愛華網(wǎng)這三家國企不僅僅有特殊背景帶來的拿地和融資的便利，也有一個個堅實的市場“腳印”。他們將改變中國房地產(chǎn)業(yè)的格局。 瀟棋｜文? 李嘉蕓｜畫 繼1月國有企業(yè)（或具有國資背景的企業(yè)）拿下全國土地成交總價前10地塊中的7宗之后，在3月的土地市場上，國企或有國企背景的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)扮演主要角色。3月15日，北京市土地儲備中心成交了6塊地； 17日，北京再次以掛牌拍賣的形式成交7幅土地。在連續(xù)兩天的土地競拍中，這13塊土地的多數(shù)被國企收入囊中。 今天，誰也不能忽視國企在地產(chǎn)業(yè)的作用了，而其影響力也不僅僅是財大氣粗“拿地王”這一個層面。實際上，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在進入一個特殊的階段，一個很可能要由國企來引領(lǐng)方向和推動產(chǎn)業(yè)變革的階段。 在這些國企中，保利地產(chǎn)、綠地集團和金融街控股股份有限公司這三家企業(yè)特別值得關(guān)注。他們被業(yè)界稱為最有持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)之一。雖然在外界眼中，更多的是把這些企業(yè)的成績歸于其特殊的國企背景。但仔細分析還是會發(fā)現(xiàn)，它們崛起的背后，也有著市場上一個個堅實的“腳印”。 而這三家國企都成立于1992年──那時，正值中國房地產(chǎn)進入第一個高潮期。而未來，他們的發(fā)展戰(zhàn)略和市場地位，也必將對中國房地產(chǎn)業(yè)的競爭格局帶來新的變數(shù)。 保利：“速度地產(chǎn)”傳奇
雷厲風行的作風不僅使得保利在拿地、銷售和資本市場上快速前進，也讓其在迅速轉(zhuǎn)型并實現(xiàn)新目標的路上繼續(xù)“速度地產(chǎn)”的傳奇。 剛剛進入2010年之時，保利地產(chǎn)董事長李彬海立下“軍令狀”：三到五年，要再造一個保利地產(chǎn)──確保未來3年的年增長目標不低于30%，爭取在3年后實現(xiàn)各項指標再度翻倍，總資產(chǎn)超過2000億元。 實際上，最近連續(xù)幾年，保利地產(chǎn)獲得了“翻倍型”的增長。2009年10月，保利地產(chǎn)接到恒生指數(shù)有限公司的一份正式通知，顯示保利地產(chǎn)已被納入恒生A股行業(yè)龍頭指數(shù)，成為該指數(shù)的成份股。（恒生A股行業(yè)龍頭指數(shù)則是2009年9月21日正式發(fā)布，旨在網(wǎng)羅中國內(nèi)地市場在恒生行業(yè)分類系統(tǒng)內(nèi)11種行業(yè)類別中每一個行業(yè)的領(lǐng)導者，從而提供一個投資內(nèi)地行業(yè)領(lǐng)導者的多元化組合。）2009年年底時，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)已近900億元。 迅速擴張 自2002年開始啟動“走出廣州、布局全國”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，保利地產(chǎn)開始快速在全國擴張。保利地產(chǎn)的布子首先是北京、上海等重點城市，觸角延伸的都是中國經(jīng)濟最活躍的三大區(qū)域。近年來，保利地產(chǎn)清晰地沿著該目標高速發(fā)展。股改時保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)3億元，截至2009年底，保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)已擴大到250.88億元，這樣的發(fā)展速度遠遠超過了行業(yè)的一般水平。保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司的董事總經(jīng)理宋廣菊將此歸之于：發(fā)展目標確定之后，清晰地確定自己的戰(zhàn)略，并且堅定不移地朝這個目標前進。這或許和與保利地產(chǎn)軍企DNA的“執(zhí)行力”有著千絲萬縷的聯(lián)系。“我們是全軍唯一直脫企業(yè)，有軍企純正的血統(tǒng)，如果給你一個任務(wù)，在軍隊你能說不行嗎？不能完成就是一種羞辱。軍隊一定要有犧牲精神?！彼螐V菊在接受采訪時稱。 以保利地產(chǎn)進軍北京市場為例，在保利地產(chǎn)進入北京后，經(jīng)過兩年對較小規(guī)模地產(chǎn)項目的小試牛刀后，2004年下半年，保利地產(chǎn)以收購股權(quán)方式取得900多畝北奧小湯山低密度住宅地塊，開始在北京市場發(fā)力。到2008年，保利地產(chǎn)（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)以42.1億元的銷售額位居北京住宅銷售排行榜榜首。其中，北京保利百合花園和保利西山林語兩個項目在當年6月同日開盤后迎來熱銷，開盤當天就實現(xiàn)銷售金額21.1億元，創(chuàng)造了北京房地產(chǎn)市場單日銷售紀錄。 即使在行業(yè)陷入低迷的2008年，保利地產(chǎn)依然沒有停下腳步。