愛華網(wǎng)牛街危改小區(qū)房產(chǎn)證的故事
一、遲后的新規(guī)定
2004年9月3日，國家建設(shè)部公布了新修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。針對此前一些業(yè)主入住多日仍拿不到房產(chǎn)證的問題，新修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》提出，預(yù)售的商品房交付使之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書（即房產(chǎn)證）的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在北京房產(chǎn)證是由開發(fā)商辦理的，也就是說，如果沒有特殊約定，開發(fā)商要在商品房交樓90日內(nèi)完成房產(chǎn)證的辦理。此外，房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》，而售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。另外，新修改的《城市商品房預(yù)售管理辦法》也增加了一些違反預(yù)售辦理手續(xù)的懲罰細(xì)則。如明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，將由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬無罰款。
二、故事1——牛街回遷房的“完全產(chǎn)權(quán)證”
牛街危改小區(qū)是執(zhí)行北京市政府2000年19號令開發(fā)建設(shè)的危改小區(qū)，其中回遷房總建筑面積50多萬平方米，牛街地區(qū)近6000戶居民通過“危改加房改”自己出資購買了回遷安置房。2005年5月，第一批牛街危改居民產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放工作正式開始。北京市宣武區(qū)房地經(jīng)營開發(fā)公司按照國家有關(guān)規(guī)定，完成了牛街一期共計3214戶購房居民的房屋測繪登記、產(chǎn)權(quán)申報、制證等工作，并積極協(xié)調(diào)發(fā)證所進(jìn)行審核。
牛街危改小區(qū)回遷安置房屋屬于“危改加房改”房屋，國家免除或減免了土地出讓金等14項國家稅收，所以他們的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等同于經(jīng)濟(jì)適用房和房改房。
三、故事2——牛街商品房“完全產(chǎn)權(quán)證”
在開發(fā)牛街危改小區(qū)近100萬平方米的過程中，其中有近60萬平方米是商品房性質(zhì)，包括東華經(jīng)典、西華經(jīng)典、東華金座、牛街18、泰和嘉苑、祥和家苑、凌云居等7個開發(fā)項目。這些項目是按照北京市政府的有關(guān)規(guī)定向北京市土地局繳納了土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用的，并且領(lǐng)取了北京市房屋土地管理局頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》，開發(fā)商按照商品房銷售的相關(guān)程序銷售房屋，業(yè)主購房后也陸續(xù)在房管部門領(lǐng)取了所購房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證。
三、故事3——“青春無限”房產(chǎn)證糾紛
“青春無限”住宅項目，位于牛街中部的西側(cè)，原址是糖房胡同，屬于宣武區(qū)牛街西區(qū)危房改造區(qū)15號樓，是為年輕人打造小戶型項目，二棟22層高的高層塔樓，其中1—3層為底商。土地方宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司賣項目，由北京住總鴻運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。2004年商品房銷售均價為6800元/平方米。
