愛華網(wǎng)前一陣子，《青年報(bào)》專門采訪我，他們做的整版標(biāo)題就是《田步亮：“零庫存”能解融資難》。
近日，我在上市企業(yè)中國地產(chǎn)百強(qiáng)中南集團(tuán)做房地產(chǎn)專題培訓(xùn)，雖然他們給我的主題是房地產(chǎn)創(chuàng)新管理與資金運(yùn)籌，不過，我在課件里依然闡明了我的一些想法。 這些想法的產(chǎn)生，是被目前的形勢倒逼出來的： ——現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)缺錢額或達(dá)3萬億以上，當(dāng)中包括中國最大、排名前十名的房地產(chǎn)企業(yè)。 ——目前開發(fā)商從民間借貸的年息大部分在25%~30%左右，更有高達(dá)70%左右的年息，或者5%~6%的月息。盡管貸款利率非常高，但開放商也無奈接受、以緩解錢緊窘境。 ——近年來中國四大天王房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流同比下滑情況也十分嚴(yán)重。這四家房地產(chǎn)企業(yè)去年前三季度的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈值均低于-10億元，一個(gè)央企地產(chǎn)企業(yè)更是達(dá)到-261.08億元。(http://www.aihuau.cn) |/darticle3/list.asp?id=171185 | 5 在信貸調(diào)控、直接融資受阻、預(yù)售款監(jiān)管等涉及到資金方面政策趨嚴(yán)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要依靠大量自有資金維持運(yùn)轉(zhuǎn)，資金鏈壓力與日俱增。 近年來，信托業(yè)保持快速增長勢頭，截至2011年5月末，我國信托資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)到3.6萬億元。特別需要指出的是，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，截至今年5月末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金余額達(dá)5800多億元，比一季度末的4869億元大幅增長。 然而，信托也好，海外融資也罷，其它手法大顯本領(lǐng)也行，都要支付成本、本金或利息等，而不是進(jìn)款，收支的平衡關(guān)系很是尷尬。長期的惡性的“入不敷出”，會導(dǎo)致房企陷入“庫存太多——資不抵債——被迫破產(chǎn)”的路演窘境。 我想強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)問題主要還是金融的問題！在國外，很少有把房地產(chǎn)當(dāng)做單獨(dú)行業(yè)的，一般都納入金融范疇的行業(yè)。 我的建議： 一是，中國的房地產(chǎn)企業(yè)，要走“開發(fā)商——投資商——城市運(yùn)營管理商”的角色轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)的“金融化、專業(yè)化、全國化、全球化”的趨勢越來越越明顯。 二是，任何房企都要把產(chǎn)品的變現(xiàn)性與現(xiàn)金的流動性放在最重要的戰(zhàn)略位置。 三是，從拿地開始，從規(guī)劃設(shè)計(jì)，就要第一時(shí)間、非常充分的考慮到銷售的問題，考慮到“零庫存”的問題?，F(xiàn)在的房企，包括中國排行前十的房企，庫存的比率是很高的，去年商品房你賣1000億，可你的庫存是1000多億啊，那么，你的去化率還不到50%！再者，好多品牌房企，負(fù)債率多年以來高居不下，一直在65%—75%區(qū)間徘徊，有的自己也說，超過50%就是較為危險(xiǎn)的地帶，我們中國房企大哥大學(xué)習(xí)的美國帕爾迪公司，這家老外的負(fù)債率一般控制在40%以下，大多數(shù)在30%左右。 四是，當(dāng)然這里面的庫存，不僅是房子的庫存，還有土地儲備的庫存，在滾動開發(fā)不利和國家對于閑置土地處罰力度的深入，“占地為王”的時(shí)代恐怕要終結(jié)了，我們的房企將要迎來“現(xiàn)金為王”的時(shí)代！ 五是，銷售不暢，資金匱乏，倒逼我們另辟蹊徑，這個(gè)蹊徑就是需要從老板到員工高度統(tǒng)一的戰(zhàn)略——“零庫存”戰(zhàn)略！誠然，這是戰(zhàn)略，所以加了個(gè)引號，不是真的一套房也不剩，一塊地也不留。 如此，從拿地開始，就要考慮這塊地是否是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是否能讓我們“驚險(xiǎn)一跳”的去化“零庫存”，千萬不能繼續(xù)保持“有地就是爺”的慣性思維！
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