關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn)

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資本有逐利的天性，“跨界”進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，是開發(fā)商分散風(fēng)險(xiǎn)的“雙腿并行”，還是眾人共同吹大泡沫的危情？

繼限購令、首付比例提高到60%、貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、全額征營業(yè)稅等調(diào)控政策后，上海、重慶開征房產(chǎn)稅的消息，讓住宅地產(chǎn)市場又迎來一個(gè)“沙包”。

統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中國商業(yè)地產(chǎn)的增長在25%以上，而住宅增長僅為7.6%，史上最嚴(yán)的調(diào)控也成了助推投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開始?！爸蛔鲎≌钡娜f科陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型；金地集團(tuán)表示，將不再單純從事住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作將成為未來的一個(gè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃。甚至一向以租賃物業(yè)為主的Tesco樂購、華潤萬家等零售商也切入商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)成為各路資金的“避風(fēng)港”。

“目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率不高，市場還處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟分析。

房企轉(zhuǎn)型“雙發(fā)展”模式

“如今地方政府出讓的土地中，純粹住宅用地越來越少，未來將出現(xiàn)更多的城市綜合體。如果只做住宅，萬科將失去很多機(jī)會?！比f科董事長王石道出了轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的原因，這也代表了多數(shù)房企的判斷。

以房地產(chǎn)企業(yè)中赴港上市業(yè)績最佳的龍湖地產(chǎn)為例，2010年7月，龍湖成立了商業(yè)地產(chǎn)部,專門負(fù)責(zé)龍湖旗下商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營、推廣和招商。這個(gè)近百人的團(tuán)隊(duì)花了半年時(shí)間奔波于全國的主要城市,考察各城市的商業(yè)布局、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、投資回報(bào)狀況等，為下一步的圈地計(jì)劃做好了前期準(zhǔn)備。2010年末，在推出新項(xiàng)目的同時(shí)，龍湖果斷“涉商”，先后在云南、山東煙臺以及浙江杭州等省市競得數(shù)塊旅游、商業(yè)用地。其在成都的“天街系”大型商業(yè)綜合體推出的79間臨街項(xiàng)目，于6天內(nèi)一售而空，銷售金額逾3億元；在重慶打造的商業(yè)綜合體“龍湖·時(shí)代天街”項(xiàng)目在開盤后便創(chuàng)下銷售套數(shù)、銷售金額以及銷售面積三項(xiàng)第一。

“政策調(diào)控不是針對某一企業(yè)，全行業(yè)的環(huán)境發(fā)生變化，這個(gè)時(shí)候就是適者生存?！饼埡瘓F(tuán)執(zhí)行董事秦力洪表示，地產(chǎn)調(diào)控之時(shí)，需調(diào)整節(jié)奏，在產(chǎn)品線上擴(kuò)張，“龍湖計(jì)劃在5-7年內(nèi)完成建設(shè)，并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè)?！?/p>

在行業(yè)如此大的變革前，房企紛紛出手。保利地產(chǎn)表態(tài)將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。“未來的3-5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%?！苯鸬丶瘓F(tuán)表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作將成為未來金地的一個(gè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃。2010年，其在土地投入的計(jì)劃中，就有20%的資金投向商業(yè)項(xiàng)目。以遠(yuǎn)洋-光華國際We-life未來廣場為起點(diǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年將陸續(xù)在北京、天津、沈陽、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個(gè)以上的商業(yè)項(xiàng)目，“只要是合適的商業(yè)項(xiàng)目以及有經(jīng)驗(yàn)的合適的公司，遠(yuǎn)洋即使只持有少量股份也愿意與對方合作，這是遠(yuǎn)洋目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)策略?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士告訴《浙商》記者。

這種由住宅地產(chǎn)逐步過渡到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的做法，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的一種趨勢?！盁o論是在香港，還是在國外，很多大的開發(fā)商，都隨著企業(yè)的不斷壯大發(fā)展，從單一的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向住宅、商業(yè)齊頭并進(jìn)的發(fā)展模式?！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為，特別是對于上市公司而言，持有可持續(xù)經(jīng)營的商用物業(yè)，對維持股價(jià)甚至有直接的幫助?！伴_發(fā)商通過調(diào)整手中商業(yè)、住宅的比例，能有效降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。”

