?? 可以預(yù)見，未來一兩年內(nèi)，在保障房還難以形成大規(guī)模有效供應(yīng)之前，也就是說，在保障房還難以對沖房價快速上漲之前，房市政策依然會延續(xù)高壓態(tài)勢。而且這種延續(xù)，也絕不是有些人所說的“調(diào)控常態(tài)化”，而是房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的根本性變化。為什么會這么說？因為既往的調(diào)控政策主要圍繞著對商品房市場的“修復(fù)”，而這一次則是因為住房“雙軌制。

??? 首先我們看一下相關(guān)數(shù)據(jù)及其對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的根本性影響。

??? 1、“十二五”期內(nèi)，即2015年前，國家明示了3600萬套保障房的建設(shè)計劃。根據(jù)最新的政策精神，綜合考慮公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、棚改房、限價商品房等各類保障房的產(chǎn)品屬性，按50㎡/套計算，計18億㎡，年均3.6億㎡。我們知道，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，其中商品住宅銷售面積約8億平方米（2010年，商品住宅投資投資34038億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%）。根據(jù)國土資源部門近日公布的住房用地供應(yīng)情況和《2011年全國住房用地供應(yīng)計劃》，2010年全年住房用地實際供應(yīng)125381.85公頃（12.54億㎡），完成67.87%；其中商品房（包括限價商品房和中小套型商品房）供地10.05億㎡；2011年，保障性安居工程和中小套型商品房用地占比78.6% 。未來五年內(nèi)，在用地指標(biāo)不可能大幅度增加的情況下，保守預(yù)計，將有40%左右的土地轉(zhuǎn)為保障房用地。再考慮到供地計劃的實際完成情況、出讓狀況（許多地都是“夾生地”）和出讓土地實際開發(fā)情況，預(yù)計未來五年內(nèi)商品住房供應(yīng)面積不會超過50億㎡。按照100㎡/套計算，供應(yīng)套數(shù)是5000萬套。

??? ——保障房是3600萬套，商品住房時5000萬套，套數(shù)比是0.72:1。

??? ——根據(jù)最新人口普查加過，2010年家庭戶規(guī)模為3.10人。這意味著3600萬套可以解決1.1億中低收入者的住房問題。再加上過去多年已經(jīng)享有保障房的人數(shù)，2015年或?qū)⒂?.6億人享有保障房。到2015年，城鎮(zhèn)化率約達(dá)到53%，也就是有7.3億城鎮(zhèn)人口。這意味著有22%的城鎮(zhèn)人口住保障房。與住商品房人口的大致比例是1:3.54。

??? 綜上，保障房和商品房的供應(yīng)套數(shù)比0.72:1，人口比1:3.54。這就是未來住房市場的“雙軌制”。

??? 2、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“雙軌制”將意味著整個商品住房市場的整體萎縮?？s減多少呢？

??? 2010年，在“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控影響下，全國商品房銷售面積同比增長10.1%。如果沒有現(xiàn)在的“三限”政策（限購、限價、限貸）和保障房建設(shè)計劃， “十二五”期間商品住房銷售面積累積可能達(dá)到65億㎡——與上面50億㎡的預(yù)測值相差15億㎡，相當(dāng)于減少了30%。姑且不考慮一線優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)績增長率肯定會高于行業(yè)平均增長率的因素，則將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被“洗牌”！如果考慮到一線優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)績增長率肯定會高于行業(yè)平均增長率的因素，可能將有超過三分之一的-愛華網(wǎng)-中小企業(yè)被“洗牌”！

??? 總之，這一輪的調(diào)控不是簡單的、慣常的“調(diào)控常態(tài)化”，而是政策導(dǎo)向的根本性變化。這種變化意味著整個住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，同時意味著房企習(xí)以為常的增長速度將一去不復(fù)返了，更意味著殘酷的“洗牌”其實已經(jīng)開始了。因此，房企要做的、能做的，只有兩件事：一是要做好打持久戰(zhàn)、打硬仗的準(zhǔn)備，二是要盡快轉(zhuǎn)變增長模式，要練好內(nèi)功。

??? 要留存下來，并要實現(xiàn)增長，只有四個字：調(diào)整、轉(zhuǎn)型

??? 根據(jù)蘭德咨詢對一線房企的研究，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)具有以下八個特征：

??? １、能提供精致、品質(zhì)、價值的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并已形成較成熟的產(chǎn)品線體系和服務(wù)體系

??? ２、具有鮮明特色的品牌形象

??? ３、股權(quán)結(jié)構(gòu)合理，具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)

??? ４、戰(zhàn)略方向清晰，商業(yè)模式明確，具有獨特的、難以比擬的核心競爭力

??? ５、具有敏銳的市場把控能力、反周期能力，以及規(guī)模開發(fā)能力和快速開發(fā)能力

??? ６、有一流的管理，一流的薪資，能吸引一流的人才

??? ７、企業(yè)家勤勉、好學(xué)、善意、正直、低調(diào)，有責(zé)任感，追求完美

??? ８、企業(yè)規(guī)模大，業(yè)績優(yōu)，具有一定話語權(quán)、話事權(quán)，倍受社會關(guān)注

??? 這就要求房企要盡快調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)模式，走品牌和質(zhì)量效益型之路；要盡快完善公司股權(quán)結(jié)構(gòu)和法人治理；盡快建立具有核心競爭力的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，實行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的復(fù)制、連鎖開發(fā)，以降低成本和費用，提高效率和效益；要盡快優(yōu)化、完善內(nèi)部管理體系，練好內(nèi)功。

??? 總之，面對調(diào)控常態(tài)化，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。但要打好持久戰(zhàn)，現(xiàn)在就要“深挖洞、廣積糧”——做好該做的，而不是像抑郁質(zhì)或粘液質(zhì)的青澀少年，顯得過于敏感。

?? 我心目中的理想企業(yè)是這樣的：有崇高的使命和端正的價值觀；能提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，最好有成熟的、高杠桿率的產(chǎn)品線；有高效的管理體系；有一個勇于創(chuàng)新和整合專業(yè)資源的企業(yè)家?guī)ьI(lǐng)著一直有戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊，盎然地發(fā)展，優(yōu)雅地前行……面對新的市場格局，但愿有更多的這樣的企業(yè)。

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