愛華網(wǎng)北京自住型商品房二十問
作者：紳士-TB
十九、申請自住型商品房的客戶都有哪些糾結？
申請自住型商品房的購房者，已經(jīng)為那個期盼已久的搖號等了很長時間了，或許不少人越發(fā)焦慮，越發(fā)糾結。我想對大家的心態(tài)做一點分析，看看說得是否靠譜。畢竟，樓市的發(fā)展趨勢，購房者的心理預期是很重要的因素。我把這些心態(tài)概括為“五個擔心”：
（一）擔心搖不上
既然參加了網(wǎng)申，但凡到現(xiàn)場去做了資格審查，并且順利通過住建委審核的購房者，十有七八都是希望買到自住房的。可是，居高不下的中簽比例，讓許多人望而卻步。由于錯過了一次又一次樓市冷卻的歷史性機遇，待到樓市反轉之際，又根本追不上漲幅。所以，見到這個打七折的歷史性便宜，許多真剛需會認為，既然管理層把便宜送上門來，為啥不試試呢？
大家更擔心，像北京這樣的大都市，抗跌性太強，供小于求的形勢很難逆轉，隨時有可能把樓市再度炒熱。因此，如果久搖不中，是不是會遭遇沒等到自住房，反而把商品房和二手房的房價又等上去，再度踏空行情的情況呢？
擔心搖不上，是大部分購房者最擔心的。但殘酷的事實是，只要小部分人能夠順利中簽。個人認為，能夠有幸中簽并買到自住房的購房者，占網(wǎng)申總人數(shù)的20%-30%。這是上限，只會少，不會多。
（二）擔心站在高高的山崗上
此輪樓市下行，跟前幾次最大的不同，是最高決策者換人了，玩法也變了，多次放話不會出臺強刺激措施。除此之外，幾乎每次調整基本都是銀行信貸在搗鬼。2008年、2011年都一樣，這次也不例外。前兩次是貸款政策的變化，是調控的結果；而這次是銀行現(xiàn)金流不足和信貸利率成本提高的結果，是利率市場化帶來的市場因素造成。因此，中國樓市何時走出低谷，重振旗鼓，還不好說。北京作為中國樓市的一部分，雖然有特殊性，但身處大環(huán)境里，大概也不會獨善其身。
有人認為，自住房的七折定價是北京樓市下跌的第一阻力位，是管理層忍耐的極限。這個得分區(qū)域、分情況?？墒?，七折定價參照的是去年樓市頂點的最高價，不同區(qū)域的房價，水分多少也不一樣。我們看到，跟周邊房價相比，金隅兩個項目的限價大概也就是六折水平，當然是低得多。而當代采育的限價已經(jīng)快跟周邊最便宜的二手房只有每平米一兩千的差距了。而且人家是裝修好的，你這個是毛坯的；人家是完全產(chǎn)權，你這個是共有產(chǎn)權；人家是真商品房，你這個是偽商品房。單價一兩千的差距，跟這三個情況比比，高下立見。
由于自住房的價格一旦公布，就算是定死了。無論周邊房價漲落，它都成了管理層和開發(fā)商制訂的契約內(nèi)容，改不了了。這樣的話，萬一今年搖到了自住房，等明后年收房的時候發(fā)現(xiàn)，周邊房價已經(jīng)跌到自住房水平或者低于自住房了，這時真的只能“自住”了，而且會覺得非常虧。對于類似采育、平谷、順義這樣的地方來說，這種可能性不是不存在。站在高高的山崗上，既受制于五年禁售規(guī)定無法出貨，又受制于出貨之后的收益分成。如果買虧了，只能打腫臉自己忍著。
（三）擔心朝令夕改，失去投資屬性
任何買房的人，不管嘴上說什么“自住”，其實還是有投資念想的。畢竟，只要是商品房就具有財產(chǎn)屬性。只要買下來，就帶有投資意味。可是，近日北京市法制辦的一個副巡視員在介紹今年北京市住房保障立法時說了一番讓人心驚肉跳的話。那意思是，保障房今后將不再限制收入，而是限制已有住房套數(shù)，可能只有無房戶才能申請保障房，而共有產(chǎn)權住房有可能歸入保障房序列，實施內(nèi)部交易。如果真是照這個意思立法，那么今后的保障房只有兩種：一是公租房，二是自住房。新建的經(jīng)適房和兩限房將逐漸成為歷史。
如果真是這樣，那么自住房將跟保障房同質，不僅品質下降，而且買了根本沒法賺錢，即便是賣，也只能先賣給住建委，收益都被后者拿走了，自己賺不到幾個錢。（央產(chǎn)房基本也是這么操作的。
有些朋友不懂，我可以解釋一下：
打個比方說，2005年央產(chǎn)房新房價格4000元每平米，那么二手央產(chǎn)房參照折舊定價為3000元。同區(qū)域商品房可能定價8000元每平米。2012年央產(chǎn)房新房價格10000元每平米，那么二手央產(chǎn)房參照定價7500元。同區(qū)域商品房可能定價3萬元每平米。同一個單位，老職工把舊央產(chǎn)房退出來，去買新央產(chǎn)房，把這個舊的賣給年輕職工。買賣價格只能按照上面規(guī)定的價錢來。這樣，賣房者沒法按市場價實現(xiàn)房屋的完全財富價值，只能拿到一個長期居住和落戶口的功能。
