???寬松的信貸政策和房地產(chǎn)市場的剛性需求,令2009年的住宅市場經(jīng)歷了前所未有的火爆。相比之下,商業(yè)地產(chǎn)似乎平淡很多,甚至出現(xiàn)需求整體下滑的現(xiàn)象。 ????然而,商業(yè)地產(chǎn)市場的萎縮似乎更加激發(fā)了開發(fā)商對它的熱情。2009年底,萬科公開宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)。世茂系也繼此前宣布加大商業(yè)地產(chǎn)投資后,于不久前發(fā)布公告稱,成立綜合體投資管理公司。而一向被看作是商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬達,更是在年初就表示要提速擴張。2009年除新開業(yè)8個萬達廣場外,又新增萬達廣場項目20個,全年新開工面積達到1000萬平方米。 ????萬達模式雖然早已被業(yè)界認可,但是并不是所有進入商業(yè)地產(chǎn)或者打算進入商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會去選擇或者適合采用這種模式。 ????“商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作模式跟一個企業(yè)的成長階段和它的戰(zhàn)略導向有很大的關系?!比A高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司地產(chǎn)策劃部經(jīng)理苗鈞如是說。 ????商業(yè)地產(chǎn)模式在進化 ????關于商業(yè)地產(chǎn),過去最流行的一句話就是“養(yǎng)魚還是殺豬”,當然還有所謂的騎墻派。“養(yǎng)魚派”就是自己持有物業(yè),做大房東;“殺豬派”就是在開發(fā)建設完成后,把商鋪賣掉;“騎墻派”就是指那些決定不下來到底選擇哪種運營模式的開發(fā)企業(yè)。 ????但是隨著市場的成熟,隨著開發(fā)商的成熟,這種說法似乎早已過時?,F(xiàn)在更為中肯的說法就是,中國的商業(yè)地產(chǎn)是三個階段并存。當然,這三個階段與過去的三個派別在劃分上已經(jīng)完全不同了。 ????“每個企業(yè)的戰(zhàn)略不同、發(fā)展階段不同,那么它在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時,選擇的模式當然也會不同?!泵玮x說,比如萬科,它走的是一個純正的地產(chǎn)開發(fā)商的模式,它的戰(zhàn)略也是這樣的。“我們目前不能斷言萬科選擇怎樣的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,但是,它過去在住宅地產(chǎn)運作上,采用的是很明顯的快速銷售、快速回籠資金的戰(zhàn)略?!?????其實,專門做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的SOHO中國(新聞?公司)也是如此。它曾被稱為典型的殺豬派。SOHO中國的項目,主要以快速銷售為主,它追求的是現(xiàn)金流的快速回籠。到目前為止,SOHO中國還沒有什么大規(guī)模的持有型物業(yè)。 ????“這些邏輯都是一種純正的地產(chǎn)開發(fā)的邏輯。這其實也是商業(yè)地產(chǎn)的第一個階段?!泵玮x說。 ????第二階段就是從土地開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)項目運營過渡的階段。苗鈞表示,“我們認為,將第二個階段稱為‘資源整合’更為合適?!?

????也就是說,有些企業(yè)發(fā)展到這一階段,已經(jīng)開始對開發(fā)項目進行綜合性運營。例如幾年前的萬達和現(xiàn)在的華潤。它們并不是把所有的商業(yè)項目都賣掉,而是會保留一些,自己招商自己經(jīng)營。例如中糧地產(chǎn)開發(fā)的大悅城配有ZARA、星巴克等眾多品牌,這使得項目整體運營起來。苗鈞稱,“一旦運營起來,那么這個項目就可以成為這一開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)配置。而這種持有型物業(yè)既可以保證企業(yè)資金的安全性,也可以有效地防范未來房地產(chǎn)經(jīng)營周期的風險?!? ????“之所以說是幾年前的萬達,是因為我們認為,目前的萬達已經(jīng)進入第三階段。”面對記者的疑惑,苗鈞解釋說,“萬達已經(jīng)不單純是資源整合和商業(yè)運營階段,而是進入到了商業(yè)經(jīng)營階段?!?????眾所周知,萬達廣場的萬達影院、電玩廳,以及部分萬達廣場的萬千百貨都是萬達自主經(jīng)營的?!氨M管萬達廣場的商業(yè)街目前還處于資源整合階段,但是不排除萬達以后也會樹立自己的品牌,自己來做。然后把整個萬達廣場變成自己開發(fā)、自己運營、自己經(jīng)營的項目。也就是說,把地產(chǎn)和商業(yè)各個階段的利潤一網(wǎng)打盡?!泵玮x表示,“我覺得這也是萬達的發(fā)展方向?!?????模式運作各有利弊 ????那么哪一種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式更適合目前階段的中國市場? ????“目前階段看來,沒有什么明顯的好與壞。”中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利在接受記者采訪時這樣表示。 ????首先說華潤的模式。華潤集團是最早在香港上市的公司,公司的高管受港資企業(yè)影響比較大。因此華潤萬象城在運作方式上比較像以前的香港企業(yè),類似的還有北京的東方廣場(商鋪寫字樓詳情?戶型圖?樓盤圖?論壇)、上海的和黃。它們一般是選擇在一線城市的核心地段,進行高端項目開發(fā),后期主要以資源整合為主,自己不介入過多的經(jīng)營?!斑@種模式的優(yōu)勢是,由于開發(fā)定位偏于高端項目,所以進入正常運營后,財務報表就會比較好看,尤其是在經(jīng)濟周期波動期間,它資產(chǎn)的抗風險能力是比較強的?!泵玮x補充說,“但缺點是,高端項目對城市和地段的選擇會比較挑剔,所以在異地復制上相對要慢一些?!?????再說處于第一階段的SOHO中國的散售模式。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平說,商業(yè)地產(chǎn)的兩個核心問題就是資金和人才。而對這兩點,SOHO中國都不存在問題。快速銷售回款,一直是其主要戰(zhàn)略?!叭瞬欧矫妫惶装嘧?,這邊銷售過后,再去銷售下一個項目,即便是拉到上海,也不成問題?!泵玮x說,“但SOHO中國后期可能會面臨招商比較困難,經(jīng)營比較困難的情況。而這一問題,在萬達身上就不會存在?!贝_實,萬達模式在招商和經(jīng)營上已經(jīng)很成熟,經(jīng)常是項目還沒有建成,商家就已經(jīng)基本找好了。 ????那么萬達的問題是什么呢? ????苗鈞說,由于異地擴張的速度比較快,使萬達對人力資源的要求比較高。落地一個萬達廣場就要有一套班子去管理。而人力資源是由本部垂直管理還是實行人才的本地化管理,對萬達來說,存在著兩難的選擇。 ????“王健林最頭疼的就是人才問題。”王永平補充說,“相比之下,SOHO中國就基本不存在這個問題?!?
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