愛華網(wǎng)???一、加盟出租模式 ????所謂加盟出租模式，是指由零售企業(yè)來尋找合適的開店地址，長期承租或購進土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額，賺取利潤。 ????加盟出租模式的最佳詮釋者是麥當勞公司。麥當勞在中國開設的第一家分店位于北京東單大街與長安街接口處的黃金地段。20世紀80年代末麥當勞進駐時，人們尚未意識土地的價值，后來王府井改造，麥當勞因拆遷的土地補償大賺一筆，人們才感受到麥當勞投資房地產(chǎn)眼光之犀利。麥當勞并不只是賣快餐的了，當它總結出一套科學合理的制造快餐的程序、店面擺設的規(guī)則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當勞響當當?shù)呐谱右蕴卦S經(jīng)營的方法擴張時，麥當勞在很大程度上已變成了一家在全球100多個國家擁有數(shù)萬塊黃金地段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。 ????加盟出租模式這種經(jīng)營模式的特點(圖1)，是把第一債權人的權利轉(zhuǎn)讓給了零售企業(yè)，以使它能具備從銀行取得貸款的資格。這既解決了加盟者開店的資金困難，又增加了零售企業(yè)的收入，同時，通過控制房地產(chǎn)，更有利于零售企業(yè)對受許人的管理。零售企業(yè)在租下看中的店鋪的時候，可以利用名牌的籌碼壓低店鋪的價格，出租店鋪的時候則也因為對商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)分析而抬高價格，從而形成其清晰的獲利模式。與專業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)商相比，加盟出租模式的成功之處在于：前者是在努力復制一批相同風格的商業(yè)地產(chǎn)項目，但本身的商業(yè)經(jīng)營并不強勢，至少沒有形成品牌，而后者是已經(jīng)在商業(yè)經(jīng)營 ????? ????圖1 零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)加盟出租模式的運作機理 ????方面形成了相當強勢的品牌，其專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營分析能力容易得加盟商的信任。 ????加盟出租模式這種經(jīng)營戰(zhàn)略的實施要點是：(1)進行專門的店鋪選址規(guī)劃來服務加盟商。像麥當勞的選址就是一件極為重大的事情，通常一個店的開與否都要經(jīng)過三到六個月的考察，考察的問題極為細致，甚至涉及店址是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周邊動遷，是否會進入城市規(guī)劃紅線。進入紅線堅決不碰，老化商圈內(nèi)堅決不設點，純住宅原則上也不設點。而很多國際零售業(yè)巨頭，也都有一個極端專業(yè)而高度秘密的高薪團隊來負責新店選址規(guī)劃。(2)制定一套科學合理的經(jīng)營程序、店面擺設的規(guī)則和具有競爭力的商品。加盟商會愿意加盟，看中的就是品牌效應和成熟的經(jīng)營手法，這是此經(jīng)營模式的必須條件。 ????二、訂單地產(chǎn)模式 ????所謂訂單地產(chǎn)模式，就是對商業(yè)地產(chǎn)動作程序的一個局部改變，即在地產(chǎn)開發(fā)之前確定主力商家，并按照主力商家的要求對項目進行規(guī)劃。在國內(nèi)，大連萬達集團創(chuàng)了這種“模式”。 ????大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)通過簽訂長期的合作協(xié)議建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，其所建的商業(yè)項目在開工之前就與跨國商業(yè)巨頭進行談判，吸引這些商業(yè)巨頭進駐其主力店[1]。這些零售業(yè)巨頭進入中國后，為了搶占市場，必須“商業(yè)地產(chǎn)先行”以解決“選址難”的老問題。2000年，沃爾瑪加盟萬達集團“訂單地產(chǎn)模式”，此模式吸納世界500強中諸多企業(yè)，堪稱中國首例。萬達捆綁沃爾瑪成為早期合作的典例，萬達項目開發(fā)到哪里，沃爾瑪就開到哪里，沃爾瑪以這種捆綁式開始探路中國商業(yè)地產(chǎn)。最近，家樂福同樣加盟了“訂單地產(chǎn)模式”。 ????訂單地產(chǎn)模式的特點，是在商業(yè)模式、地段選擇、主力店組合、商業(yè)業(yè)態(tài)等四個方面均打破常規(guī)，大膽創(chuàng)新，徹底顛覆了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的一系列困惑，避免了開發(fā)與商業(yè)的脫節(jié)、管理與招商的矛盾、業(yè)態(tài)與經(jīng)營的短視。