高端寫字樓于一身，擁有多項(xiàng)市政配套。 今年5月，萬科稱廣州區(qū)域今年內(nèi)將推出三個商辦項(xiàng)目，包括一個商業(yè)綜合體、一個商業(yè)中心和一個度假酒店。其中的商業(yè)綜合體是萬科云，總建筑面積為8.3萬平方米，萬科欲將其打造成進(jìn)軍廣州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的首個綜合體。 而萬科布局佛山的商業(yè)項(xiàng)目也在緊鑼密鼓地進(jìn)行中，大型綜合體南海萬科廣場和佛山萬科廣場都預(yù)計(jì)2014年上半年開業(yè)，佛山萬科還推出了旗下社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品品牌“水晶坊”、“金域坊”，至今佛山萬科商用系列產(chǎn)品規(guī)模共逾50萬平方米。 相比于廣東區(qū)域的綜合體開發(fā)，坐鎮(zhèn)萬科北京區(qū)域的萬科副總裁、主管商業(yè)地產(chǎn)的毛大慶更熱衷于社區(qū)商業(yè)的深耕。 近年來，北京萬科增加了旗下樓盤的商業(yè)配套服務(wù)，逐漸形成了小區(qū)商業(yè)的全套“標(biāo)配”，即“五菜一湯”：“五菜”是指萬科第五食堂、超市、銀行、洗衣店和藥店，“一湯”是指萬科“幸福街市”。 毛大慶稱，萬科“五菜一湯”實(shí)際上是向香港領(lǐng)匯模式學(xué)習(xí)做社區(qū)商業(yè)，而萬科的社區(qū)型購物中心學(xué)的則是北京望京凱德Mall，這兩類主流產(chǎn)品占了萬科商業(yè)開發(fā)的60%。 據(jù)了解，目前北京萬科的商業(yè)體量已經(jīng)超過50萬平方米，包括中糧萬科長陽半島的18萬平方米商業(yè)配套、金隅萬科廣場的15萬平方米商業(yè)中心、萬科金第朗潤園的12萬平方米商業(yè)綜合體，以及京投銀泰萬科郭公莊項(xiàng)目的8萬平方米商業(yè)面積。 國信證券首席地產(chǎn)分析師方焱告訴時代周報(bào)記者，商業(yè)綜合體往往伴隨地方政府的投資沖動，投入太大，定位又太高端，遠(yuǎn)離了普通居民的消費(fèi)需求，租金回報(bào)不理想，而社區(qū)型商業(yè)貼近老百姓的生活，低投入且經(jīng)營回報(bào)穩(wěn)定，發(fā)展起來具有較強(qiáng)的持續(xù)性。 時代周報(bào)記者致電萬科方面，試圖進(jìn)一步了解萬科的城市綜合體與社區(qū)商業(yè)各自的布局情況，未能得到萬科公司的回應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士稱，由于萬科的商業(yè)物業(yè)在京、滬、粵、渝等地呈現(xiàn)遍地開花的態(tài)勢，“很難統(tǒng)計(jì)目前萬科累計(jì)開發(fā)和持有了多少的量”。 明確住宅與商業(yè)八二配比 對于萬科商業(yè)地產(chǎn)如今的橫空出世，顯然已經(jīng)超出了王石的預(yù)料。 還記得2009年8月，王石在中山大學(xué)的演講中宣稱：“如果有一天，萬科不走住宅專業(yè)化的道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對?！?p> 王石時代的萬科對于專業(yè)化的堅(jiān)持不容他人質(zhì)疑。 萬科創(chuàng)業(yè)之初曾瘋狂多元化而困境重重，1996年萬科開始壯士斷腕地“賣掉輔業(yè)，專心發(fā)展主業(yè)”，向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略傾斜。王石以美國最大的住宅開發(fā)商帕爾迪為偶像，堅(jiān)持住宅產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化戰(zhàn)略，以快速拿地開發(fā)、快速銷售的高周轉(zhuǎn)模式?jīng)Q勝市場，經(jīng)過了多次的區(qū)域擴(kuò)張，十多年后發(fā)展成為“地產(chǎn)一哥”。 但是2008年之后市場形勢的變化，已經(jīng)讓萬科不得不正視，住宅開發(fā)的下一步走向何方。 首先是城市化進(jìn)程的演變下，市場對物業(yè)配套的新需求，純粹的住宅將不再是房地產(chǎn)市場的主流。方焱告訴時代周報(bào)記者，“近些年地方政府的土地出讓，商業(yè)地塊的比重越來越大，居住用地和商業(yè)用地的混合搭配，要求開發(fā)商必須將兩種業(yè)態(tài)結(jié)合起來做，這是地方政府出于經(jīng)營城市的需要設(shè)定的規(guī)則，萬科必須適應(yīng)?！?p> 由于缺乏商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，萬科在拿地上跟其他房企相比已沒有優(yōu)勢。2009年在北京房山，萬科拿到的土地要比一街之隔的首創(chuàng)集團(tuán)貴一倍，僅僅因?yàn)槭讋?chuàng)集團(tuán)向政府承諾做一個大型的“奧特萊斯”。 方焱對時代周報(bào)記者說，“萬科作為大型企業(yè)，發(fā)展到一定階段后，也應(yīng)該適當(dāng)?shù)爻恋硪恍┥虡I(yè)物業(yè)來抵御和分散風(fēng)險”。 