今后，保障房的做法可能也會參照這一做法。可以賺一點，但比正常上市的盈利要低得多。比如，2009年大興的兩限房是6500元每平米，2014年是11500元每平米。而同樣區(qū)域的商品房已經(jīng)干到25000元每平米了。這樣，如果2009年那批拿到兩限房的客戶想賣掉獲利，完全上市的話可以按照略低于市場價的價格（比如單價23000元）出手，除了交必要的稅費后，大部分獲利都屬于自己。如果今后搞成內(nèi)部交易，他只能以11500元的兩限房現(xiàn)價賣給住建委，也就是住建委回購，盈利空間大大壓縮，頂多算是把裝修、物業(yè)費和這幾年的名義通脹率掙回來而已。
如果自住房也這樣搞，那么自住房的“商品房”屬性將大打折扣，投資性將更加糟糕。而且由于產(chǎn)品與今后新建的泛豪宅化的普通商品房存在巨大差異，即便真正上市，也會有較大的價差。
（四）擔心在不心儀的項目上中簽，進退兩難
由于網(wǎng)申的門檻很低，參加搖號的人比較多，購房者報名的項目也會比較多，都想試試手氣，多給自己一個機會。即便是不太想買的項目，也報一個試試?？墒牵f一心儀的項目沒中簽，不怎么心儀的項目中簽了，該怎么辦呢？
誰都知道，如果自己不喜歡或者根本買不起，可以放棄。誰都知道，中簽了放棄，不妨礙去搖別的項目?？墒?，這么多人搖號，誰能保證下一個項目自己就一定能中簽呢？倘若是買不起，放棄了也就算了，反正你的經(jīng)濟實力也玩不起這個游戲，退出也罷，沒什么好遺憾的。可是，如果能買得起，只是因為這樣那樣的因素放棄？是不是會落下遺憾呢？
那么，忍了？買下來？上班距離、戶型設計、后期費用、周邊配套、升值潛力、配偶和家人對這個房子的滿意程度，等等，都要考慮進來。搞不好，買了這個房子給自己帶來的，不是幸福，而是無窮無盡的麻煩。如果家人都不支持，恐怕作為購房人的你，日子也很難過。
（五）擔心自住房項目的質量、配套、交通等要素
我總認為，自住房是一場高明的騙局。決策層用這一辦法，既最大限度地實現(xiàn)了土地收益，又限制了房子銷售的最高價，贏得了人心，并在統(tǒng)計意義上控制了房價漲幅，稀釋了北京樓市的熱度，還能夠在未來自住房的二次交易中分一杯羹。同時，由于自住房擠占了商品房的供地指標，使得商品房資源更加緊缺，預期價格直線上升，甚至做到豪宅化，從而確保這些決策者前些年買到手的商品房永遠升值。而開發(fā)商呢？如果拿到的是自住房和普通商品房的混建用地，而自住房限價跟拿地的樓面地價相差無幾，開發(fā)商只能選擇把自住房的品質做得差一些，把商品房做得高端一些，讓商品房定價更高，讓自住房住得更密，這才能最大限度地確保開發(fā)商自己的收益，至少不賠錢。即便是純自住房用地，也可以通過在商業(yè)配套上做高附加值等種種方式實現(xiàn)不賠錢，從而提高同區(qū)域商業(yè)用房的預期價格。
如果上述假設成為事實，決策層一點都沒讓利，不吃虧，反而雙向收費，兩頭占便宜，還落個控制房價、普惠民生的好名聲。開發(fā)商不僅支持了決策層的“民生舉措”，為自己在這個城市繼續(xù)生存發(fā)展結交和鞏固了官方資源，而且通過種種方式彌補了自住房限價帶來利潤損失，并最終抬高周邊商品房的價格預期，讓房價賣得更高，杠桿拉得更長。購房者貌似占到了打七折的便宜，但同樣會有幾種擔心：
——低價是不是換來低質量？一分價錢一分貨，會不會真的因此而偷工減料，建豆腐渣工程？我們希望開發(fā)商不敢這么干，但不排除在房屋品質上嚴重低于周邊普通商品房，或者同小區(qū)商品房的情況。每平米一兩萬塊錢，足以在全國多數(shù)省會城市的中心區(qū)買到最好的房子，而在北京只能在這種邊緣區(qū)域買房，買的上買不上還得靠別人搖號來定。這究竟是購房者腦子有病，還是這個城市真的病了？
——這些自住房區(qū)域比較偏遠，交通和服務設施的配套能否跟得上，是很讓人懷疑的。很多網(wǎng)友都注意到了類似戒毒所、火葬場、垃圾焚燒廠、化工廠、監(jiān)獄、公墓、臭水溝等各種現(xiàn)有“配套”，雖然不全是有害設施，但至少是很不理想。有些區(qū)域入住幾年了，連個像樣的超市都沒有，比如孫村。花一二百萬住在這種地方，究竟是誰腦子進了水？沒有便捷的交通條件，究竟靠什么來上班和還房貸？周圍遍布著農(nóng)村中小學，或者根本沒有教育設施，這讓那些原本在別的城市生活，費勁千辛萬苦來到北京的年輕購房者何等傷心！
有人說，項目一入住，殯儀館就會搬走了。你想什么呢？殯儀館是財政支持的事業(yè)單位，憑什么你一入住，它就要搬走??？有人說，項目一入住，監(jiān)獄也會搬走。我只能說，你好傻好天真。
購房者所擔心的事，正是決策者和開發(fā)商要考慮的問題?？墒牵瑳Q策者很忙，沒時間馬上考慮這些事；開發(fā)商也很忙，能做多少算多少，不可能讓你完全滿意。
我們希望購房者能夠中簽，買到心儀的自住房；我們更希望樓市中不理性的水分能夠盡快擠出去，讓樓市健康前行。一個健康的樓市，一個穩(wěn)定的自住房供應體系，對中國經(jīng)濟轉型發(fā)展和實現(xiàn)每個人的中國夢，是多贏的事。讓我們期待……
自住房購房者，且行且珍惜。
