愛(ài)華網(wǎng)???? 5年投資1200億 建設(shè)40座購(gòu)物中心 在萬(wàn)達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張規(guī)模演繹到極致后，地處深圳的民營(yíng)企業(yè)深圳市寶能投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“寶能集團(tuán)”）日前也拋出了自己的商業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃。 9月初，寶能集團(tuán)副總裁吳永剛對(duì)外宣布，隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)必然是商業(yè)模式之爭(zhēng)，為此，寶能集團(tuán)將加速投入商業(yè)地產(chǎn)，并且嘗試用“跨界商業(yè)”的新模式來(lái)進(jìn)行全國(guó)布局。 所謂“跨界商業(yè)”，按照寶能集團(tuán)自己的理解就是跨界、體驗(yàn)。即在寶能購(gòu)物中，除傳統(tǒng)的購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)功能外還將融合海洋館、演藝中心、養(yǎng)生保健、各類高端科技的體驗(yàn)等。 隨著這種商業(yè)定位的確定，寶能集團(tuán)的商業(yè)發(fā)展計(jì)劃也隨之而來(lái)：其將用5年時(shí)間，投資1200億元，至2018年開(kāi)發(fā)建設(shè)40座創(chuàng)新型購(gòu)物中心，全部統(tǒng)一自持經(jīng)營(yíng)。5年1200億元，平均每年的投資都將超過(guò)200億元，并且全部統(tǒng)一自持經(jīng)營(yíng)，這對(duì)任何企業(yè)而言，發(fā)展如此體量的商業(yè)地產(chǎn)都將面臨極大的資金壓力，那么對(duì)于民營(yíng)企業(yè)性質(zhì)的寶能集團(tuán)而言，錢(qián)從而來(lái)，無(wú)疑值得外界關(guān)注。 而且從目前來(lái)看，寶能集團(tuán)共投資興建15個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前僅有2個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，招商存在很大難題，目前空置率不小。這更讓人為其商業(yè)地產(chǎn)的大冒進(jìn)捏了一把汗。 錢(qián)從何來(lái)？ 對(duì)于資金來(lái)源的疑問(wèn)，寶能商業(yè)管理公司總經(jīng)理張春昊在接受記者采訪時(shí)表示，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都無(wú)法靠租金維持，一定會(huì)有一定比例的銷(xiāo)售，雖然寶能商業(yè)的核心購(gòu)物中心全部自持，但其余配建部分會(huì)銷(xiāo)售回款。 “其實(shí)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，寶能發(fā)展商業(yè)所需資金大部分還是來(lái)自寶能集團(tuán)的支持?！睆埓宏环Q。 據(jù)悉，寶能集團(tuán)旗下目前共有四大核心業(yè)務(wù)，包括綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)、現(xiàn)代物流、文化旅游和金融，其中，綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)為寶能集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 然而，就寶能集團(tuán)目前的規(guī)模能否支撐，其實(shí)在多數(shù)深圳業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，也是未知之?dāng)?shù)。 相關(guān)人士就對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，5年建40個(gè)購(gòu)物中心，平均每年要有8個(gè)在建，每個(gè)項(xiàng)目的平均投資額也將近30億元，這對(duì)寶能集團(tuán)的現(xiàn)金流、運(yùn)營(yíng)能力將是極大考驗(yàn)。 而從寶能集團(tuán)的業(yè)務(wù)布局來(lái)看，其住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模相比深圳其他房企如卓越集團(tuán)、星河集團(tuán)來(lái)說(shuō)還是太小，目前的銷(xiāo)售規(guī)模和現(xiàn)金回籠對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言絕對(duì)是杯水車(chē)薪。 另外，寶能集團(tuán)目前的文化旅游產(chǎn)業(yè)不僅不能為其提供資金支持，反而和商業(yè)地產(chǎn)一樣，還需大量資金投入。目前其正布局4個(gè)大型旅游綜合體項(xiàng)目，分布在韶關(guān)、沈陽(yáng)、惠州以及銅陵等地，且這些項(xiàng)目均處于前期投入階段。 如此看來(lái)，寶能集團(tuán)的內(nèi)部支持將有絕大部分來(lái)自其金融板塊，也就是于2012初才開(kāi)業(yè)掛牌的前海人壽，該公司是由寶能集團(tuán)的創(chuàng)始人姚振華牽頭創(chuàng)立。 而據(jù)相關(guān)接近前海人壽的人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，雖然開(kāi)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，但前海人壽今年的壽險(xiǎn)募資金額將達(dá)到100億元，這部分資金來(lái)源或許才是今后寶能投資商業(yè)地產(chǎn)的主力資金。
但是，目前監(jiān)管層對(duì)于險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)也有嚴(yán)格要求，相關(guān)規(guī)定只能進(jìn)入經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)方面只能涉及持有的商業(yè)部分，那么寶能集團(tuán)在前期的商業(yè)地產(chǎn)投入方面，如何在不違規(guī)的情況下運(yùn)用壽險(xiǎn)資金，也將是一大考驗(yàn)。 另外，即使前海人壽能為寶能的商業(yè)項(xiàng)目提供資金支持，但考慮今后壽險(xiǎn)的回報(bào)和時(shí)限要求，其必須保證所投商業(yè)項(xiàng)目有良好收益，這就對(duì)商業(yè)項(xiàng)目本身的運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求。 而關(guān)于這方面，早前也有相關(guān)金融人士指出，在借用險(xiǎn)資等類型的資金時(shí)，房企最怕遇到的問(wèn)題其實(shí)不是成本的上升，而是投資項(xiàng)目周期與融資工具期限不匹配的問(wèn)題。 