愛(ài)華網(wǎng)???? 風(fēng)暴的中心異常平靜。 5月25日公布的《深圳土地管理制度改革總體方案》(下稱(chēng)《總體方案》)被外界普遍認(rèn)為是深圳海量小產(chǎn)權(quán)房的天大利好消息，將可能給予小產(chǎn)權(quán)房法定權(quán)利?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房的擁有者根本對(duì)此不寄希望。 “我為什么要去確權(quán)？”在樹(shù)蔭底下打牌的深圳寶安西鄉(xiāng)社區(qū)原村民徐福臨對(duì)深圳土地土改沒(méi)啥興趣，“確權(quán)后的房子只有幾十年的年限，不確權(quán)卻永遠(yuǎn)是我家的。有沒(méi)有房產(chǎn)證，我每月都能收到兩萬(wàn)元租金?！?p> 徐福臨告訴記者，早在2001年、2004年深圳就曾兩度制定政策給“違章建筑”確權(quán)，但實(shí)際去確權(quán)者寥寥無(wú)幾，取而代之的是大規(guī)模搶建。徐福臨指著自家的三棟六層的樓房告訴記者，有兩棟就是當(dāng)時(shí)政府出政策給“違章建筑”確權(quán)時(shí)蓋起來(lái)的。 土改似乎并沒(méi)有打動(dòng)擁有土地的小產(chǎn)權(quán)房主。 村民不愿確權(quán) 在《總體方案》正式通過(guò)后，深圳已經(jīng)成立了土地管理制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，并開(kāi)始制定實(shí)施方案。 “其實(shí)我這棟房子有資格領(lǐng)證的?！毙旄ＥR指著一棟較舊的房子表示，根據(jù)上述2002年制定的處理規(guī)定，1999年以前建成并登記的房子，在補(bǔ)交一定地價(jià)款后，可以給予確權(quán)。這是其他城市小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主做夢(mèng)都想得到的權(quán)利，但徐福臨卻不屑一顧。 “確權(quán)后，我拿到的不是普通房產(chǎn)證，是禁止入市流通的產(chǎn)權(quán)證”。徐福臨表示（其說(shuō)法得到了深圳查違辦的證實(shí)），確權(quán)對(duì)他來(lái)說(shuō)毫無(wú)用處。三棟六層的房子他們家只用了其中一層自住，其他的68個(gè)套間他都用于出租，租客從來(lái)不用看房產(chǎn)證。“平均每套房租300元，月收入就在2萬(wàn)元以上”。 沒(méi)有確權(quán)的房子也并非沒(méi)有轉(zhuǎn)讓的途徑?！叭绻行枰D(zhuǎn)讓?zhuān)驮诖宓墓煞莨纠镒鰝€(gè)登記就行了?！毙旄ＥR說(shuō)，在農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用窈?，原本的村集體就成立了一個(gè)股份合作公司，負(fù)責(zé)處理村集體資產(chǎn)。 在徐福臨看來(lái)，登記確權(quán)不僅要支付一筆地價(jià)款，而且完成后轉(zhuǎn)讓更麻煩?！按謇锏墓煞莺献鞴緹o(wú)法登記，土地管理部門(mén)也無(wú)法登記”。徐福臨表示，更重要的是在他看來(lái)，登記確權(quán)的房子只有70年的使用期限，不登記的房子卻可以一直使用。采訪過(guò)程中，徐福臨的街坊鄰居們紛紛附和。 究竟有多少人持相同的觀點(diǎn)無(wú)法考究，但從數(shù)據(jù)上看，深圳確權(quán)登記的違章建筑并不多。據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心譚宇的透露，從2002年開(kāi)始實(shí)施確權(quán)登記，十年來(lái)登記者占比不到兩成。 “這主要是心理因素造成的。”在小產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域沉浮了十幾年的孫樂(lè)認(rèn)為，深圳雖然從十年前就開(kāi)始確權(quán)登記，但由于權(quán)限有限，經(jīng)常受到中央打擊小產(chǎn)權(quán)房政策的影響，時(shí)有中斷。因此才會(huì)造成房屋所有人將信將疑，不愿登記。“深圳土改方案的通過(guò)，就說(shuō)明深圳獲得了先行先試的權(quán)利?！睂?duì)于未來(lái)，孫樂(lè)顯得非常樂(lè)觀，他覺(jué)得自己開(kāi)發(fā)的“違章建筑”遲早能獲得合法權(quán)證。 據(jù)了解，孫樂(lè)在深圳寶安以及龍崗地區(qū)都開(kāi)發(fā)有20層高的“違章建筑”，有些還在銷(xiāo)售。孫樂(lè)表示，最近銷(xiāo)情不錯(cuò)，他把平均樓價(jià)調(diào)高了15%?！昂芏嗳讼胭I(mǎi)，30多萬(wàn)元就能買(mǎi)到三居室的房子，附近的商品房不下百萬(wàn)元?！