愛華網(wǎng)商品房交付，是商品房出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)商履行《商品房買賣合同》的重要義務之一，在商品房交付中，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間對于商品房交付條件的爭議是最大的。對于商品房（建筑工程）的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都有所涉及并先后做了相應的規(guī)定，同時，全國各地房地產(chǎn)主管部門出臺的商品房買賣合同示范文本中也都對商品房的交付條件做了相應約定，但是由于消費者和開發(fā)商對于有關商品房交付條件的法律、法規(guī)的理解不一致，以及各地實行的商品房買賣合同示范文本條款設計的不嚴謹、不明確，從而導致此類商品房交付糾紛不斷的出現(xiàn)而且呈愈演愈烈之勢。因此,開發(fā)商有必要充分了解商品房交付的法律強制性規(guī)定及其與合同約定之間的關系,并有效防止出現(xiàn)房屋交付時的法律糾紛。
法律背景：
1、何為《竣工驗收備案表》
建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》規(guī)定，房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收實行備案制度，工程竣工后先由建設單位（開發(fā)商）、施工單位、設計單位、勘察單位、監(jiān)理單位五家對工程進行驗收（即所謂的“五方驗收“），驗收合格后五方共同出具《工程竣工驗收報告》。建設單位（開發(fā)商）應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。
2、商品房交付的相關法律規(guī)定
商品房交付作為商品房買賣中開發(fā)商應承擔的一個重要義務，其應符合商品房買賣合同中對于交付條件的約定，同時，也不能違反我國法律、法規(guī)對于商品房交付的強制性規(guī)定。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。
根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，開發(fā)商向購房者交付的商品房的強制性條件必須是“經(jīng)驗收合格”的商品房。
國務院1998年頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。但是在2000年，國務院和建設部分別下發(fā)了《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程及市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》，其規(guī)定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。”“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?！币虼耍?000年后，房屋竣工驗收已由原來的行政審批許可制變?yōu)閭浒钢?，房屋驗收許可制退出了歷史的舞臺。
除了上述法律法規(guī)之外，《建設項目環(huán)境保護管理條例》第二十三條、《消防法》第四十條、《人民防空法》第四十九條、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條，對于建筑工程在環(huán)保、消防、人防、規(guī)劃方面的驗收或許可也做了專門的規(guī)定。綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，我們可以看出，目前我國對于商品房的驗收實行的是備案制，驗收主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，而且也取消了所謂的綜合驗收。
3、商品房驗收的程序
具體而言，商品房驗收程序如下：建筑工程竣工后，施工單位向開發(fā)商提交工程竣工報告，申請竣工驗收，開發(fā)商組織施工、勘察、監(jiān)理、設計等單位等5家責任主體對工程進行竣工驗收，政府工程質量監(jiān)督機構參與驗收過程，對驗收進行現(xiàn)場監(jiān)督，并形成工程質量監(jiān)督報告，同時，在工程竣工前后，規(guī)劃局、人防辦公室、公安消防以及環(huán)保等部門對規(guī)劃、人防、消防以及環(huán)保進行專項驗收。最后，開發(fā)商在工程竣工驗收合格之日起15日內，將包括規(guī)劃、人防、消防以及環(huán)保等驗收內容在內的驗收情況向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案，并取得《竣工驗收備案表》。
法律分析：
清楚了法律法規(guī)對 商品房驗收的規(guī)定，那么，商品房交付是不是必須取得《竣工驗收備案表》呢？