僅2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 招商難度大 眾所周知的是，在商業(yè)地產(chǎn)跟風(fēng)而起的當(dāng)下，投資風(fēng)險(xiǎn)也在急劇上升，而關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)是“紅?！边€是“藍(lán)海”的爭(zhēng)論也一直不休。 那么，寶能集團(tuán)大規(guī)模發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的前景如何，似乎也存在太多不確定因素。 首先就寶能集團(tuán)的商業(yè)布局來(lái)看，除深圳以外，其絕大多數(shù)項(xiàng)目均位于二、三線城市，且體量都較大。 翻閱資料可知，寶能商業(yè)現(xiàn)在已啟動(dòng)的項(xiàng)目有15個(gè)，位于深圳、沈陽(yáng)、天津、無(wú)錫、揚(yáng)州、蕪湖、合肥、贛州、南寧、韶關(guān)、惠州、云浮等城市，購(gòu)物中心平均面積為15萬(wàn)-20萬(wàn)平方米。 對(duì)此，相關(guān)分析認(rèn)為，上述大部分地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目需具有良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，才能保證今后的收益，這對(duì)寶能在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和人才方面無(wú)疑也提出了更高的要求。 另外，根據(jù)寶能集團(tuán)的計(jì)劃，所有商業(yè)項(xiàng)目的購(gòu)物中心都將全部統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期自持。但從目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，其中的投資風(fēng)險(xiǎn)卻不容小視。 中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)首席專家禹來(lái)曾分析，目前國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象。所謂1/2現(xiàn)象，指的是大型購(gòu)物中心中有1/2開(kāi)不了工，開(kāi)工的有1/2開(kāi)不了業(yè)，開(kāi)業(yè)的有1/2難以盈利。也就是說(shuō)，中國(guó)購(gòu)物中心成功率大概只有1/8。 而從寶能集團(tuán)目前已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，其實(shí)并不理想。目前寶能集團(tuán)已建成并開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心有2個(gè)，包括深圳南山all city和深圳龍崗all city。 據(jù)深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，上述兩個(gè)項(xiàng)目其實(shí)整體運(yùn)營(yíng)效果并不佳，特別是招商方面存在很大難題，目前空置率不小，同時(shí)項(xiàng)目的定位也不明確。 此前寶能商業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)外表示，在寶能的購(gòu)物中心中，體驗(yàn)業(yè)態(tài)將占70%的比重，傳統(tǒng)零售僅占20%-30%，并且體驗(yàn)業(yè)態(tài)大多以自營(yíng)商業(yè)品牌為主。 據(jù)了解，寶能集團(tuán)正在運(yùn)營(yíng)和籌建中的自營(yíng)商業(yè)品牌包括：大型影院“中傳院線”、大型歐洲品牌集合店、頂級(jí)演藝秀場(chǎng)，兒童職業(yè)體驗(yàn)館、室內(nèi)海洋館、室內(nèi)真冰場(chǎng)、藝術(shù)劇院等。 然而，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士卻指出，寶能旗下項(xiàng)目的體驗(yàn)業(yè)態(tài)和自營(yíng)品牌，如今市場(chǎng)認(rèn)可度和接受度都不高，不僅使成本上升，也間接導(dǎo)致了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳，這或許有違寶能本身的初衷。 神秘寶能與姚氏兄弟 其實(shí)在此次公布商業(yè)地產(chǎn)大舉擴(kuò)張計(jì)劃之前，外界對(duì)于寶能的認(rèn)知，更多是來(lái)自于前兩年寶能的創(chuàng)始人姚氏兄弟，多次舉牌深圳老牌國(guó)企深振業(yè)。 熟悉寶能集團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士曾透露，寶能集團(tuán)的創(chuàng)始人姚振華和姚建輝兄弟是潮州人，均屬于70后，有著潮州人骨子里的低調(diào)。 然而為人雖低調(diào)，在資本市場(chǎng)，以姚氏兄弟為代表的寶能系卻是十足的高調(diào)。 在2011年與2012年期間，寶能系曾三次舉牌深振業(yè)，從第一次增持后持股5%；接著再度增持到10%；最后是2012年3月又再次增持。 姚氏兄弟帶領(lǐng)寶能系持續(xù)大舉吃進(jìn)深振業(yè)股權(quán)，當(dāng)時(shí)在外界看來(lái)最為明確的目的就是，其通過(guò)收購(gòu)控制深振業(yè)，然后向其注入寶能系擁有的地產(chǎn)資產(chǎn)，從而打造一個(gè)屬于自己的房地產(chǎn)上市公司平臺(tái)。 不過(guò)，寶能系這一愿景隨著之后深圳國(guó)資委增持深振業(yè)而落空，目前仍然位列深振業(yè)第二大股東。 除舉牌深振業(yè)外，姚氏兄弟率領(lǐng)的寶能集團(tuán)目前還控股寶誠(chéng)股份，物流業(yè)則有深業(yè)物流集團(tuán)，同時(shí)在金融領(lǐng)域創(chuàng)辦前海人壽。 或許正是基于這些金融背景和資本運(yùn)作能力，寶能集團(tuán)如今開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)大力擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)也涉入對(duì)資金要求極高的旅游地產(chǎn)。而據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，其目前直接、間接的土地儲(chǔ)備已超過(guò)2000萬(wàn)平方米。 但是，這也因此讓外界有更多擔(dān)憂，寶能的商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃看似更像大躍進(jìn)，其中的投資風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，同時(shí)多元化的運(yùn)作對(duì)公司的治理、運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)也提出了更高要求。
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