睂O樂(lè)表示，最終確權(quán)后，“雖然沒(méi)有轉(zhuǎn)讓權(quán)力，但可以長(zhǎng)期使用那也值了。” “4000元一平方米，相當(dāng)于周邊商品房的1/3，不買(mǎi)的是傻子?！鄙钲谫?gòu)房者王曉波最近很忙，龍崗、寶安四處奔走，打算在深圳買(mǎi)套小產(chǎn)權(quán)房。在他看來(lái)，這是購(gòu)買(mǎi)深圳小產(chǎn)權(quán)房的最后時(shí)刻。他認(rèn)為隨著醞釀兩年的《總體方案》的正式公布，未來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房也許將有法定權(quán)利，價(jià)格也許將與商品房靠攏。 “對(duì)于非法房地產(chǎn)和違法建筑深圳將堅(jiān)決打擊、不給出路?！鄙钲谑惺形Ｎ?、常務(wù)副市長(zhǎng)呂銳鋒最近也很忙。從三四月份市場(chǎng)流傳深圳將給小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)的消息后，他又得在深圳的原關(guān)外不斷奔走，“目前違法搶建之風(fēng)又有一定程度抬頭，必須進(jìn)一步打擊，必須嚴(yán)防死守。”在5月初的違法用地工作第八次聯(lián)席會(huì)議上，他給自己以及相關(guān)負(fù)責(zé)人下了“軍令狀”。在5月25日深圳土改方案公布之后，他多次公開(kāi)強(qiáng)調(diào)對(duì)“違章建筑不予出路”。 “這種房子不可能獲得與原居民一樣的產(chǎn)權(quán)”。上述深圳查違辦的人士也明確表示，深圳土地改革的目的是盤(pán)活更多的土地，登記確認(rèn)、明晰產(chǎn)權(quán)后，通常的做法是提高容積率，集約土地，讓原居民住上高層，然后把騰出來(lái)的空間用于商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)。 “這些動(dòng)輒20層以上的房子，怎么提高容積率？”其表示，已經(jīng)經(jīng)過(guò)初步開(kāi)發(fā)的“類(lèi)商品房”是深圳查違辦重點(diǎn)查處的對(duì)象。 對(duì)于市場(chǎng)認(rèn)為法不責(zé)眾，高層小產(chǎn)權(quán)房政府無(wú)能力拆除的說(shuō)法。該人士表示正計(jì)劃把這類(lèi)房子納入保障房范疇?！?004年，我們就曾經(jīng)試過(guò)”。深圳國(guó)土部門(mén)的官員向記者表示，當(dāng)時(shí)深圳市政府嚴(yán)查了一個(gè)名為東明花園的違法建筑，并以2300萬(wàn)元的清退補(bǔ)償金的方式，回購(gòu)了東明花園。以此解決了深圳南山區(qū)141家企事業(yè)單位350人的住房問(wèn)題。2007年深圳就曾計(jì)劃將這類(lèi)違法建筑納入保障房體系。今年3月公布的深圳《住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實(shí)施計(jì)劃》，第一次明確寫(xiě)入“試點(diǎn)以整體租賃的方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”。 政府迫切需要確權(quán) 曾經(jīng)允許確權(quán)
徐福臨不屑一顧的深圳土改，在國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史看來(lái)卻是“我國(guó)土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉擇”。國(guó)內(nèi)許多土地改革的嘗試，都在深圳此次土改中集中體現(xiàn)。 根據(jù)《總體方案》，本次改革分為近期（2012年至2015年）和中遠(yuǎn)期（2016年至2020年）兩個(gè)階段實(shí)施。未來(lái)8年深圳將從多個(gè)方面嘗試創(chuàng)新突破，系統(tǒng)探索城市土地利用管理的新模式。改革包括八大重點(diǎn)和二十個(gè)改革事項(xiàng)，涉及土地產(chǎn)權(quán)、土地使用、土地供應(yīng)、土地管理以及土地交易整個(gè)鏈條。 如此龐大的改革，首先要解決的是“土地確權(quán)及違章處理問(wèn)題”，深圳市市委副書(shū)記、市長(zhǎng)許勤25日在改革綜合試點(diǎn)啟動(dòng)儀式上談到，近期要突破的重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，“土地分類(lèi)確權(quán)，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)明晰化”排在首位。 