零售商“涉商”

Tesco樂購是國際零售商中首個(gè)以商業(yè)地產(chǎn)作為主業(yè)吃螃蟹的。自2010年10月28日啟動(dòng)其在華南首家買地自建的綜合性購物中心以來，未來5年，Tesco樂購預(yù)計(jì)將在內(nèi)地?fù)碛?0家左右新購物中心，成為中國以超級市場為主力商戶的綜合商業(yè)購物中心開發(fā)商之一。

有業(yè)內(nèi)人士分析，此番零售商大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，并非為了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，“以往單純依靠賣場和超市的方式發(fā)展緩慢，在零售業(yè)競爭激烈的情況下，自購商業(yè)地產(chǎn)來保證其未來的利潤不會因?yàn)樽饨鹕蠞q而被攤薄。”正如Tesco中國地產(chǎn)公司首席執(zhí)行官霍蘭東所說，自建商業(yè)地產(chǎn)不僅可以降低內(nèi)部運(yùn)營成本，同時(shí)，也可以享受中國商業(yè)地產(chǎn)升值得到的財(cái)務(wù)回報(bào)。

以超市為核心的零售商涉足商業(yè)地產(chǎn)，普遍出現(xiàn)缺乏前期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的弊病。對于這樣的短板，華聯(lián)集團(tuán)發(fā)展總監(jiān)于浩表示，華聯(lián)集團(tuán)找到了“很好的結(jié)合點(diǎn)”。他說：“我們一般不從拿地開始做，這樣就可以規(guī)避這部分的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)拿地程序復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)較大，我們等開發(fā)商拿了地之后才介入。開發(fā)商拿了地，我們把資金投給開發(fā)商，由他來建設(shè)項(xiàng)目。而且華聯(lián)從設(shè)計(jì)、規(guī)劃的角度來進(jìn)入，可以保證業(yè)態(tài)的規(guī)劃和組合，滿足后期經(jīng)營的需要?！?/p>

鑒于對未來市場的升值預(yù)期，不單是零售商出現(xiàn)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的場面，影院、餐飲投資方都可能成為下一個(gè)開發(fā)商。

商業(yè)地產(chǎn)已有泡沫？

商業(yè)地產(chǎn)生機(jī)勃勃的景象已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間。僅就杭州來看，慶春路嘉德廣場和EAC歐美中心的租金一年內(nèi)就分別上漲了50%、80%。誰都怕接到最后一棒，政策的“厚此薄彼”和市場向好的景象令業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了擔(dān)憂的聲音。資本有逐利的天性，“跨界”之后，將是一次分散風(fēng)險(xiǎn)的住宅、商業(yè)“雙腿并行”，還是一次眾人齊力的泡沫推擠？

從全國各地2010年的土地掛牌和出讓公示可以發(fā)現(xiàn)，新上市的土地中，商業(yè)、服務(wù)業(yè)等性質(zhì)的土地比例在明顯增加，多數(shù)地塊的商業(yè)配套比例都在20%-30%以上。隨著項(xiàng)目的完工交付，未來幾年商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量將持續(xù)上升。

然而，空置的商業(yè)地產(chǎn)沒有任何意義，新開發(fā)的地塊要經(jīng)過三年的培育期，才能帶動(dòng)人氣。操盤過多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的廣州雅卡投資管理有限公司董事長鄧國堅(jiān)認(rèn)為，“上游開發(fā)商拍地、建項(xiàng)目投入大，頻率慢；下游的投資者出租、購買商鋪投入少，頻率快。”

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平也表示，商鋪買家相當(dāng)于股市的散戶，他們不按常理出牌，很多住宅項(xiàng)目中投機(jī)的游資就會抽離出來購買商鋪。沒有價(jià)值基礎(chǔ)為支撐的虛高，是泡沫化的前兆。

