愛華網(wǎng)???? 投資150億元的150萬平方米產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)5年難產(chǎn) 總建筑面積將超過150萬平方米，投資150億元的星河World綜合體項目，在入主開發(fā)5年后，仍然沒有能夠面世。 這使得深圳商業(yè)地產(chǎn)界的“隱形大佬”—與卓越集團齊名的星河集團近來備受各界關注，公司回應稱“何時面世時間未定”，在業(yè)內(nèi)人士看來，該項目獨創(chuàng)的“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”模式實施起來難度不小。 而星河集團的二次布局中商業(yè)項目已經(jīng)在加大比例，謀求上市之路已行至中途的星河集團似乎很淡定，按計劃行事，表示暫時沒有在前海拿地的計劃，更看好南沙的發(fā)展?jié)摿Α?p> 星河集團在發(fā)給時代周報記者的回復中否認了項目的產(chǎn)權(quán)問題，稱星河World首期物業(yè)推出市場的時間還未確定，此前有關今年入市的消息都不準確。 而星河集團副總裁鄧維杰在接受時代周報記者采訪時只是簡單地說：“星河World綜合體項目是由于政府政策調(diào)整導致的?！?p> 星河World項目推出時間未定 星河World的前身是雅寶工業(yè)城，曾經(jīng)是深圳六大舊城改造項目之一，位于龍崗坂雪崗片區(qū)的梅林關口，在梅坂大道與五和大道交會處，離福田中心區(qū)僅15分鐘車程，總用地面積約為62.29萬平方米。 2007年1月3日，鵬基集團以5.5億元購得雅寶工業(yè)城，2007年下半年，鵬基集團因業(yè)務調(diào)整將其轉(zhuǎn)手給星河集團。2008年8月，經(jīng)過深圳市有關部門的論證，雅寶工業(yè)城定位為生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保的“高新技術產(chǎn)業(yè)園”，以積極發(fā)展綠色經(jīng)濟和節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，建設以低碳排放為特征的產(chǎn)業(yè)體系。2010年8月25日舉行了開工奠基儀式，但之后未有較大進展。 2012年7月，媒體報道稱，星河World總建筑面積將超過150萬平方米，投資150億元開發(fā)成綜合體，首批物業(yè)將于2013年底推出市場。今年9月，又有媒體報道稱，因為“工改工”的產(chǎn)權(quán)問題還待進一步明確，星河World項目要推遲到明年入市。 據(jù)了解，深圳星河World是星河集團常規(guī)商業(yè)地產(chǎn)項目中的特例，將打造成高科技創(chuàng)新園區(qū)，擬發(fā)展創(chuàng)新金融、電子信息、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代服務業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)等。 放眼國內(nèi)，如此高定位的產(chǎn)業(yè)園區(qū)僅有大連服務外包基地、成都高新區(qū)、上海張江高科技園區(qū)可供參照。如上海張江高科，以中國銀聯(lián)為核心的銀行卡產(chǎn)業(yè)鏈為基礎，依托園區(qū)成熟的軟件開發(fā)與電子產(chǎn)業(yè)，發(fā)展國際金融信息后臺服務基地。依托深圳較為成熟的金融產(chǎn)業(yè)鏈，星河World重點發(fā)展金融服務業(yè)，或為一條可行的路徑。 鑒于巨大的資金需求，在融資方面，星河World項目將與深圳市創(chuàng)新投資集團有限公司（以下簡稱“深創(chuàng)投”）、龍崗區(qū)政府成立產(chǎn)業(yè)引導基金，共同打造產(chǎn)融互動的平臺。 而其中最值得關注的是，星河World將采取“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”的模式投資于擬上市公司。 所謂“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”，即星河World以園區(qū)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)作價，或以現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)換取擬上市公司的股權(quán)。集團將持有星河World項目近一半的面積，部分寫字樓的產(chǎn)權(quán)則用來置換擬上市公司的股權(quán)。 由于星河集團是深創(chuàng)投的第二大股東，將以深創(chuàng)投目前成功投資的企業(yè)作為未來星河World的重要客戶基礎，“星河集團將借助深創(chuàng)投的專業(yè)優(yōu)勢，選擇一些有成長性及有上市潛力的企業(yè)使其成為星河World的潛在業(yè)主及客戶”。 