“青春無限”住宅項目，現(xiàn)在的名稱叫牛街西里二區(qū)8號和10號兩棟高層塔樓以及相關(guān)的配套公建，總建筑面積約4萬平方米，開發(fā)商是北京市宣武區(qū)房地經(jīng)營開發(fā)公司（簡稱甲方），施工單位是北京住總集團(tuán)（簡稱乙方）。由于甲方當(dāng)時開發(fā)資金緊張，拖欠乙方施工單位施工款長達(dá)一年后，乙方被迫工程停工。
在此情況下，甲方與乙方簽訂了一份《協(xié)議書》，甲方同意乙方以乙方的名義對外銷售的房屋，用銷售款來頂替施工款。乙方建設(shè)的項目屬于牛街危改小區(qū)回遷房項目，并沒有繳納土地出讓金的相關(guān)優(yōu)惠政策資金。甲方是一家剛剛成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，原屬于宣武區(qū)房管局，技術(shù)人員缺乏，沒有開發(fā)經(jīng)驗，在《協(xié)議書》有關(guān)條款中并未對房屋的性質(zhì)和銷售程序表達(dá)清楚，條約上只注明“同意乙方銷售商品房”，在交納商品房相關(guān)費(fèi)用一款上更是表達(dá)得含糊不清。乙方既是一家施工單位，又是一家具有開發(fā)資質(zhì)的國有大型企業(yè)，《協(xié)議書》上注明銷售商是甲方下屬的北京住總鴻運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱丙方）。
丙方根據(jù)2003年市場銷售情況，果斷地修改了施工圖紙，把大戶型修改為小戶型，主打60平方米左右的一居室和二居室，并且以單價5000多元推向市場，吸引急于置業(yè)的年輕群體。在銀行按揭的推動之下，該項目的名稱定為“青春無限”，對外的宣傳詞是“首付5萬元，擁有二環(huán)路內(nèi)一套商品房”，筆者記得當(dāng)年售樓處在正在施工的地下室內(nèi)，為了保證購房者的安全，還臨時修了一條長20米的通道，走進(jìn)去有進(jìn)入地道的感覺。
在媒體廣告宣傳的推波助瀾下，“青春無限”數(shù)百套房子很快銷售一空。購房業(yè)主與丙方簽訂了由丙方公司制定《商品房銷售合同書》，并交納了相關(guān)稅費(fèi)。但是在《商品房銷售合同書》開發(fā)商蓋章簽字一欄卻不是丙方，而是甲方。因為在甲乙雙方先前簽訂的《協(xié)議書》中，并未提及項目轉(zhuǎn)讓事宜，項目還一直控制在甲方手中。并且“青春無限”與南側(cè)的“祥和家苑”本屬同一個項目，要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證必須先辦理一個“大產(chǎn)權(quán)證”，然后再分割給購房業(yè)主。
由于這個項目沒有繳納土地出讓金，丙方對購房業(yè)主承諾的商品房性質(zhì)就無法說現(xiàn)了。在先期購房業(yè)主入住半年后，200多名業(yè)主依照2004年建設(shè)部新修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，在2005年把甲方與丙方告上了法庭。雖然甲方與丙方在法庭上互相推諉《合同書》表達(dá)不清條款的責(zé)任，但最終還在法院的協(xié)調(diào)下，雙方達(dá)成了一致意見。一年后，牛街西里二區(qū)8號和10號的購房業(yè)主如愿地領(lǐng)取了正式房產(chǎn)證。
這之間還有一個插曲，甲方為了逼丙方單方繳納土地出讓金，曾利用控制整個牛街危改區(qū)市政建設(shè)的獨(dú)家權(quán)利，故意不給已經(jīng)入住“青春無限”業(yè)主通天然氣。這也與雙方在《協(xié)議書》中對誰來交納天然氣管道“四源費(fèi)”和施工款的條約表達(dá)含糊有關(guān)。兩家國有開發(fā)公司在玩“小孩子過家家的把戲”，可卻坑壞了購房業(yè)主。
五、故事4——臨時產(chǎn)權(quán)證
牛街東里二區(qū)的十幾棟居民回遷樓房已經(jīng)入住六年了，到2008年還沒有通過工程驗收，沒有通過驗收的房子叫做“工程質(zhì)量不合格”或“建設(shè)手續(xù)不齊全”。原來開發(fā)商北京宣武區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司并沒有按照規(guī)定向北京市供電局繳納數(shù)千萬元的“正式供電集資費(fèi)”和另一筆數(shù)千萬余供電線路施工費(fèi)，供電局就不給牛街東里通正式電。牛街東里3000多戶居民一直使用的是“臨時施工用電”。