讓許勤如此迫切確權(quán)的原因是深圳可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)少之又少。國(guó)土資源部批復(fù)的指標(biāo)顯示，深圳到2020年的建設(shè)用地總規(guī)模指標(biāo)是976平方公里，但到了2010年的實(shí)際用地已經(jīng)達(dá)到917平方公里，只剩下59平方公里，到了2011年更只剩下42平方公里。處于這種尷尬的并非僅僅是深圳。2011年4月，國(guó)土部369人的調(diào)研組用了一個(gè)月的時(shí)間，對(duì)31個(gè)?。▍^(qū)、市）179個(gè)縣市進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。結(jié)果是土地指標(biāo)永遠(yuǎn)不夠用，31個(gè)被調(diào)查?。▍^(qū)、市）均表示指標(biāo)不足，且多數(shù)反映下達(dá)指標(biāo)只能滿(mǎn)足需求的1/3。所以每年向國(guó)土資源部爭(zhēng)取土地指標(biāo)成為各地方土地部門(mén)的首要工作。 但深圳很難再爭(zhēng)取到更多的指標(biāo)，因?yàn)榧词拱凑宅F(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)，到了2020年深圳的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度也已經(jīng)達(dá)到49%。與深圳一河之隔的香港，截至2011年其土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度也不過(guò)19%。按照國(guó)際慣例，一個(gè)地區(qū)國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度達(dá)到30%已經(jīng)是警戒線，超過(guò)該限度，人的生存環(huán)境就會(huì)受到影響。同樣面臨這種壓力的也遠(yuǎn)不止深圳一家，毗鄰深圳的東莞市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度達(dá)到43%，佛山接近30%，長(zhǎng)三角的無(wú)錫市該數(shù)據(jù)也同樣靠近30%。 這也是為何徐紹史對(duì)此次深圳土改給予厚望的原因，這將為全國(guó)各城市解決土地問(wèn)題提供借鑒。 土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度達(dá)到臨界，唯有從土地利用效率著手。到2010年，深圳每平方公里的GDP產(chǎn)出達(dá)到了4.77億元人民幣，這也是國(guó)內(nèi)第一等水平。但與新加坡18.4億元/平方公里和香港14.3億元/平方公里的利用效益相比，仍有巨大差異。因此在給深圳最后一片開(kāi)發(fā)地，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)的2020年規(guī)劃中，每平方公里的GDP產(chǎn)出要達(dá)到100億元。 另一個(gè)需要迫切確權(quán)的原因是由于產(chǎn)權(quán)不明晰，深圳的土地狀態(tài)十分復(fù)雜。在深圳1991平方公里土地中，市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共占用390平方公里的土地，其中僅有95平方公里為合法用地。這意味著深圳有超過(guò)295平方公里的土地?zé)o法進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。 “無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”是否就代表沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)？根據(jù)深圳國(guó)土部門(mén)公布的數(shù)據(jù)，深圳全市依法批準(zhǔn)利用的土地面積約為300平方公里，這僅僅占全市建設(shè)用地的1/3。大量產(chǎn)權(quán)不明晰的土地都在非法轉(zhuǎn)讓建設(shè)，這些土地政府無(wú)法統(tǒng)一規(guī)劃，也自然無(wú)效率可言。 深圳究竟有多少違法建筑沒(méi)人說(shuō)得清，因?yàn)閹缀趺磕甓加写笈倪`法建筑拔地而起。按照相關(guān)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)，截至去年12月，深圳違法建筑達(dá)37.94萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%，占深圳市總建筑量的一半。 “深圳小產(chǎn)權(quán)房的原因很復(fù)雜?！