“一些商鋪動(dòng)不動(dòng)就賣到每平方米10萬元以上的價(jià)格，但是其租金只能維持在不到1%的回報(bào)。”商鋪價(jià)格的虛高已經(jīng)引起了一些理性投資者的警惕。“其實(shí)一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)存在泡沫，而新政之下大量的資金流向商業(yè)地產(chǎn)，那只能是進(jìn)一步吹大泡沫，或者說會讓更多的投資者介入商業(yè)地產(chǎn)的泡沫之中。大品牌加入商業(yè)地產(chǎn)的追逐隊(duì)伍，其理由恐怕是與其被別人泡沫，還不如自己來泡沫了！”鄧國堅(jiān)稱，大量資金來推高價(jià)格，在短時(shí)間之內(nèi)肯定會加速商業(yè)地產(chǎn)泡沫的形成。

而SOHO中國董事長潘石屹近日表示，資金流向商業(yè)地產(chǎn)不見得是壞事，有助于緩解通貨膨脹、緩解投資性住房需求過于旺盛的現(xiàn)象。

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備戰(zhàn)REITs

正略鈞策管理顧問公司 薛迥文 袁偉達(dá) 吳爽

今年，雖然房地產(chǎn)業(yè)遭遇前所未有的政策寒流，然而商業(yè)地產(chǎn)卻被業(yè)內(nèi)普遍看好，多個(gè)房地產(chǎn)大鱷紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，加快戰(zhàn)略布局步伐。不難發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)巨頭戰(zhàn)略性地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，左手住宅、右手商業(yè)將是一個(gè)良好的循環(huán)模式。

重視商業(yè)地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)

雖然商業(yè)地產(chǎn)前景看好，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的港灣和新的發(fā)展領(lǐng)域，但在這片看似平靜的海面下，也暗流涌動(dòng)，潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視：

首先，將增加企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)階段，需要占壓大量現(xiàn)金，資金周轉(zhuǎn)率慢；投資回報(bào)周期較為漫長，可能需要10-20年的時(shí)間。在此期間，利潤都沉淀到資產(chǎn)上，很難抽取出來，從而給企業(yè)帶來很大的資金壓力。其次，商業(yè)地產(chǎn)對房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力及后期的運(yùn)營能力提出了一定的挑戰(zhàn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的資本性和技術(shù)性都很復(fù)雜，在房企轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，不僅要關(guān)注發(fā)展機(jī)遇，更要警惕其中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，量力而行。

REITs成融資首選工具

商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，然而目前國內(nèi)的開發(fā)商自有資金不多，主要資金來源還是靠銀行貸款，資本市場的融資渠道受制于政策。一旦信貸政策收緊，融資渠道受阻，企業(yè)就有陷入資金困局的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何拓寬融資渠道、解決融資瓶頸，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商亟待解決的關(guān)鍵問題。

在海外證券市場已運(yùn)作成熟的房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）不失為突破開發(fā)商融資瓶頸的絕佳途徑。REITs實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理。

這在國外已運(yùn)作十分成熟，比較有代表性的是美國模式和新加坡模式。

美國是全球最早發(fā)展REITs的地方，也是目前最大最成熟的市場。美國模式強(qiáng)調(diào)專業(yè)化的費(fèi)用分成收益。美國REITs采用內(nèi)管模式，對打包物業(yè)的條件要求較松，未成熟的物業(yè)、在建的物業(yè)以及改造中的物業(yè)等都可以打包放到REITs里去賣給大眾投資者。

與美國模式不同，新加坡REITs采取外管模式。其目標(biāo)是借助第三方資金來實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，在獲取管理費(fèi)收益的同時(shí)分享投資收益。

結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，仿照新加坡的外管模式發(fā)展REITs更為適宜，因?yàn)槠浠貓?bào)率更穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)可控性更高。

盡管目前REITs存在缺乏明確的法律法規(guī)、租金收益率較低等制度和市場方面的種種缺陷，但不可否認(rèn)，REITs仍是治療開發(fā)商“融資難”痼疾的一劑良藥，也是在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)未來主戰(zhàn)場上的決勝利器?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商要做的就是備戰(zhàn)REITs，從而在REITs正式推出之時(shí)能夠搶占先機(jī)，決勝未來。

此外，針對商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營管理難題，開發(fā)商可通過與國內(nèi)知名商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作的方式來解決。這樣一來，項(xiàng)目運(yùn)營更有保障，開發(fā)商也能借機(jī)獲得品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)所帶來的大量合作資源。

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