一種觀點認為，竣工驗收備案是建設工程竣工驗收的必經(jīng)程序，未經(jīng)過備案登記，建設工程就不能稱作已通過了竣工驗收，沒有通過竣工驗收的房屋，當然不能交付給購房者。因此，無論開發(fā)商和購房者在《商品房買賣合同》中約定了怎樣的交房條件，如果該商品房未取得《竣工驗收備案表》，就不能交付。但是律師認為，商品房交付是買賣雙方的一種民事行為。在《商品房買賣合同》中，通常開發(fā)商和購房者都將交房條件約定為“該商品房經(jīng)驗收合格”，對于“竣工驗收”的具體實施建設部頒行的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》規(guī)定得非常清楚：建設單位在收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。同時還規(guī)定了建設工程竣工驗收應具備的條件。從這些規(guī)定可以看出，建設工程只要在建設單位的主持下，有勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位共同認可，就可以認定為竣工驗收合格，就達到了購房者約定的交付條件。至于竣工驗收備案，那是行政管理機關對建設單位實施管理的一種行政行為，與開發(fā)商和購房者之間的民事行為是毫不相干的。也就是說，只要商品房符合合同約定的交付條件，并且符合國家法律法規(guī)對于商品房交付的強制性規(guī)定，比如人防、消防、規(guī)劃、環(huán)保等專項驗收必須通過，那么即使沒取得《竣工驗收備案表》，也可以交房。事實上，從前文列舉的法律法規(guī)中，我們可以看出，法律法規(guī)僅僅規(guī)定，商品房交付必須“經(jīng)驗收合格”，但并沒有明確商品房必須“經(jīng)驗收合格并備案“才能交付，或者說必須取得《竣工驗收備案表》才符合交房條件。實踐中，商品房辦理竣工備案手續(xù)，一方面需要相關政府部門出具相關驗收和許可使用的手續(xù)，另一方面，當開發(fā)商將備案所需的資料按法律規(guī)定的時間提交給建設主管部門后，備案手續(xù)何時能夠辦理完畢取決于建設主管部門的安排。因此只要開發(fā)商已經(jīng)組織進行了五方驗收，并且經(jīng)過竣工驗收，人防、消防、規(guī)劃、環(huán)保等相關政府部門的專項驗收，認為可以使用，只是沒有辦理備案手續(xù)，不應當影響商品房的交付。
案例及評析
案例一：
成都市民王先生千挑萬選之后，選中了西門一個歐陸風格的樓盤，并與開發(fā)商簽訂了買賣合同，在買賣合同中約定的交付條件是“該商品房經(jīng)驗收合格”。在焦急的等待中，好不容易等到了開發(fā)商的收房通知，在收房時，王先生對小區(qū)和房屋的外觀和質量還算滿意，但為慎重起見，王先生還是要求開發(fā)商出示交付商品房的相關文件。開發(fā)商當時就出示了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》以及由開發(fā)商、設計、勘察、施工、監(jiān)理單位共同出具的《工程竣工驗收報告》。但王先生卻認為開發(fā)商交付的房屋沒有經(jīng)過消防、人防、環(huán)保、規(guī)劃驗收，而且也沒有建設主管部門出具的《竣工驗收備案表》，所以其交付的商品房沒有達到交付條件。開發(fā)商則認為買賣合同約定的是：“商品房經(jīng)驗收合格”，而其交付的房屋經(jīng)過設計、勘察、施工、監(jiān)理單位的驗收，并出具了《工程竣工驗收報告》，因此已經(jīng)符合了合同約定的“商品房經(jīng)驗收合格”的交付條件。對此，王先生并不認同，并拒絕收房。
點評：在建設部2000年版的商品房買賣合同示范文本中，對于商品房交付條件是這樣約定的：出賣人應當在＿＿年＿＿月＿日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1．該商品房經(jīng)驗收合格。
2．該商品房經(jīng)綜合驗收合格。
3．該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。
4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。
5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
在本案中，買賣合同對交付條件約定為：“該商品房經(jīng)驗收合格”。顯然是使用的是該示范文本，且選擇了第一項作為交付條件。開發(fā)商與買受人選擇“商品房經(jīng)驗收合格”這一交付條件爭議最大之處就是什么才叫“驗收合格”。開發(fā)商認為自己組織“五方驗收”合格之后，出具《工程竣工驗收報告》，就叫“驗收合格”，但購房者認為開發(fā)商應進行竣工備案，并取得《竣工驗收備案表》才叫“驗收合格”。從前文分析，我們知道，只要開發(fā)商已經(jīng)過竣工驗收，并且具備了向建設主管部門進行備案的條件，在未取得《竣工驗收備案表》前是可以交房的。但是，本案中，該商品房未經(jīng)消防、人防、環(huán)保、規(guī)劃驗收，并取得相應驗收合格證或許可文件，其進行交付是違反相關法律強制性規(guī)定的，購房者可以拒絕收房。
案例二：
2005年東南亞某知名開發(fā)商進軍成都，在城東開發(fā)了一個樓盤，由于其在國外開發(fā)的樓盤均以優(yōu)美的景觀設計、良好的小區(qū)配套而知名，因此，張先生毫不猶豫就買了一套房屋。在商品房買賣合同中，將商品房交付條件約定為：“該商品房經(jīng)綜合驗收合格?！痹诘却辗康娜兆永?，張先生滿懷期待。收房的日子終于到了，但當張先生來到項目時，卻傻了眼，小區(qū)里到處是建筑垃圾，規(guī)劃中的道路一片泥濘，規(guī)劃中的綠地還是一片黃土地，本應是游泳池的地方卻還只是一個大水泥池子，規(guī)劃中的會所還搭著腳手架。憤怒的張先生找開發(fā)商理論，要求開發(fā)商出示有關房屋交付的文件，對此，開發(fā)商只拿出了由開發(fā)商、設計、勘察、施工、監(jiān)理等單位對樓棟單體建筑進行驗收后出具的《工程竣工驗收報告》和消防部門出具的消防驗收合格證。由此，張先生認為：根據(jù)買賣合同的約定，該商品房必須經(jīng)綜合驗收合格方能交付，也就是說除商品房建筑本身外，小區(qū)的基礎配套設施也必須全部達到交付條件才能交房，但現(xiàn)在開發(fā)商不僅沒有出示能夠證明商品房已經(jīng)驗收合格的《竣工驗收備案表》，也沒有將小區(qū)的配套設施按條件交付，因此開發(fā)商已經(jīng)違約。
