愛華網(wǎng)[yc]拆遷評估師解讀《國有土地上房屋征收評估辦法》
文/拆遷評估師范國才
由住建部制定的《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）終于出臺了，并于2011年6月3日正式施行。結(jié)合多年拆遷評估工作經(jīng)驗，拆遷評估師解讀如下：
1、本辦法不適用集體土地征收評估。目前，集體土地征收評估辦法由各?。ㄊ校┲贫?。
2、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。也就是說，確定評估機構(gòu)（估計房屋征收部門會事先給個名錄，北京稱之為入圍機構(gòu)）的辦法有三種：投票、搖號、抽簽。投票的好處是少數(shù)服從多數(shù)，反映了被征收人的心聲；搖號、抽簽有點隨機性。因此，如果被征收人有心儀的評估機構(gòu)，建議在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)商或投票確定，盡量不要搖號或抽簽。
3、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作；并應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘。也就是說，入戶評估工作小組中，應(yīng)當(dāng)至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師。
4、對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。也就是說，拆遷補償面積及用途嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)證或登記薄記載內(nèi)容認(rèn)定。產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋面積，絕對不能少給；由住宅擅自改作商用的，除按住宅用途補償外，有營業(yè)執(zhí)照的按規(guī)定給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
5、被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。也就是說，如果在征收決定公告有效期內(nèi)（含延期），即使房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，評估報告也不會作出調(diào)整。
6、被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。也就是說，被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字的，不影響評估及征收工作的正常進行。
7、注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。也就是說，評估方法應(yīng)該至少一種以上，一般首選市場比較法。
8、影響被征收房屋價值的因素有區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等。也就是說，房屋建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑容積率（建筑面積除以土地面積）、剩余土地使用權(quán)年限，都會影響到房屋價值。
9、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。對于豪華裝修、特殊或?qū)I(yè)設(shè)備搬遷費、數(shù)額較大的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，建議委托評估機構(gòu)評估。
10、評估工作基本程序：房屋征收評估委托書——評估機構(gòu)入戶調(diào)查——出具分戶初步結(jié)果——公示分戶初步結(jié)果——解釋并修正分戶初步結(jié)果——出具正式評估報告（含整體和分戶）。其中，整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章（不得以印章代替簽字）。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。實踐中，好多被征收人拿不到正式分戶報告，這是對被征收人合法權(quán)益的侵害。
11、評估復(fù)核及鑒定。（1）被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。也就是說，復(fù)核只能向原評估機構(gòu)申請。（2）原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。（3）被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
12、經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題（如評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等）的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。也就是說，除非評估報告出現(xiàn)技術(shù)問題，否則申請復(fù)核無意義。換句話說，如果房屋征收補償總體過低，十有八九是房屋征收補償方案制定得不合理。因此，建議被征收人在征收補償方案制定環(huán)節(jié)，應(yīng)積極、主動提出自己的修改意見。相關(guān)文章敬請瀏覽《被征收人在新形勢下如何利用評估機構(gòu)專業(yè)優(yōu)勢？》。