為牛街東里二區(qū)服務(wù)的北京嘉誠物業(yè)公司說，因為諸多的歷史遺留問題沒有解決，牛街東里二區(qū)的十幾棟回遷樓房至今沒有通過有關(guān)部門的正式驗收，這就造成供電部門無法提供永久的正式電力，市政部門不能提供管道天然氣正式入戶。雖然這些年相關(guān)部門和單位幾經(jīng)交涉和協(xié)調(diào)，但問題至今沒有解決。這就苦了居住在牛街東里二區(qū)的廣大居民。
沒有通過正式驗收的房子就無法辦理正式房產(chǎn)證。一位住戶說：從2002年入住到現(xiàn)在，都沒有拿到正式的房屋產(chǎn)權(quán)證。只有一個“臨時產(chǎn)權(quán)證明”。這個臨時產(chǎn)權(quán)證明上有“北京宣武區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司”的公章，附記一欄中寫著：此證由經(jīng)辦人填寫一式兩份，產(chǎn)權(quán)人憑此證換領(lǐng)正式房屋產(chǎn)權(quán)證。但他說，這個證明不管多大作用。居民因為沒有房產(chǎn)證，無法辦理銀行抵押貸款、房屋買賣，也無法及時過戶，引起了很多麻煩和不必要的糾紛。我們感覺一直在住著黑房子，心里總是不踏實呀！
六、故事5——春風(fēng)小區(qū)“沒有房產(chǎn)證”
（一）春風(fēng)胡同
春風(fēng)胡同，位于牛街禮拜寺的南側(cè)，呈“T”形，西起牛街，東至小寺街，往南有兩個出口均可達(dá)沙欄胡同，長260米，均寬3米。門牌號：1—21，2—40號。
清代稱王鄉(xiāng)佬胡同，民國改稱王老師傅胡同?！班l(xiāng)佬”是回族特有的稱謂，凡熱心清真寺事務(wù)的虔誠的穆斯林均可稱為“鄉(xiāng)佬”?！袄蠋煾怠笔腔刈迦罕妼σ了固m教宗教職業(yè)者的統(tǒng)稱。原牛街禮拜寺世襲阿瑪目（阿拉伯文譯音，原意為“表率”“領(lǐng)袖”，亦泛指清真寺的教長，實為一地方宗教領(lǐng)袖）王敬一，寓居于此，故名。另一種說法是：即宋朝時期，某代皇帝曾讓一個姓王的阿訇掌管清真寺，因此人居住在此地而得名。
原牛街禮拜寺阿訇、回族著名學(xué)者、教育家、北京民族教育先驅(qū)、牛街民族小學(xué)創(chuàng)始人王浩然祖居于此。
1965年全市整頓地名改稱春風(fēng)胡同。文革的時候曾改名東風(fēng)胡同?，F(xiàn)在，這條胡同叫什么都無所謂了，因為它已經(jīng)消失在樓群中，只留下一個春風(fēng)住宅小區(qū)的名字。
（二）春風(fēng)危改小區(qū)
春風(fēng)胡同原來的絕大部分平房都有七、八十年以上的歷史，年久失修，破爛不堪，居住的468戶居民（注：一期工程只拆了388戶），95%以上是回族，人均住房面積不足6平方米。1987春風(fēng)胡同改造被列入北京市第一批34片危房改造試點(diǎn)工程之一。
該項目于1991年開始動工，1994年竣工，當(dāng)時的北京市市長陳希同親自把房屋鑰匙交到回遷居民之一牛街清真寺大阿訇安士偉手里。
為了保持牛街清真寺的景觀線，春風(fēng)小區(qū)的樓房，自西向東分別是四層、五層和六層，建筑容積率不到1。黃綠相間的住宅樓色調(diào)，突出了伊斯蘭的建筑風(fēng)格，居室內(nèi)部格局也根據(jù)回民的生活習(xí)慣進(jìn)行設(shè)計，如建筑門窗，按照穆斯林風(fēng)俗衛(wèi)生間分為“小凈”和“大凈”兩處。以63平方米的二居室戶型為主，戶戶南北通風(fēng)，受到了回族居民的一致好評。本建筑項目的民族性建筑風(fēng)格，受到了建設(shè)部的好評，與東城區(qū)菊兒胡同、西城區(qū)小后倉兩個危房改造區(qū)，并列成為北京市內(nèi)城改造最成功三個的危改小區(qū)。
但是，主持春風(fēng)小區(qū)建設(shè)的宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司的一位負(fù)責(zé)人說，“春風(fēng)小區(qū)占地面積2.2公頃，建設(shè)了20590平方米住宅，371戶居民全部回遷住進(jìn)樓里，還不夠安置的，余下的9戶居民被安置到附近小區(qū)居住。春風(fēng)小區(qū)項目總投資額三千多萬元，至今沒有人‘買單’。今后再也不做這種‘賠本不賺吆喝’的買賣了?！?/p>
（三）春風(fēng)小區(qū)沒有房產(chǎn)證
按照北京市政府1996年的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)公司建設(shè)的危房改造小區(qū)建設(shè)完畢后，應(yīng)該交由有房屋管理資質(zhì)的市區(qū)屬房屋管理局進(jìn)行管理。于是在1997年，春風(fēng)小區(qū)7棟多層住宅樓就轉(zhuǎn)交給宣武區(qū)房屋管理局進(jìn)行物業(yè)管理，連同相關(guān)樓宇竣工驗收檔案資料一并轉(zhuǎn)交。
