愛華網(wǎng)文|胡葆森 很多話和真理不可以從房地產(chǎn)開發(fā)商這里說出來，從開發(fā)商這里說出來的，即使是真理，也很少有人相信它是真理。相對來說，媒體比較中立，房地產(chǎn)的功過是非應(yīng)該由媒體獨立的評論人去寫。
舉個例子，首先，房地產(chǎn)商從1998年福利分房停止之后，干了多少活，沒有人去總結(jié)這個事情。比如說形象的改善，對老百姓住房將近100億平方米的房子是誰建的，在這個過程中整合了國際設(shè)計資源，包括其他的原材料，新興的科技等等，開發(fā)商在這個過程中干的活，媒體要中立的把它寫出來。第二，在這個過程中，政府在房價里面，假如說房價是一萬塊，這當中政府拿走了多少，希望媒體算一個帳，把它說出來。我們清清楚楚的說是65%，假如說一萬塊，6500塊是政府拿走了，這個事實沒有人敢說，地產(chǎn)商也不敢說，說了也沒有人相信。所以地產(chǎn)商來到亞布力年會，就關(guān)注兩件事情，第一件是今后20年地產(chǎn)商的生存狀態(tài)，這個行業(yè)至少在20年作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會動搖，這個行業(yè)不會取消，而且是支柱產(chǎn)業(yè)，這是一個大的問題。第二件是每家企業(yè)還是要關(guān)注自己的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，能夠在20年高壓產(chǎn)業(yè)的形態(tài)下，怎樣找到可持續(xù)生存的一條道。 記得去年我參加兩會的時候跟媒體說過，全國的媒體加在一起關(guān)注的企業(yè)，關(guān)注的地產(chǎn)商都不足地產(chǎn)商的1%，有5萬多家地產(chǎn)商。有項目的，按5萬家說，所有媒體關(guān)注地產(chǎn)商的名字，在網(wǎng)上搜一下，肯定不到500家，相當于99%的地產(chǎn)企業(yè)是不被關(guān)注的，這是一個情況。這1%，現(xiàn)在有可能發(fā)展成全國的超級地產(chǎn)公司，即使連未來的10年都算上，也不會超過50家，在這500家被關(guān)注的公司里面，1%被關(guān)注的里面，也只有1/10，有可能作為全國發(fā)展的超級地產(chǎn)公司，但99%的不被關(guān)注的地產(chǎn)商依然在活著。 我平時也想一些事情，包括去年最難過的時候，寫過一篇“向農(nóng)民學習生存的智慧”。任志強也說到，地產(chǎn)商也好，其他行業(yè)的企業(yè)也好，都不可能要求或者希望日子天天過蜜月似的。任總和馮侖都比別人多過了一個蜜月，我們一般每個人就一個蜜月。不要總想著過蜜月，農(nóng)民心態(tài)非常平和，因為現(xiàn)在社會形態(tài)都比較枯燥，但是有沒有人考慮過農(nóng)民是怎么過日子的？其實農(nóng)民的日子是最平庸的，特別是去年日子最難過的時候，用農(nóng)民心態(tài)來想想，心情也就好多了。 另外地產(chǎn)商最重要的還是自己專注于某一個區(qū)域，還是專注于某一個產(chǎn)品形態(tài)，比如說寫字樓，工業(yè)廠房、酒店、商業(yè)、還是住宅，某一個產(chǎn)品形態(tài)還是某一個區(qū)域，還是某一個商業(yè)模式，我認為這是大部分地產(chǎn)商應(yīng)該解決最基本的問題。解決好這些最基本的問題之后，你自己能過日子就行，因為你是改革開放和中國城市化最大的受益者。任志強屋里放了那么多書，他不說話天理不容，地產(chǎn)商也需要任總這樣的保護神，跟建設(shè)部部長較較真。但是大部分地產(chǎn)商，這99%的人是不需要說話的，這些人是最大的受益者，你就瞇起來，把錢放好就行了。所以地產(chǎn)商到亞布力來，找到一個生存的真經(jīng)，這真是不容易的。 我們的房地產(chǎn)18年走了一條比較特殊的道路。在河南區(qū)域內(nèi)，這是中國最大的人口大省，擁有一億人口，130個縣以上的城市，所以我們走了一條特殊的戰(zhàn)略模型。我自己感覺一個企業(yè)的行為應(yīng)該分成兩種，一種是規(guī)定動作，一種是自選動作。