是年，保利地產(chǎn)年報顯示，2008年保利地產(chǎn)實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積258.49萬平方米，銷售金額205.11億元，比上年同期分別增長29.48%和20.36%。同時，截至2008年底土地儲備數(shù)比上年同期凈增189萬平方米。保利地產(chǎn)表示，這些項目均以出讓底價獲得，且大多數(shù)位于公司開發(fā)較為成熟的區(qū)域，當時的抄底為公司這幾年的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 2006年上市之后，保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊曾公開表示，“保利地產(chǎn)的模式是‘今年拿地，今年開工，明年銷售’的快銷模式”。從2009年一季度開始，保利就在市場回暖之際，以集中推盤、低價銷售的策略快速回籠資金。即便在2009年迅速回暖、供不應(yīng)求的市場環(huán)境下，保利地產(chǎn)也沒有“坐地起價、捂盤惜售”?？焖黉N售為保利地產(chǎn)贏得了充裕的現(xiàn)金流。 為了實現(xiàn)“速度地產(chǎn)”的目標，保利地產(chǎn)廣西公司里有這樣一句話：“只講能行的辦法，不講不行的理由?！痹诒＠禺a(chǎn)進入廣西的首個項目“鳳翔花園”的建設(shè)中，提前封頂、提前交房就體現(xiàn)了“速度地產(chǎn)”的神話，而類似的事例在保利地產(chǎn)已經(jīng)進入的全國22個城市中屢見不鮮。 為了支撐公司快速擴張的基本發(fā)展策略，保利地產(chǎn)逐步拓寬開發(fā)區(qū)域。由上海、廣州、北京三個中心城市逐步拓寬至區(qū)域中心城市，再由區(qū)域中心輻射周圍。例如由上海輻射南京、杭州、由北京輻射包頭；由沈陽輻射丹東、青島。據(jù)保利地產(chǎn)最新年報對外公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年其一、二線城市銷售份額占比分別為46.56%和53.44%，二線城市總銷售額首次超過一線城市。 從求加速到保勻速 在快速擴張中，保利地產(chǎn)注意到了國內(nèi)外經(jīng)濟增長、居民收入、企業(yè)盈利改善等低于預期以及政策調(diào)控超出預期的風險。面對風險，保利在住宅方面悄然向高端市場轉(zhuǎn)移。畢竟，高端物業(yè)對于政策的敏感度相對沒有那么明顯。 保利應(yīng)對風險的另一個轉(zhuǎn)變是增持商業(yè)物業(yè)，追逐新的利潤增長點。近兩年，保利地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面的動作頻頻。2009年，保利地產(chǎn)新增土地面積超過1200萬平方米，其中大體量項目和商住綜合體項目的比例顯著增多。2009年12月保利地產(chǎn)在廣州琶洲村城中村改造項目的約100萬平方米項目中，規(guī)劃的商業(yè)面積多達40萬平方米，而佛山2009-002地塊50萬平方米建筑面積中，也含有20萬平方米的商業(yè)用地。值得提及的是，這兩個項目均被地方政府要求開發(fā)商業(yè)地標。 這意味著，保利地產(chǎn)未來極有可能做大這一塊“蛋糕”。外界猜測，保利之所以接連拿商業(yè)項目，與公司戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)，加大持有型商用物業(yè)的比重對資金占用量較大，但這符合房地產(chǎn)開發(fā)公司長遠發(fā)展的戰(zhàn)略。 其實，保利地產(chǎn)的所有運作，與其2002年制定的十年規(guī)劃完全吻合。在2002年的十年規(guī)劃中，保利地產(chǎn)確立了“三個為主，兩個結(jié)合”的戰(zhàn)略，確定了區(qū)域戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略及經(jīng)營方式。明確在做大做強房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，適度拓展相關(guān)行業(yè)，以商品房住宅開發(fā)為主的同時適度拓展商業(yè)地產(chǎn)等其他物業(yè)，以廣州、北京、上海為核心城市，輻射區(qū)域布局這三條基本原則。追求滾動性開發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營型收入相結(jié)合，資本運作和資產(chǎn)經(jīng)營相結(jié)合，主副業(yè)均衡發(fā)展，顯示出其領(lǐng)先行業(yè)的戰(zhàn)略智慧。未來，保利地產(chǎn)的發(fā)展中心將會由中心城市逐步向二三線城市轉(zhuǎn)移，公司將會逐步加大對于二三線城市的開發(fā)。 保利地產(chǎn)的成功之處，就在于很早就意識到房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個“有多大膽、做多大事”的行業(yè)，恰恰相反，房地產(chǎn)行業(yè)儲備土地的經(jīng)營模式?jīng)Q定了其重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)的財務(wù)特性。實際上，每個房地產(chǎn)企業(yè)都有它不可逾越的擴張極限。
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