點評：本案中將商品房交付條件約定為：“該商品房經(jīng)綜合驗收合格?！憋@然是選擇了建設部商品房買賣示范合同關于交付條件的第二項。2004年5月19日《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》，已經(jīng)取消了綜合驗收這一審批項目。在此時間之后對于開發(fā)商與買受人在合同中約定的以“商品房經(jīng)綜合驗收合格”怎樣處理？我們認為，《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》僅僅是取消了綜合驗收這一審批項目，即政府相關部門今后不再對竣工綜合驗收進行審批，但是政府不實行審批不等于開發(fā)商可以不遵守自己的承諾。如果開發(fā)商在《商品房買賣合同》中與買受人約定的交付條件是“商品房經(jīng)綜合驗收合格”，那么開發(fā)商還應完成竣工綜合驗收，只是組織驗收的主體由開發(fā)商自己進行而已。在本案中，開發(fā)商除應對建筑工程的單體工程質量出具《工程竣工驗收報告》，并取得消防、人防、環(huán)保、規(guī)劃等專項驗收合格證或許可之外，還應根據(jù)自己的承諾，在交付時完成各種配套的基礎設施和公共設施的建設，否則，購房者可以拒絕收房，開發(fā)商仍可能需承擔違約責任。
案例三：
06年10月，趙小姐看中了由成都某知名開發(fā)商開發(fā)的樓盤，隨后即與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議。在購房協(xié)議中，對于房屋交付條件約定為：“在商品房交付時，該商品房已應取得規(guī)劃驗收合格證”。07年10月，開發(fā)商如期交房，趙小姐在收房時要求開發(fā)商提供相應的交付文件。對此開發(fā)商出示了由開發(fā)商、設計、勘察、施工、監(jiān)理單位出具的《工程竣工驗收報告》，同時開發(fā)商還出示了由公安消防、人防辦公室、規(guī)劃局、環(huán)保局等部門出具的驗收意見或驗收合格證。開發(fā)商認為自己開發(fā)的商品房已經(jīng)經(jīng)過工程竣工驗收和公安消防、人防辦公室、環(huán)保局等部門的專項驗收，并且獲得了規(guī)劃局對小區(qū)規(guī)劃進行驗收之后所頒發(fā)的《規(guī)劃驗收合格證》，其交付行為符合購房合同的約定，因此，自己的交付沒有問題，趙小姐應該收房。但趙小姐認為，雖然開發(fā)商組織了設計、勘察、施工、監(jiān)理單位進行竣工驗收，且獲得了公安消防、人防辦公室、規(guī)劃局、環(huán)保局等部門出具的驗收意見或驗收合格證，但開發(fā)商沒有在建委進行竣工驗收備案，沒有取得商品房《竣工驗收備案表》，因此，開發(fā)商的商品房并沒有達到交付條件，并拒絕收房。
點評：2006年6月，成都市出臺了新的商品房買賣合同示范文本，其第十條交付條件約定：
（一）出賣人應當在____年____月____日前向買受人交付該商品房。
（二）該商品房交付時應當符合下列第、、、、、項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
1、該商品房已取得規(guī)劃驗收合格證；
2、有資質的房產(chǎn)測繪機構出具的該商品房的面積實測報告；
3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明；
4、滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件；
5、該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質量分戶驗收表》；
在本案中，購房者應該簽訂的是新版本合同，并顯然選擇了第一項為主要交房條件。在本案中，開發(fā)商組織設計、勘察、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，并出具了《工程竣工驗收報告》，同時開發(fā)商交付的商品房已經(jīng)經(jīng)過公安消防、人防辦公室、環(huán)保局等部門的專項驗收，并且獲得了規(guī)劃局頒發(fā)的《規(guī)劃驗收合格證》，應當說，其交付行為是符合合同約定的，并且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，因此，在本案中，雖然開發(fā)商還未取得《竣工驗收備案表》，但購房者不應當拒絕收房，而是應當按合同約定進行收房。
律師建議
從法律層面上分析，“竣工驗收合格”確實不應以《竣工驗收備案表》的取得為標志，但是如果開發(fā)商與買受人簽訂的《商品房買賣合同》約定以“商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，由于雙方對法律法規(guī)的理解可能會不同，因此開發(fā)商需在買賣合同補充協(xié)議中與購房者進行明確的約定，“商品房驗收合格”應為“取得竣工驗收報告”。盡管現(xiàn)在成都市所適用的新版商品房買賣合同的范本所約定的交付條件僅僅只有“取得規(guī)劃驗收合格證“，但是由于《竣工驗收備案表》相對于《工程竣工驗收報告》，為政府建設主管部門出具，公信力更強，所以絕大多數(shù)房屋買受人在房屋交付時不愿認可開發(fā)商自己出具的《工程竣工驗收報告》，而要求其出具《竣工驗收備案表》，從而容易造成較大糾紛。因此，要么開發(fā)商仍需在補充協(xié)議中再作出約定，明確交付條件不包含《竣工驗收備案表》在內，要么開發(fā)商就應當在合同約定的交付時間前取得《竣工驗收備案表》，以避免不必要的法律糾紛。
