愛華網(wǎng)
讀了《中國房地產(chǎn)盛筵已散》一文，我覺得如果說對于食品的消費是剛性的，住房的需求是剛性的，那對于房地產(chǎn)投資的需求也是具有剛性特點的。其實，從消費者購置房產(chǎn)的動機(jī)來看，不外乎兩點，即滿足自己居住的需求，或者是滿足資本增值的需求。
那居住需求的決定因素是什么呢？我想應(yīng)該是房產(chǎn)的市場價格，和替代品的市場價格。
居住需求的本身是缺乏彈性的，而房產(chǎn)的價格主要服從供需平衡點的決定。從房地產(chǎn)本身的屬性看，隨著中國城市化進(jìn)程的加速，城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市人口將持續(xù)大幅度增長，所以居住需求持續(xù)增長的趨勢比較明顯。
但由于中國一線城市的土地資源畢竟有限，土地供給增長的趨勢并不明顯，在這種居住剛性需求的影響下，房產(chǎn)價格長期增長的趨勢較為明顯。
其次，就替代品而言，我們可以把租賃房或者經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房的替代品，但問題是這兩種產(chǎn)品的供應(yīng)并不是市場化的。經(jīng)濟(jì)適用房從供應(yīng)量，和轟轟烈烈的搖號抽獎程序來看，始終帶有很強的作秀成分。而租賃房的供應(yīng)，由于與投資相比租金收益極低，使得產(chǎn)權(quán)人對于自有房產(chǎn)的出租并不是那么熱情。
但同時，低租金本身也意味著大部分居民對于租住房的形式并不十分認(rèn)同，或者從某種意義上來講，大部分人不認(rèn)為租住房可以作為商品房的代替品。
這其中的原因我覺得不外乎以下兩點：
1. 從短期因素來看，租賃周期不明確。對于不穩(wěn)定的租賃周期而言，產(chǎn)權(quán)人不愿投入過多資金進(jìn)行設(shè)施修繕與更新，對于承租人而言，同樣也不愿投入資金進(jìn)行個性化的裝修，因而造成租賃房的供應(yīng)不夠個性化。
2. 從長期因素來看，社會保障制度的不健全，對后半生居住情況的擔(dān)憂，是造成大部分居民認(rèn)為購買商品房才是正道的主要原因。
針對以上這些居住需求矛盾，如果我們可以適當(dāng)加快二線城市的發(fā)展速度，同時在一線城市周邊建立一些衛(wèi)星城，擴(kuò)大整體的城市容量與土地供應(yīng)量，這樣一線城市供需失衡的現(xiàn)象便會有所緩解。另一方面，在積極增加土地供應(yīng)的同時，加大房產(chǎn)租賃市場化改革，健全社會保障制度，才是使得房地產(chǎn)市場走向健康發(fā)展的關(guān)鍵。
另外，購買房產(chǎn)的另一目的是為了投資。那房產(chǎn)投資需求是由什么因素決定的呢？我想這必然取決于該項投資的回報水平，其次就是該項資本投資邊際效率（這一點，與當(dāng)時的通貨膨脹率或者對于通脹的預(yù)期息息相關(guān)）。
同樣，我們可以把房產(chǎn)投資需求分為彈性投資需求與剛性投資需求。
顯然，如果按照租金來計算房產(chǎn)的投資回報水平的話，應(yīng)該沒有人會做這筆劃不來的生意。但使用租金來計算投資回報，更多適用于相對穩(wěn)定的成熟市場。在中國城市化進(jìn)程的背景下，城市資源有限，但城鎮(zhèn)居民人數(shù)預(yù)期將不斷上漲，這便造成大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。如果說資本具有逐利的本質(zhì)，那這種投資行為的本身也是具有彈性的。這可以理解為，如果資本對于未來有良好的預(yù)期，在受到短期政策的干擾與刺激的情況下，資本的強弱程度影響著其對于房地產(chǎn)的投資持續(xù)與否。
從目前市場上的一些情況來看，事實也是如此，由于受到二套房政策的影響，一部分現(xiàn)金流不充分的買家被清理出場，但有實力的買家，仍以全額現(xiàn)金的形式進(jìn)行購買，絲毫不受政策影響；民企漸漸退出了土地拍賣的舞臺，但央企的拿地?zé)崆?，也沒有減弱許多。
另外一方面，我覺得也是最重要的是，雖然投資需求整體是具有彈性的，但他同樣也擁有剛性的屬性。因為隨著目前CPI不斷上漲，造成大家對于通貨膨脹的擔(dān)憂，在這一背景下，大家首先會考慮的便是如何使自己的財富得到保值，而在金融市場尚不發(fā)達(dá)的情況下，持有固定資產(chǎn)不啻是最佳的方案之一。
商品房從屬性上來說，具有良好的投資品特征，另外一方面也相對市場化，在這一背景下，各處的閑散資金也會涌入地產(chǎn)市場進(jìn)行避險保值，從而直接推高了樓市。千萬別小看這些所謂的閑散資金，地產(chǎn)新政實施以來，市場低成交之后的大蒜熱與綠豆熱很可能就是這類資金所造成的。如此市場化的商品居然會被爆炒到如此令人吃驚的價格(就拿大蒜來說，幾個月之內(nèi)身價就漲了20多倍)，一旦今后二套房政策再次松動，這部分資金很可能又會重新回到樓市進(jìn)行避險保值，對樓市健康發(fā)展的殺傷力可見一斑。
面對房產(chǎn)投資需求的膨脹，或許我們有個更為直接的方法，就是政策上變更商品房的商品屬性，使得每一戶口只能同時擁有一套住房，這樣的話，投資需求過熱的問題很可能得到解決，但此等舉措同樣也會讓閑散資金進(jìn)入別的領(lǐng)域進(jìn)行投資，推高另一領(lǐng)域的成本。所以我們更多的應(yīng)該考慮如何合理地將這些閑散資金弱化分流，從而刺激社會經(jīng)濟(jì)增長。這個話題也正是目前我們進(jìn)行金融創(chuàng)新改革所面臨的核心問題之一。
由此，在這里我們不妨做一總結(jié)：商品房的總需求主要由兩個部分構(gòu)成，即房產(chǎn)投資需求與房產(chǎn)居住需求。兩種需求各有不同的特點，消費需求的增長相對穩(wěn)定，不易發(fā)生急劇的變動，而投資需求則波動的幅度很大，其波動幅度對總需求的影響也比較大。
從目前的實際情況來看，主要有下述三個方面的工作要做。
一方面，從實際居住消費需求出發(fā)，增加土地供應(yīng)，加大租賃房市場化改革，完善社會福利保障制度。另一方面，從抑制房子投資需求角度考慮，第一應(yīng)當(dāng)實施不要過于寬松的貨幣體制，盡量控制國內(nèi)貨幣增長，從而弱化房地產(chǎn)投資部分彈性需求；第二是積極創(chuàng)新建立完善金融體制，讓閑散資金在各類投資產(chǎn)品中合理配置，促使其在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，起到積極的作用。
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/98719.html
