愛(ài)華網(wǎng)???? 背靠大樹好乘涼。依靠母公司深業(yè)集團(tuán)的萬(wàn)千寵愛(ài)，深圳控股有限公司（00604.HK，以下簡(jiǎn)稱“深圳控股”）沉寂多年后籌備東山再起。
深圳控股雖然早在1997年就在香港上市，但在黃金十年內(nèi)，業(yè)績(jī)一直不溫不火。去年開始，深圳控股開始了背水一戰(zhàn)，一方面冀望通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)東山再起，另一方面也加速入倉(cāng)。近期，深業(yè)集團(tuán)更是計(jì)劃三年內(nèi)將其在深圳的全部土儲(chǔ)注入上市公司。而深圳控股對(duì)土地的欲望比以往更為強(qiáng)烈。 “公司落實(shí)聚焦深圳戰(zhàn)略，增加深圳的土地儲(chǔ)備是必然的，其途徑包括母公司注資、與其他擁有土地的公司尤其是深圳的兄弟國(guó)企合作以及公司自身的項(xiàng)目開拓。與深圳其他兄弟國(guó)企的合作，公司一直在接觸洽談，目前進(jìn)展順利，希望盡快能有合作項(xiàng)目落實(shí)下來(lái)?！?深圳控股董事會(huì)秘書兼法律總監(jiān)陸繼強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 2015年銷售目標(biāo)翻番 深圳控股占據(jù)深圳天時(shí)和地利，但多年來(lái)發(fā)展卻被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“過(guò)于穩(wěn)健”。 2008-2011年，深控持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額分別為40.81億、53.87億、65.84億、73.2億港元，每年的增幅依次為32%、22%、11%，呈逐步放緩趨勢(shì)。 深圳控股去年錄得85.7億港元收入，增幅為17%。不過(guò)，深圳控股今年定的銷售目標(biāo)僅為90億港元，和去年相當(dāng)，謹(jǐn)慎程度可見一斑。 但是破天荒的是，深圳控股卻將2015年的銷售目標(biāo)定在了200億港元，比起今年的銷售目標(biāo)可謂是翻了一番多，而定這個(gè)目標(biāo)的底氣是“主要因考慮到母公司注入的資產(chǎn)，平均售價(jià)較高”。 按照計(jì)劃，深業(yè)集團(tuán)三年內(nèi)會(huì)將其在深圳的項(xiàng)目注入到深圳控股。屆時(shí)，深圳控股在深圳的土儲(chǔ)在其總土儲(chǔ)的占比將超過(guò)30%。 深業(yè)集團(tuán)上半年已向深圳控股注入科之谷項(xiàng)目，由深圳控股發(fā)行14.1億股支付，市值約46.4億港元。科之島項(xiàng)目位于福田蓮花山，占地超過(guò)12萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約80萬(wàn)平方米，規(guī)劃為集公寓、寫字樓、酒店、購(gòu)物中心為一體的綜合體項(xiàng)目。 去年，深圳控股成立深業(yè)置地專門運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，后又請(qǐng)廣州太古匯前總經(jīng)理郝繼霖出山操盤深圳控股已有以及潛在的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，背水一戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。雖然目前成效并不顯著，其半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，深圳控股上半年投資物業(yè)的租金收入為2.7億元，去年同期為近2.5億元，但由于深圳控股旗下商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備豐富，其依然滿懷信心地規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)，“4-5年之后在深圳增加50萬(wàn)平方米的投資物業(yè)，租金收入從現(xiàn)在的五六億元增長(zhǎng)到20億元。” 除了新收入的科之島項(xiàng)目，深圳控股在深圳黃金地段擁有體量可觀的城市綜合體資源，包括5個(gè)城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積達(dá)160萬(wàn)平方米。除三大重點(diǎn)項(xiàng)目深業(yè)上城、泰然大廈、清水河汽車物流園外，上步街區(qū)舊改項(xiàng)目目前已進(jìn)入拆遷談判；觀瀾舊改項(xiàng)目計(jì)劃今年開工，以上項(xiàng)目計(jì)容建筑面積共計(jì)214萬(wàn)平方米。 備受關(guān)注的是，其母公司深業(yè)集團(tuán)目前在深圳共有17個(gè)城市更新項(xiàng)目，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，總面積達(dá)600萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資800億元。這些項(xiàng)目在不在注入范圍內(nèi)？ “母公司在深圳擁有建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米（大部分是舊改）的土地儲(chǔ)備，這是一個(gè)比較保守的數(shù)字。