自1998年開始全國住房制度改革后，居住房管局管理房屋的住戶，可以按照相關(guān)政策購買房屋的房產(chǎn)權(quán)。春風(fēng)小區(qū)的所有竣工建設(shè)資料都表明，投資建設(shè)單位是宣武開發(fā)公司，因此房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該是宣武開發(fā)公司，而不是宣武區(qū)房管局，居住在春風(fēng)小區(qū)的住戶都是按月繳納房租的租房戶（交給宣武區(qū)房管局充當(dāng)物業(yè)費(fèi)了）。現(xiàn)在早已撤出春風(fēng)小區(qū)的宣武開發(fā)公司也不大關(guān)注辦理春風(fēng)小區(qū)“大房產(chǎn)證”這件事，而春風(fēng)小區(qū)居民大多是工薪階層和城市困難戶，對自己出錢購買房屋產(chǎn)權(quán)頻有想法。所以截至目前，牛街春風(fēng)小區(qū)2萬多平方米房子至今“沒有房產(chǎn)證”。
據(jù)筆者了解，北京市類似牛街春風(fēng)小區(qū)這類沒有“大房產(chǎn)證”的八、九十年代的危改小區(qū)，大約有數(shù)百萬平方米。
現(xiàn)在春風(fēng)小區(qū)原住地住戶只交房屋租金，不交物業(yè)費(fèi)，所以小區(qū)至今沒有物業(yè)公司進(jìn)行正規(guī)物業(yè)管理，小區(qū)沒有大門，沒有保安員，沒有停車管理員，屬于老小區(qū)的“通病”。20年過去了，富裕起來春風(fēng)小區(qū)部分居民也有了私家車，這些車輛只好在小區(qū)空地、綠地、道路旁隨意停放。于是，就有一些居民私下裝上了地鎖，圈地停車，鄰居之間為爭搶車位，時常發(fā)生糾紛，例如2號樓前就有15個私人安裝的地鎖。
（四）春風(fēng)居民社區(qū)
春風(fēng)居民社區(qū)組建于2003年，是一個以回族居民為主的多民族住宅小區(qū)。所轄范圍：春風(fēng)胡同1、2、3、4、5、6、7、9號樓，這幾棟樓是春風(fēng)胡同危改回遷樓；牛街8號、10號樓，南橫西街119號樓，小寺街42號院、61號樓，教子胡同71號樓、沙欄胡同26號樓，這幾棟樓是宣武區(qū)單位職工宿舍樓；東里二區(qū)1號樓、2號樓是商品房；此外還有沙欄胡同71號二個平房院。社區(qū)有戶籍居民1577戶，3644人；但常駐人口超過2000戶，出租房戶較多。
（五）春風(fēng)社區(qū)整治
春風(fēng)社區(qū)是一個有18棟居民樓、2個平房大院，是個新、舊結(jié)合的小區(qū)（包括18層商品房塔樓二棟）。分屬于7家產(chǎn)權(quán)單位，在此之前，屬于未封閉管理的小區(qū)，小區(qū)共有7個進(jìn)出口，由于車輛和閑雜人員的進(jìn)出隨便，從而造成了許多不安全的隱患。此問題得到了牛街工委辦事處領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，為了使社區(qū)的居民能夠安居樂業(yè)、為迎接奧運(yùn)，創(chuàng)建更加干凈、整潔、平安、祥和的社區(qū)環(huán)境，2008年牛街街道為此投資上百萬元，對春風(fēng)社區(qū)進(jìn)行了整體環(huán)境整治，鋪裝路面、綠化環(huán)境、新建停車位等，對社區(qū)所有的進(jìn)出口都安裝上了大門，使原來的無序管理變?yōu)橛行蚬芾?。在實行了封閉式管理以后，北京佳誠物業(yè)正式接管小區(qū)的日常管理，正式建立小區(qū)電動大門和門崗，保安正式上崗執(zhí)勤、巡邏。隨著小區(qū)的封閉式管理，包括治安、消防、綠化、環(huán)保、環(huán)境衛(wèi)生等各項管理將走向正規(guī)。
（六）牛街綜合樓
在牛街春風(fēng)小區(qū)的東南角，2008年建起一棟20000多平方米的綜合樓，是15年前宣開建設(shè)春風(fēng)小區(qū)沒建的公建項目。遺留的原因是拆遷80多戶居民無處安置，規(guī)劃建設(shè)的公建項目面積只是六層8000多平方米，銷售費(fèi)用不夠拆遷費(fèi)。15年后條件全變了，南橫街里都是18層以上的樓房。雖然安置這80多戶居民的費(fèi)用也是“水漲船高”，但是多增加了13000平方米面積，還是挺“劃算”的，綜合樓總建筑面積21000平方米。
