愛華網(wǎng)???? 城市詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對一定時期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項建設(shè)用地所作的具體安排，是按城市總體規(guī)劃要求，對城市局部地區(qū)近期需要建設(shè)的房屋建筑、市政工程、公用事業(yè)設(shè)施、園林綠化、城市人防工程和其它公共設(shè)施作出具體布置的規(guī)劃。 一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的涵義和核心內(nèi)容 土地使用性質(zhì)和土地使用強度、空間環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)等做出具體控制性規(guī)定。 自我思考：由以上核心內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，控規(guī)直接界定了土地的發(fā)展權(quán)也就決定了土地的市場價值，因而對房地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。以前我認(rèn)為控規(guī)最重要的是合理性與民主性，但是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)脫離了對控規(guī)經(jīng)濟(jì)和社會屬性的認(rèn)識而局限在所謂功能合理性程序合法性等方面的討論無異于緣木求魚。 二、控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用 由書面描述可知:承上啟下，強調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性。與管理結(jié)合，與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)。體現(xiàn)城市設(shè)計構(gòu)想。城市政策的載體。 自我思考：在承上啟下方面，規(guī)劃就相當(dāng)于寫作文一樣，總體規(guī)劃相當(dāng)于列出文章的提綱，詳細(xì)規(guī)劃承接提綱寫出具體的故事情節(jié)，也就是把總體規(guī)劃的上宏觀意圖轉(zhuǎn)化為對微觀的控制，既有整體控制，又有局部要求。將總體規(guī)劃宏觀的管理要求轉(zhuǎn)化為具體的地塊建設(shè)管理指標(biāo)，使規(guī)劃編制與規(guī)劃管理及城市土地開發(fā)建設(shè)相銜接。 在管理開發(fā)方面，我認(rèn)為控規(guī)在管理、開發(fā)這一塊是最不容易實現(xiàn)其優(yōu)點的?！叭忠?guī)劃七分管”是城市建設(shè)的成功的經(jīng)驗，控規(guī)的擬定是想將規(guī)劃控制要點用簡練、明確的方式表達(dá)出來，作為控制土地批租、出讓的依據(jù)，正確引導(dǎo)開發(fā)行為，實現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，并且通過對開發(fā)建設(shè)的控制，使土地開發(fā)的綜合效益最大化。以有利于規(guī)劃管理條例化、規(guī)范化和法制化，有利于規(guī)劃和管理以及開發(fā)建設(shè)三者的有機(jī)銜接。然而，在投資商在獲取土地后總是想方設(shè)法爭取最大的建筑容量，目的就是要獲取最大的利潤空間。這一行為，甚至可以影響投資決策。于是對控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的盡可能的突破，就成了他們房地產(chǎn)項目前期的重要工作之一。甚至有的規(guī)劃人員會按照開發(fā)商的意向進(jìn)行修改控規(guī)，所以有時候會有不是控規(guī)在引導(dǎo)開發(fā)行為，而是開發(fā)行為在引導(dǎo)控規(guī)的現(xiàn)象。 體現(xiàn)城市構(gòu)想方面，對城市設(shè)計主要以引導(dǎo)為主，按照美學(xué)和空間藝術(shù)處理的原則，從建筑單體環(huán)境和建筑群體環(huán)境兩個層面對建筑設(shè)計和建筑建造提出指導(dǎo)性綜合設(shè)計要求和建議，甚至提供具體的形體空間設(shè)計示意，為開發(fā)控制提供管理準(zhǔn)則和設(shè)計框架。 城市政策的載體方面，控規(guī)的編制和實施過程中包含城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市用地結(jié)構(gòu)、城市人口空間分布、城市環(huán)境保護(hù)、鼓勵開發(fā)建設(shè)等各方面廣泛的城市政策的內(nèi)容。通過傳達(dá)城市政策方面的信息，在引導(dǎo)城市社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展方面具有綜合能力。市場運作過程中各類經(jīng)濟(jì)組織和個人可以通過規(guī)劃所提供的政策，輔以城市未來發(fā)展的相關(guān)政策和信息來消除在決策時所面對的不確定性，從而促進(jìn)資源的有效配置和合理利用。 三、控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系和控制要素 控制線詳細(xì)規(guī)劃中首要內(nèi)容就是控制體系的確定?？刂企w系是影響控制性詳細(xì)規(guī)劃控制功能發(fā)揮的最主要的內(nèi)部因素，包括控制內(nèi)容和控制方法兩個層面。 控制體系的內(nèi)在構(gòu)成是規(guī)劃控制體系建立的基礎(chǔ)，其內(nèi)在構(gòu)成包括以下六個方面：土地使用控制、環(huán)境容量控制、建筑建造控制、城市設(shè)計引導(dǎo)、配套設(shè)施控制、行為活動控制。 自我思考：土地使用控制既是對建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規(guī)定。其具體控制內(nèi)容包括用地性質(zhì)、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。 在土地使用控制這一塊上，我認(rèn)為規(guī)劃師們最不容易把握的便是土地的兼容性。我國現(xiàn)在處于社會主義經(jīng)濟(jì)條件下，由城市規(guī)劃確定的每塊城市土地的使用性質(zhì)，是根據(jù)城市用地的區(qū)位、規(guī)劃用地布局與結(jié)構(gòu)、交通組織等諸多因素綜合考慮確定的，受城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市生活活動需求所制約，也受到市場供求調(diào)節(jié)機(jī)制的影響。
但是這種調(diào)整中，又存在利益的關(guān)系，某些開發(fā)商出于對自身經(jīng)濟(jì)利益的追求與少數(shù)行政領(lǐng)導(dǎo)的不恰當(dāng)?shù)母深A(yù)，有可能迫使規(guī)劃管理部門對規(guī)劃的土地使用性質(zhì)與開發(fā)強度作出不合理的改動，使土地開發(fā)脫離了規(guī)劃的有效控制，甚至使城市用地布局結(jié)構(gòu)受到損害。一些城市中的公共設(shè)施用地、綠化用地被房地產(chǎn)開發(fā)所侵占的現(xiàn)象時有發(fā)生。因此盡力完善土地兼容性的規(guī)劃是十分重要的。 四、對控制線詳細(xì)規(guī)劃的一些建議 控制性詳細(xì)規(guī)劃具有引導(dǎo)性和靈活性，但為了能對城市有正確的引導(dǎo)，應(yīng)完善控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容和深度，注重剛性與彈性的結(jié)合。 控規(guī)的實施常受到來自上級領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)利益部門的壓力，使控規(guī)的實施經(jīng)常陷入自我否定的尷尬境地，所以應(yīng)該增加民主意識，加強規(guī)劃實施管理機(jī)制與公眾參與機(jī)制。采用多種類型不同深度的規(guī)劃控制引導(dǎo)和關(guān)心公共利益等。 將控規(guī)由終極藍(lán)圖式的規(guī)劃調(diào)整為過程規(guī)劃要求，對目前的控規(guī)編制內(nèi)容和審批過程進(jìn)行精簡并迅速地對市場的變化做出反映。 在編制控規(guī)過程中要加入規(guī)劃期限，不能為了追求時間效率而拍拍腦袋草草了事。 控制性詳細(xì)規(guī)劃制定后如何管理依法實施等環(huán)節(jié)無章可循，所以要提高其法律地位。
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/58968.html