如果將潛在的可供改造的土地全部計(jì)算在內(nèi)，這個(gè)數(shù)字應(yīng)不低于500萬(wàn)平方米，母公司的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備將優(yōu)先考慮逐步注入深圳控股；深圳控股現(xiàn)有深圳項(xiàng)目約220萬(wàn)平方米建筑面積?！标懤^強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者如是表示。 收縮戰(zhàn)線押注深圳 從深圳控股的土儲(chǔ)布局來(lái)看，三、四線城市占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎?。比如?011年，一線城市、二線城市、三四線城市的土地儲(chǔ)備占比分別是14.4%、14.8%、70.8%。截至2013年6月底，深圳控股的土地儲(chǔ)備的總建筑面積為1148萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積為1070萬(wàn)平方米，一線城市占比為18%，其中深圳占15%，廣州占3%，其余均位于二、三、四線城市。 “深圳控股利潤(rùn)來(lái)源主要依靠深圳，但三、四線城市項(xiàng)目占比多，低效資產(chǎn)不少，占用資金且價(jià)值長(zhǎng)期得不到發(fā)揮， 這實(shí)則也牽制了其的發(fā)展?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示。 而深圳控股去年在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)也表達(dá)了些許無(wú)奈：“深圳控股目前的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)是歷史形成的，三、四線城市在面積上占有較大比重，這并非是出于公司的戰(zhàn)略布局?！?p> 收縮戰(zhàn)線處置三、四線的低效資產(chǎn)、回籠資金支援深圳項(xiàng)目，成了深圳控股復(fù)興的關(guān)鍵一步。 “收縮戰(zhàn)線、聚焦深圳是公司經(jīng)過(guò)深入思考確定的策略，既是短期的，也是中長(zhǎng)期的考慮。短期來(lái)看，希望盡快優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，通過(guò)減少三、四線城市的項(xiàng)目，增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，改善資產(chǎn)負(fù)債表。中長(zhǎng)期來(lái)看，聚焦深圳，審慎考慮其他一二線城市，持有與開發(fā)并重，是公司基于對(duì)外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)的判斷，從自身優(yōu)勢(shì)出發(fā)而確定的長(zhǎng)期戰(zhàn)略?！鄙钲诳毓啥聲?huì)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。 深圳控股主席呂華此前表示，得益于深圳的城市更新政策，深圳控股將集中人力、物力、財(cái)力盡快開發(fā)旗下深圳的城市更新項(xiàng)目，同時(shí)也會(huì)將三、四線城市一些相對(duì)低效的資產(chǎn)通過(guò)合作或出售的方式進(jìn)行處理，然后將回籠的資金用于深圳項(xiàng)目的發(fā)展。而這部分資產(chǎn)的市值在50億元左右。 顯然，盤活處置上述資產(chǎn)后，深圳控股的錢袋子將有所充實(shí)，這也利于其加倉(cāng)備戰(zhàn)。實(shí)際上，深圳控股上半年的資金狀況已得到一定改觀。凈負(fù)債率（負(fù)債只包括銀行及其他貸款）從去年底的84.9%降至今年中的57.3%。而在融資方面其借助香港平臺(tái)也是左右逢源，成本極低，其上半年平均借貸成本為5.9%，其中大概有1/3是在香港融資，成本都控制在3%。今年6月，在香港簽署的3億港幣3年期貸款，利率優(yōu)惠甚至低于3%。 除欲將母公司資產(chǎn)納入麾下外，深圳控股還尋求外部合作。8月下旬，就與深圳國(guó)際（00152.HK）簽下了合作協(xié)議，欲在前海加倉(cāng)。 深圳國(guó)際在前海擁有一個(gè)名為西部物流園的項(xiàng)目，占地面積約38萬(wàn)平方米，整體可使用面積則約有50萬(wàn)平方米，目前主要用作倉(cāng)儲(chǔ)和物流。但未來(lái)擬將進(jìn)行商住開發(fā)，在深圳國(guó)際取得前海項(xiàng)目的土地使用權(quán)后，深圳控股將以收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式展開實(shí)質(zhì)性合作。 “目前限于共同組建一家各占50%的咨詢公司，以協(xié)助深圳國(guó)際就其前海地塊的轉(zhuǎn)換用途、補(bǔ)交地價(jià)等事宜進(jìn)行研討及與政府的溝通協(xié)商事宜。下一步就該地塊的實(shí)質(zhì)性合作要待用地手續(xù)完成后雙方進(jìn)一步討論?！标懤^強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
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