鄙钲诓檫`辦的官員向記者表示，三十多年前，深圳特區(qū)成立初期，全國(guó)各地的開(kāi)拓者都涌向這座小漁村。未來(lái)讓急劇擴(kuò)大的城市人口有容身之所，“當(dāng)時(shí)的深圳市政府鼓勵(lì)農(nóng)民利用農(nóng)村集體土地合作開(kāi)發(fā)這種‘統(tǒng)建房’?！逼浔硎?。 對(duì)于這些身份不明、體量龐大的違章建筑，深圳也曾痛下決心。1999年，深圳市人大常委出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》，堅(jiān)決取締違章建筑；2001年，又出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》以及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》，把取締與確權(quán)結(jié)合使用，將視違法程度給予部分確權(quán)。 2004年，深圳把全部土地國(guó)有化，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)沒(méi)有農(nóng)村建制的城市。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)行的《土地管理法》，中國(guó)土地屬于二元制，農(nóng)村集體土地不能買(mǎi)賣(mài)、也不能進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，政府通過(guò)征收將農(nóng)村集體土地變?yōu)閲?guó)有，是農(nóng)地上市交易、參與非農(nóng)建設(shè)的唯一合法路徑。深圳嘗試通過(guò)這種方法將原農(nóng)村土地納入管理。但即使理論上全部國(guó)有的土地資源，依舊被農(nóng)村集體實(shí)際占用，于是深圳拋出小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的橄欖枝。 “幾乎每次政府高調(diào)打擊，都會(huì)引發(fā)另一輪搶建高潮?！痹谶@行沉浮了十幾年的孫樂(lè)告訴記者，他所擁有的所謂股份公司實(shí)際上的業(yè)務(wù)就建設(shè)這類(lèi)違章建筑?！耙?yàn)閹缀趺看胃哒{(diào)打擊后，都有部分違章建筑拿到房產(chǎn)證。” 根據(jù)深圳市當(dāng)時(shí)的相關(guān)規(guī)定，符合“一戶(hù)一棟”政策的原居民，可以建一棟占地不超過(guò)120平方米、建筑面積不超過(guò)480平方米的自住住宅。符合建房政策且經(jīng)報(bào)建驗(yàn)收的所謂農(nóng)民房在補(bǔ)交地價(jià)后，可以辦理產(chǎn)權(quán)證明。但是，這類(lèi)房產(chǎn)不可以分割、轉(zhuǎn)讓。實(shí)際上深圳原居民所擁有的房產(chǎn)遠(yuǎn)不止此?！拔覀儸F(xiàn)在主要按《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》來(lái)辦理?！鄙钲诓檫`辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。 記者了解到這一文件于2009年6月出臺(tái)。通常做法是，首先對(duì)違法建筑普查登記，市政府“區(qū)別其違法程度，根據(jù)本決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃要求，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒(méi)收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理”。（文件第五條規(guī)定）上次普查登記時(shí)限截至2010年6月，并承諾將于一年內(nèi)對(duì)外公布對(duì)現(xiàn)狀土地和房屋歸類(lèi)確權(quán)的事實(shí)方法。由于彼時(shí)深圳土改方案遲遲未能批復(fù)，深圳的承諾最后不了了之。 “小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)不能有效實(shí)施的話(huà)，深圳‘土改’就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)巨大漏洞，效果就會(huì)打折扣。只有把這塊突破了，才談得上土地二次更新和招拍掛改革，并延續(xù)到土地資本化等改革措施上。最重要的這塊不動(dòng)起來(lái)，其他都連帶不上。”深圳市綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。
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