對于是否該改變住宅專業(yè)化戰(zhàn)略，涉足商業(yè)地產(chǎn)，萬科內(nèi)部曾有過激烈的爭議，經(jīng)過郁亮等人的爭取，萬科內(nèi)部逐漸達(dá)成一致，2010年3月，王石公開表示，“萬科需要順應(yīng)城市的發(fā)展趨勢，在繼續(xù)堅(jiān)持主流住宅開發(fā)業(yè)務(wù)模式的基礎(chǔ)上，嘗試與住宅相配套的其他物業(yè)類型，提升在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭能力”。 2010年3月，萬科首次與商業(yè)地產(chǎn)“約會”：以10.04億元拿下東莞市長安鎮(zhèn)長青路的商業(yè)地塊，即東莞長安萬科中心，該項(xiàng)目總建筑面積25萬平米，規(guī)劃打造成集購物中心、情景街區(qū)、住宅、寫字樓的綜合體。 此后，萬科加速了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程，“計(jì)劃未來住宅與持有物業(yè)的開發(fā)比例為8:2”。 2011年6月，萬科正式宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，將從社區(qū)商業(yè)擴(kuò)展為城市商業(yè)，未來進(jìn)入城市綜合體的開發(fā)，并確定了商業(yè)地產(chǎn)的三大產(chǎn)品線，包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區(qū)商業(yè)“萬科紅”。 對于萬科近年來的地產(chǎn)多元化戰(zhàn)略，有 “民間地產(chǎn)分析師”之稱的尹香武對時代周報(bào)記者說，“萬科光做住宅并不是真正的專業(yè)化。做商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，都屬于房地產(chǎn)的專業(yè)化，而且很有必要把商業(yè)、住宅、工業(yè)的空間關(guān)系進(jìn)行融通，構(gòu)建真正的專業(yè)化”。 單純散售或喪失分散風(fēng)險意義 盡管在開發(fā)建設(shè)上如火如荼，由于定位的搖擺，萬科商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略也是在搖擺中前行。 在2010年的一個內(nèi)部會議上，郁亮曾經(jīng)坦言不看好商業(yè)地產(chǎn)，“做一個10萬平米的城市綜合體，資金占用之大，相當(dāng)于少開一個地方分公司”。
因此，“萬科做的商業(yè)完全是為住宅服務(wù)的，是以社區(qū)商業(yè)為主”。 而在社區(qū)商業(yè)開發(fā)成規(guī)模后，2013 年1 月，萬科成立了商用地產(chǎn)管理部，稱未來將整合旗下各類商業(yè)地產(chǎn)資源，圍繞住宅來發(fā)揮商住協(xié)同效應(yīng)，逐步探索適合的商業(yè)地產(chǎn)模式。 2013年8月，萬科稱，商業(yè)地產(chǎn)模式整合的方向是成長為城市服務(wù)配套商，郁亮稱，“配套商的概念內(nèi)容非常廣泛，我們還需要持續(xù)探索，這是一個未來前瞻性的東西，我們在主要城市都在做一些嘗試”。 萬科商業(yè)地產(chǎn)的定位是什么？開發(fā)模式是什么？一切都還在探索中。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為三大類，第一種，持有型，所有的項(xiàng)目資產(chǎn)都由自身持有，通過精細(xì)的管理讓租金持續(xù)遞增，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值。第二種，以售養(yǎng)租型，即以銷售物業(yè)部分的回款來支撐持有物業(yè)的經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)，國內(nèi)的城市綜合體多以此法運(yùn)作。第三種，散售型，快進(jìn)快出，通過銷售獲益，不參與后續(xù)運(yùn)營。 時代周報(bào)記者試圖采訪萬科董事會秘書譚華杰，了解其中有多少采取了散售模式，有多少是持有型物業(yè)，開發(fā)的城市綜合體以何種模式運(yùn)作，但截至記者發(fā)稿時，未能得到萬科方面的回應(yīng)。 而一個可以確認(rèn)的事實(shí)是，萬科一線公司由于業(yè)績考核的壓力和招商運(yùn)營能力的不足，商業(yè)物業(yè)常常以住宅開發(fā)的慣性運(yùn)作，散售了事。 贏嘉中心位于北京東三環(huán)CBD核心區(qū)，萬科2010年8月以11.5億元從中信地產(chǎn)手中收購贏嘉中心的B座，接手后有意將其改造成高檔商住樓。北京萬科為了平衡資金壓力，決定經(jīng)過2年的物業(yè)改造后，采取散售模式對外出售贏嘉中心。 高力國際董事陳厚橋告訴時代周報(bào)記者，散售導(dǎo)致業(yè)權(quán)的不統(tǒng)一，經(jīng)營主題難以實(shí)現(xiàn)，后續(xù)運(yùn)營管理常常受到影響，很多散售的項(xiàng)目后續(xù)容易陷入經(jīng)營困境。萬科作為商業(yè)地產(chǎn)的后發(fā)者，如果沿用住宅的開發(fā)模式，快進(jìn)快出，快速銷售變現(xiàn)，長久下去，很可能失去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)分散風(fēng)險的意義。
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