愛華網(wǎng)???寬松的信貸政策和房地產(chǎn)市場的剛性需求，令2009年的住宅市場經(jīng)歷了前所未有的火爆。相比之下，商業(yè)地產(chǎn)似乎平淡很多，甚至出現(xiàn)需求整體下滑的現(xiàn)象。 ????然而，商業(yè)地產(chǎn)市場的萎縮似乎更加激發(fā)了開發(fā)商對它的熱情。2009年底，萬科公開宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)。世茂系也繼此前宣布加大商業(yè)地產(chǎn)投資后，于不久前發(fā)布公告稱，成立綜合體投資管理公司。而一向被看作是商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬達，更是在年初就表示要提速擴張。2009年除新開業(yè)8個萬達廣場外，又新增萬達廣場項目20個，全年新開工面積達到1000萬平方米。 ????萬達模式雖然早已被業(yè)界認可，但是并不是所有進入商業(yè)地產(chǎn)或者打算進入商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會去選擇或者適合采用這種模式。 ????“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作模式跟一個企業(yè)的成長階段和它的戰(zhàn)略導向有很大的關系?！比A高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司地產(chǎn)策劃部經(jīng)理苗鈞如是說。 ????商業(yè)地產(chǎn)模式在進化 ????關于商業(yè)地產(chǎn)，過去最流行的一句話就是“養(yǎng)魚還是殺豬”，當然還有所謂的騎墻派。“養(yǎng)魚派”就是自己持有物業(yè)，做大房東；“殺豬派”就是在開發(fā)建設完成后，把商鋪賣掉；“騎墻派”就是指那些決定不下來到底選擇哪種運營模式的開發(fā)企業(yè)。 ????但是隨著市場的成熟，隨著開發(fā)商的成熟，這種說法似乎早已過時?，F(xiàn)在更為中肯的說法就是，中國的商業(yè)地產(chǎn)是三個階段并存。當然，這三個階段與過去的三個派別在劃分上已經(jīng)完全不同了。 ????“每個企業(yè)的戰(zhàn)略不同、發(fā)展階段不同，那么它在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，選擇的模式當然也會不同?！泵玮x說，比如萬科，它走的是一個純正的地產(chǎn)開發(fā)商的模式，它的戰(zhàn)略也是這樣的。“我們目前不能斷言萬科選擇怎樣的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，但是，它過去在住宅地產(chǎn)運作上，采用的是很明顯的快速銷售、快速回籠資金的戰(zhàn)略?！?????其實，專門做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的SOHO中國(新聞?公司)也是如此。它曾被稱為典型的殺豬派。SOHO中國的項目，主要以快速銷售為主，它追求的是現(xiàn)金流的快速回籠。到目前為止，SOHO中國還沒有什么大規(guī)模的持有型物業(yè)。 ????“這些邏輯都是一種純正的地產(chǎn)開發(fā)的邏輯。這其實也是商業(yè)地產(chǎn)的第一個階段?！泵玮x說。 ????第二階段就是從土地開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)項目運營過渡的階段。苗鈞表示，“我們認為，將第二個階段稱為‘資源整合’更為合適?！?
????也就是說，有些企業(yè)發(fā)展到這一階段，已經(jīng)開始對開發(fā)項目進行綜合性運營。例如幾年前的萬達和現(xiàn)在的華潤。它們并不是把所有的商業(yè)項目都賣掉，而是會保留一些，自己招商自己經(jīng)營。例如中糧地產(chǎn)開發(fā)的大悅城配有ZARA、星巴克等眾多品牌，這使得項目整體運營起來。苗鈞稱，“一旦運營起來，那么這個項目就可以成為這一開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)配置。而這種持有型物業(yè)既可以保證企業(yè)資金的安全性，也可以有效地防范未來房地產(chǎn)經(jīng)營周期的風險?！? ????“之所以說是幾年前的萬達，是因為我們認為，目前的萬達已經(jīng)進入第三階段。”面對記者的疑惑，苗鈞解釋說，“萬達已經(jīng)不單純是資源整合和商業(yè)運營階段，而是進入到了商業(yè)經(jīng)營階段?！?????眾所周知，萬達廣場的萬達影院、電玩廳，以及部分萬達廣場的萬千百貨都是萬達自主經(jīng)營的?！氨M管萬達廣場的商業(yè)街目前還處于資源整合階段，但是不排除萬達以后也會樹立自己的品牌，自己來做。然后把整個萬達廣場變成自己開發(fā)、自己運營、自己經(jīng)營的項目。也就是說，把地產(chǎn)和商業(yè)各個階段的利潤一網(wǎng)打盡?！泵玮x表示，“我覺得這也是萬達的發(fā)展方向?！?????模式運作各有利弊 ????那么哪一種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式更適合目前階段的中國市場？ ????“目前階段看來，沒有什么明顯的好與壞。”中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利在接受記者采訪時這樣表示。 ????首先說華潤的模式。華潤集團是最早在香港上市的公司，公司的高管受港資企業(yè)影響比較大。因此華潤萬象城在運作方式上比較像以前的香港企業(yè)，類似的還有北京的東方廣場(商鋪寫字樓詳情?戶型圖?樓盤圖?論壇)、上海的和黃。它們一般是選擇在一線城市的核心地段，進行高端項目開發(fā)，后期主要以資源整合為主，自己不介入過多的經(jīng)營?！斑@種模式的優(yōu)勢是，由于開發(fā)定位偏于高端項目，所以進入正常運營后，財務報表就會比較好看，尤其是在經(jīng)濟周期波動期間，它資產(chǎn)的抗風險能力是比較強的?！泵玮x補充說，“但缺點是，高端項目對城市和地段的選擇會比較挑剔，所以在異地復制上相對要慢一些?！?????再說處于第一階段的SOHO中國的散售模式。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平說，商業(yè)地產(chǎn)的兩個核心問題就是資金和人才。而對這兩點，SOHO中國都不存在問題。快速銷售回款，一直是其主要戰(zhàn)略?！叭瞬欧矫妫惶装嘧?，這邊銷售過后，再去銷售下一個項目，即便是拉到上海，也不成問題?！泵玮x說，“但SOHO中國后期可能會面臨招商比較困難，經(jīng)營比較困難的情況。而這一問題，在萬達身上就不會存在?！贝_實，萬達模式在招商和經(jīng)營上已經(jīng)很成熟，經(jīng)常是項目還沒有建成，商家就已經(jīng)基本找好了。 ????那么萬達的問題是什么呢？ ????苗鈞說，由于異地擴張的速度比較快，使萬達對人力資源的要求比較高。落地一個萬達廣場就要有一套班子去管理。而人力資源是由本部垂直管理還是實行人才的本地化管理，對萬達來說，存在著兩難的選擇。 ????“王健林最頭疼的就是人才問題。”王永平補充說，“相比之下，SOHO中國就基本不存在這個問題?！?
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