上海同策房產(chǎn)資訊公司研究部總監(jiān)張宏偉告訴時代周報記者，這種運作模式的關鍵在于雙方的接受度，“首先是房產(chǎn)估值多少，如何與股權(quán)進行等價交換，未來企業(yè)經(jīng)營性收益怎么來分配；置換期間，房產(chǎn)本身在增值或貶值，如何規(guī)避這樣合作模式的市場風險；以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營收益是否可以持續(xù)，房產(chǎn)置換股權(quán)之后，是不是存在經(jīng)營虧損的風險”。 另外，對于交易的另一方而言，擬上市公司的股權(quán)是一種稀缺資源，原始股東們都盼著上市后股價上升好變現(xiàn)，星河集團如何與公司原始股東做到權(quán)益博弈也具有一定難度。星河集團相關人士對時代周報記者稱：“這是一個雙方協(xié)商的過程，雙方對產(chǎn)權(quán)和股權(quán)都會進行合理的估值，從而確定置換的比例及置換的期限?！?p> 商業(yè)地產(chǎn)上市或受拖累 星河集團副總裁黃德安此前公開表示，星河World項目“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”模式若取得成功，將在異地復制，“目前已有眾多企業(yè)有產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)的意愿，星河正對項目入駐企業(yè)進行篩選”。 對于合作伙伴深創(chuàng)投的角色，作為中國最耀眼的官辦VC，由于有深圳國資委的背景，相比于其他市場化的創(chuàng)投機構(gòu)，各地方政府更愿意和深創(chuàng)投合作推進產(chǎn)融互動。 不過在國信證券首席地產(chǎn)分析師方焱看來，星河World項目的運作并不具有普遍意義。 方焱對時代周報記者稱，“國內(nèi)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比較出色的是華夏幸福，星河集團作為深耕深圳本地的開發(fā)商，它重點是要做大做強深圳本地業(yè)務，而星河World項目的土地用途是政府早就規(guī)劃好了的，是做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，星河作為開發(fā)商在其中是比較被動的”。 事實上，星河集團并沒有要轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而是一直在謀求商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的上市。 然而，星河World綜合體項目5年難產(chǎn)，或?qū)⑼侠燮渖虡I(yè)地產(chǎn)上市的進程。 星河集團的主營業(yè)務是住宅、商業(yè)地產(chǎn)和金融投資，據(jù)報道，其住宅板塊的全國布局已完成，年銷售額過百億元。截至去年年中運營的五大商業(yè)項目總面積逾60萬平方米，市值過百億元，是深創(chuàng)投、陽光保險集團、深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行的股東。 星河集團稱，公司2004年起進入商業(yè)地產(chǎn)領域，在深圳核心CBD區(qū)域開發(fā)了“星河第三空間”、“福田COCO Park”、“星河麗思卡爾頓酒店”、“星河發(fā)展中心”四大項目，形成了涵蓋高級酒店、大型購物中心、寫字樓的商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈布局。 2011年起，星河集團開始了商業(yè)地產(chǎn)的二次布局，“主要選擇在一、二線城市擴張，完成長三角、珠三角和環(huán)渤海的戰(zhàn)略布局，計劃三年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的比例達到30%以上，形成住宅、商業(yè)地產(chǎn)、金融6：3：1的比重，預計2015年完成上市，計劃是將商業(yè)與住宅一起打包上市，在具備條件后可能再分拆?！毙呛蛹瘓F總裁姚惠瓊?cè)ツ杲邮苊襟w采訪時稱。 看好南沙發(fā)展?jié)摿?p> 多年來深耕深圳，在福田中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)版圖已成規(guī)模之勢，星河集團被稱為是與卓越集團齊名的“深圳CBD之王”，不過與卓越集團鐘情于開發(fā)甲級寫字樓、率先發(fā)力前海搶奪土地資源相比，星河集團的戰(zhàn)略方向有所不同。 自今年7月首批土地出讓以來，被譽為“珠三角曼哈頓”的深圳前海片區(qū)儼然已成為一片流金之地。7月26日，前海首批兩幅土地拍賣，卓越以123.69億元將兩宗地塊悉數(shù)收入囊中，為緩解資金壓力，卓越已加快出售旗下商業(yè)項目回籠資金。隨后華潤、招商局、萬科等大鱷亦加入爭奪第三塊地，預示著前海進入了全面開發(fā)時期，據(jù)了解，前海到今年年底還將再推一批土地入市。
星河集團對時代周報記者表示，星河目前暫時沒有在前海拿地的計劃, 未來擬在前海設立自己的資產(chǎn)投資管理公司，“公司更看好廣州南沙未來的發(fā)展?jié)摿Α薄?p> 星河集團稱，與前海及橫琴兩個區(qū)域相比，南沙的投資成本更低、地產(chǎn)開發(fā)風險更小。
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