規(guī)定動作就是為股東謀取利益，企業(yè)要生存發(fā)展。在規(guī)定動作做好的基礎(chǔ)上，看看你有沒有能力去做一些自選動作。我自己感覺規(guī)定動作如果做得好，自選動作也做得很好，你就會在一個區(qū)域內(nèi)長久的生存。 我們這18年，馮侖經(jīng)常說的，他不擔心我們不可以生存，他擔心我們在當?shù)刈龅锰罅?，在當?shù)氐挠绊懱罅?，就會招來很多的麻煩。這18年來我們有很多的體會，自選動作做得不錯，目前我們是中國中西部地區(qū)最早在香港資本市場上市的企業(yè)，2008年在金融風暴的過程中上市成功了。另外每年給當?shù)亟坏亩愂眨?8年來一直在行業(yè)里的第一名，政府搞的所有新區(qū)我們都是先進的，無論是政府還是消費者的房子最好的房子是我們建的，最多的稅收是我們交的。我們的同行，因為時間也比較久，和中小地產(chǎn)商關(guān)系也比較好，我從來不跟地產(chǎn)商爭地，所以政府、消費者、專家、員工這些規(guī)定動作做得可以。自選動作呢？我們資助了一個足球隊，16年耗費了好幾個億，假如有人說我們在當?shù)刭嵙瞬簧馘X，那絕大部分就是養(yǎng)了足球隊了，老百姓心里很高興，因為一億人，平時有球看，也感覺挺不容易的。全國在1994年以來，中國足球職業(yè)化改革以來，國安是中信背景，民營企業(yè)就我們自己，從1994年以后就沒有更換過，所以河南老百姓對我們的行為給予了很高的評價。 馮總最近寫了一篇文章，寫得非常好，我建議大家去看看，還是解決價值觀的問題。我們的價值觀就是“根植中原，造福百姓”，沒有想賺那么多錢，只要是企業(yè)長久，持續(xù)生存和盈利，穩(wěn)定增長。規(guī)定動作就是“根植中原，造福百姓”這8個字，如果做到這點，資本市場一定會推崇你，投資人天天會拿著錢讓你要。別人一看這個企業(yè)是18年了，假如說是一個騙子，也不會隱藏這么深。當?shù)孛襟w有說地產(chǎn)商都是被攻擊的，但老胡總是被評價得很好。從佛家講，要發(fā)善心，一定要為當?shù)乩习傩兆鳇c事情，這個價值觀可以決定這個企業(yè)可以生存多久，做得多大。這是我自己的一些體會，在這也自我表揚了一回。 每年政府的一號文件都是說農(nóng)業(yè)，今年一號文件主要說的是農(nóng)民土地問題。我們公司投資中心專門有兩個人在跟蹤這個政策，現(xiàn)在還沒有進入操作階段，但是大方向已經(jīng)定了，農(nóng)民將來的土地首先要轉(zhuǎn)成建設(shè)用地。當然，按照我了解的河南來說，河南是中國的一個縮影，現(xiàn)在縣里面正在搞聚集區(qū)，另外離縣城比較近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)將來撤村并鎮(zhèn)是一個大趨勢。撤村并鎮(zhèn)，就是老百姓拆了舊房不會在原有的基礎(chǔ)上建新房；撤村建社區(qū)，把農(nóng)村拆掉以后變成一個社區(qū)。高速公路方面，中國投幾千億修350公里車速的高速鐵路，港口公路是朱镕基政府干的事，現(xiàn)在修高速鐵路，下屆政府的經(jīng)濟增長點來自于城鎮(zhèn)文化，城鎮(zhèn)文化要加速，主要來自于撤村并鎮(zhèn)，拆農(nóng)村建社區(qū)。我感覺這次的國策也不得了，給中國帶來經(jīng)濟增長的促進力可能要大于高速鐵路和高速公路。 大家想想，2009年底中國的城市化率有55%，比前年增長了7個百分點。那還有10年的時間，7個百分點意味著每年大概有一兩億農(nóng)民要進城，一人如果按20平方米來說，一個多億就是30多億的新增需求。意味著未來的10年，中國有30億的新增需求。加上任總說的已經(jīng)住在城鎮(zhèn)的6億，每人每年一平方米又是6億，10年60億，未來的10年有100億的新增需求，任總的數(shù)據(jù)應(yīng)該不會差太多。100億乘現(xiàn)在的成本，按任總講的，平均房價全國是3、4千元，3000乘100億是30萬億。這樣算來，城鎮(zhèn)化對中國未來10年經(jīng)濟保持8%以上的高位增長所產(chǎn)生的促進作用是多么巨大！
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