而且零售企業(yè)一般都要求其在經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)壓縮成本，如果自己經(jīng)營商場、購物中心利于其成本控制。而購物中心、商場是商業(yè)和零售業(yè)賴以經(jīng)營的場所，二者息息相關。零售企業(yè)為了在搶占市場中有更多的話語權和控制權，從而控制產(chǎn)業(yè)鏈的節(jié)點，以便配合企業(yè)本身的發(fā)展[2]。 ????訂單地產(chǎn)模式對于大型零售企業(yè)來說，是一種“資本＋商業(yè)”的新模式，有一個強大的地產(chǎn)商幫助其解決購物中心的選址以及物業(yè)建筑的問題，對企業(yè)本身的發(fā)展和擴張都非常有好處[3]。而且通常情況下，主力店的租金水平相對于非主力店的租金水平要低得多，這一方面是主力店的品牌因素所致，另一方面也是主力店經(jīng)營面積較大而形成的規(guī)模優(yōu)勢。而且這種模式也避免了開發(fā)與商業(yè)的脫節(jié)、管理與招商的矛盾、業(yè)態(tài)與經(jīng)營的短視，對于降低項目的風險非常有好處(圖2)。 ????? ????圖2 零售企業(yè)訂單地產(chǎn)模式的運作機理 ????訂單地產(chǎn)模式的主要實施過程是：(1)零售企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商結成戰(zhàn)略合作伙伴關系，共同選址、共同設計，整合地產(chǎn)開發(fā)商和零售企業(yè)的資源，形成在市場研究、規(guī)劃設計等方面的合力以降低市場研判失誤和規(guī)劃不當?shù)娘L險。(2)零售企業(yè)以自身的品牌影響力幫助開發(fā)商在整個項目的推廣過程中吸引中小商家的進駐和消費者的光顧，以降低招商和經(jīng)營的風險。 ????三、地產(chǎn)擴張模式 ????所謂地產(chǎn)擴張模式，就是指零售企業(yè)大量購買商業(yè)用地，出租或自用以降低成本和取得盈利，并利用土地增值的機會達到企業(yè)擴張的目的。 ????由于近年來中國很多城市的房價一直沒有停止過上漲的腳步，因此土地已經(jīng)成了最重要的資產(chǎn)。對于擁有自有土地的百貨企業(yè)來說，土地增值的機會甚至已經(jīng)遠遠超過它本身所經(jīng)營的百貨的價值。很多百貨商店當年改制的時候都用較低的價格買下了土地，像1992年杭州解百改制的時候，購買了10多畝地的50年使用權，一共花了3000多萬元。房價不斷在漲，現(xiàn)在西湖邊解百附近的商鋪均價都超過了每平方米3萬元，如果按解百10萬多平方米的面積計算，解百的大樓賬面就達到了驚人的數(shù)字[4]。而在百貨業(yè)外，家電零售業(yè)巨頭國美，2005年也開始購買土地。2005年4月國美置業(yè)以總價8，05億人民幣的巨資購入北京市豐臺科技總部新區(qū)核心商務區(qū)35，39萬平方米公建用地的土地使用權，用于建設酒店、會展中心、綜合辦公樓、購物中心、高檔休閑娛樂場所等，同時，一個規(guī)模達3萬平方米的國美電器音像商場，將成為國美電器連鎖中最大的旗艦店。 ????地產(chǎn)擴張模式的特點，是零售帶來的現(xiàn)金流正好滿足地產(chǎn)的大現(xiàn)金需求，形成商業(yè)地產(chǎn)高利潤與商業(yè)高現(xiàn)金流的互補效應。而且，做商業(yè)地產(chǎn)有利于發(fā)揮零售企業(yè)的長處，商業(yè)業(yè)態(tài)是其最熟悉的領域，也是專業(yè)人才最豐富的領域(圖3)。 ????? ????圖3 零售企業(yè)地產(chǎn)擴張模式的運作機理 ????地產(chǎn)擴張模式這種經(jīng)營戰(zhàn)略的主要實施過程是：(1)依靠零售企業(yè)本身對于商業(yè)地產(chǎn)市場的熟悉以及由此而來的專業(yè)判斷，再加上零售所帶來的龐大現(xiàn)金流，大量購買商業(yè)用地。(2)利用所購買的商業(yè)用地增值的機會進行資本擴張，將這些商業(yè)地產(chǎn)出租或自用以降低成本和盈利。 ????四、整買零賣模式 ????所謂整買零賣模式，指零售企業(yè)直接參與并主導商業(yè)物業(yè)的選址，用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強耦合，并在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制，獲得項目建成后的資產(chǎn)處置權，然后再分割產(chǎn)權式銷售，部分持有，統(tǒng)一經(jīng)營。 ????頤高集團成立于1998年，是中國最具競爭力的IT服務商之一。很多電腦城和賣場都是用租賃的方式經(jīng)營的，而頤高卻選擇了一條獨特的路，采取買下產(chǎn)權或自建的方式，再分割產(chǎn)權式的銷售，部分持有，統(tǒng)一經(jīng)營，形成了獨特的整買零賣模式。[5]頤高集團是中國數(shù)碼連鎖三強，電腦賣場本身與超市類、電器賣場類不同，頤高賣場銷售的產(chǎn)品是IT、數(shù)碼產(chǎn)品，往往每一種產(chǎn)品都需要由專業(yè)的商家經(jīng)營，無法像其他類型的零售企業(yè)那樣完全自主經(jīng)營，只能采取招商經(jīng)營的方式。 ????整買零賣模式的特點，是零售企業(yè)通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權處置權，并在此基礎上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運營模式。在這種模式下，商業(yè)經(jīng)營商同時承擔賣房、管房的雙重角色，極易受到投資人的信任和市場的追捧；強制性返租合同約束和大業(yè)主身份的資本杠桿，可以維持整體商業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營，讓投資人理性投資并獲得理性回報，商業(yè)地產(chǎn)的整體資本鏈得以順利完成(圖4)。 ????? ????圖4 零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)整買零買模式的運作機理 ????整買零買模式的主要實施過程是：(1)資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機制，完成開發(fā)商的資本周期投入并獲得合理回報。(2)通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入。(3)部分物業(yè)長期持有，其余大部分物業(yè)分割產(chǎn)權式銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報。 ????五、聯(lián)營出租模式 ????所謂聯(lián)營出租模式，是指零售企業(yè)從開發(fā)商手里整體租下鋪面，再把多余的場地轉(zhuǎn)租給其他商家，從中賺取差價利潤。 ????好又多就常用分租的手法降低成本。以好友多杭州黃龍店為例，一般來說，該店月銷售額在1800萬到2000萬元之間，按毛利率20％計算，利潤在360萬到400萬元之間。而該店一個月的租金就要150萬元，還有基本設施、折舊、人事、促銷等各種費用。在2000年剛開業(yè)的時候，他們的起始租金每個月120多萬元，而當時其每個月營業(yè)額只有幾百萬元，一樓的出租費也只有幾十萬元，每月都要虧幾十萬元。而現(xiàn)在該店人氣旺盛后一樓商店街的50來家店鋪的租金就能抵消整個店的房租，真正實現(xiàn)了“零租金”的運營。[4]而其他大型超市也越來越多采用這種經(jīng)營策略，像2004年物美杭州文一店在重新裝修的時候就在一樓大大增加了聯(lián)營區(qū)的面積，而2006年家樂福杭州涌金店更一口氣租下了杭州涌金廣場一樓3000平方米的面積新增為超市的聯(lián)營區(qū)域，2006年剛開張的世紀聯(lián)華杭州運河購物廣場，則干脆辟出了約一半的面積作為超市的聯(lián)營區(qū)。[6] ????聯(lián)營出租模式的特點是，不僅可以攤薄零售企業(yè)的租金、減少經(jīng)營風險，而且能夠讓來超市購物的顧客享受到一站式購物的便捷，與品牌商互補經(jīng)營、互惠雙贏。在品牌商看來，超市龐大的客流量都是他們的潛在客源，來逛超市的顧客目的明確，就是為了購物，而且和沿街商鋪人流所具有的戒備性不同，這里的顧客心態(tài)比較放松，具有較強的消費購買力，落戶大超市聯(lián)營區(qū)，可以免去人氣危機的擔憂，經(jīng)營風險也隨之降低。因此，聯(lián)營出租模式對于零售企業(yè)和品牌商來說是一種低風險、高收益的雙贏模式(圖5)。 ????? ????圖5 零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)營出租模式的運作機理 ????聯(lián)營出租模式這種經(jīng)營戰(zhàn)略的主要實施過程是：(1)選擇合適的商業(yè)中心，整體承租，統(tǒng)一規(guī)劃管理。(2)將經(jīng)營區(qū)分為三大部分：自營區(qū)、出租區(qū)和聯(lián)營區(qū)。自營區(qū)作為大賣場自用，出租區(qū)租給各個小商家，聯(lián)營區(qū)是零售企業(yè)與商家共同管理經(jīng)營。
【參考文獻】? ????[1]何芳.淺析商業(yè)地產(chǎn)的投資運作[J].中國房地產(chǎn)，2005，(4)：34-35. ????[2]龐建新.沃爾瑪?shù)闹袊禺a(chǎn)生意[J].經(jīng)濟，2005，(6)：84-86. ????[3]沈彌雷.論商業(yè)地產(chǎn)的訂單模式經(jīng)營[J].商場現(xiàn)代化，2006，(12)：58-59. ????[4]張云山，莫利萍.商業(yè)地產(chǎn)迎接花樣年華[N].錢江晚報，2004-8-8. ????[5]翁南道，林平.商業(yè)地產(chǎn)運營模式研究[J].商業(yè)時代，2006，(24)：27-28. ????[6]郭雪紅.超市紛紛“增肥”吸納品牌商[N].每日商報，2006-12.^?
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