愛華網(wǎng)?? 港深一體化發(fā)展即將迎來嶄新的30年。 4月中旬，深圳市政府常務(wù)會(huì)議研究通過《關(guān)于加強(qiáng)改善金融服務(wù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》，提出了推進(jìn)前海股權(quán)交易所建設(shè)等系列具體措施。深圳金融改革將進(jìn)一步密切深港兩地金融業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)深港交流。 這對(duì)于深圳的寫字樓市場(chǎng)將是一個(gè)重大的利好。高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋認(rèn)為，深港一體化是深港發(fā)展的必由之路，以深港一體化推動(dòng)深圳國(guó)際化進(jìn)程，與香港開展緊密合作，攜手躋身具有全球影響力的世界中心城市行列。 與之相適應(yīng)的是深圳的寫字樓市場(chǎng)在迅速地膨脹。世界五大行之一的高力國(guó)際發(fā)布2012深圳商用物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告稱，深圳200米以上的超高層建筑已經(jīng)建成的有37座，加上規(guī)劃或在建的74座，合計(jì)有111座，將超過香港的40座和上海的63座?？梢灶A(yù)見的是，在未來幾年深圳超高層寫字樓將進(jìn)入集中爆發(fā)階段。 到今年下半年，隨著嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期、京基金融中心和深圳證交所等超過40萬平方米的寫字樓進(jìn)入租賃市場(chǎng)，深圳甲級(jí)寫字樓存量將達(dá)到287.8萬平方米。 高力國(guó)際同時(shí)認(rèn)為，深圳寫字樓市場(chǎng)的租金價(jià)格將持續(xù)上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年第四季度，深圳甲級(jí)寫字樓平均月租金約172元/平方米，但隨著廣深港客運(yùn)專線通車，交通極為便利，以及福田中心區(qū)甲級(jí)寫字樓稀缺，有業(yè)內(nèi)人士表示這一片區(qū)的寫字樓租金還將上升。而作為深圳福田中心區(qū)標(biāo)桿性建筑的深圳嘉里建設(shè)廣場(chǎng)，以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)引領(lǐng)著深圳甲級(jí)寫字樓的上漲。據(jù)深圳嘉里建設(shè)廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期的月租金平均約260元/平方米， 在整個(gè)市場(chǎng)上都是領(lǐng)先地位。 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)強(qiáng)者愈強(qiáng) 來自深圳中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2008年金融海嘯，全國(guó)的寫字樓市場(chǎng)從上升通道轉(zhuǎn)入下行通道，作為市場(chǎng)敏感性最強(qiáng)的城市之一的深圳，反應(yīng)最為迅速。 但隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，自2009年以來，深圳寫字樓的需求開始迅速回暖。 然而進(jìn)入2012年以后，深圳經(jīng)濟(jì)增速開始放緩，深圳市場(chǎng)的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的吸納量也在下降。世邦魏理仕華南區(qū)資深董事潘日升對(duì)本報(bào)記者表示，今年第一季度深圳甲級(jí)寫字樓的吸納量只有26萬平方米，較2011年一季度的28萬平方米降低10%。反映在市場(chǎng)的活躍程度上略有降低。目前的市場(chǎng)上，上演的是一場(chǎng)淘汰比賽，公司從舊區(qū)域搬入新區(qū)域，從舊的寫字樓搬入硬件和軟件服務(wù)更好的新寫字樓。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的馬太效應(yīng)表現(xiàn)得越來越明顯，即甲級(jí)寫字樓的表現(xiàn)越來越好。潘日升說，像嘉里建設(shè)廣場(chǎng)這樣的寫字樓，地處福田CBD核心區(qū)域，硬件配置標(biāo)準(zhǔn)非常高，尤其是二期；此外，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期、二期沿承港企一貫的優(yōu)良管理，將是各家大型企業(yè)競(jìng)相追捧的對(duì)象。 嘉里置業(yè)（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“嘉里置業(yè)” ）相關(guān)負(fù)責(zé)人說，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期的租賃企業(yè)有81家，其中80%的企業(yè)是外資企業(yè)，其中17家是世界500強(qiáng)企業(yè)，約占整個(gè)福田CBD世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量的30%。嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期于今年推出市場(chǎng)，租賃勢(shì)頭非常好，目前已經(jīng)簽約多家大型國(guó)內(nèi)外企業(yè)。 因而，對(duì)于以嘉里建設(shè)廣場(chǎng)為代表的深圳高級(jí)寫字樓的發(fā)展前景，眾多市場(chǎng)分析人士都持樂觀態(tài)度。 據(jù)嘉里置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，雖然深圳現(xiàn)有的高樓加上規(guī)劃或在建的高樓表面上看起來有點(diǎn)多，但是深圳的寫字樓市場(chǎng)有不同于其他城市的特點(diǎn)，深圳的寫字樓選擇出售的比例較多。來自高力國(guó)際的報(bào)告顯示，深圳業(yè)權(quán)分散的寫字樓占到60%，這些業(yè)權(quán)分散的寫字樓，對(duì)于大公司來說，不便于其統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。 深圳租賃型的寫字樓比例只占40%，這就顯得相對(duì)稀缺。而深圳市場(chǎng)上的超甲級(jí)寫字樓，更是稀缺產(chǎn)品。 高緯環(huán)球華南區(qū)董事董韶川表示，深圳市場(chǎng)上，與嘉里建設(shè)廣場(chǎng)同檔次水平的超甲級(jí)寫字樓的數(shù)量不足10%。嘉里建設(shè)廣場(chǎng)自2008年推出第一期來，一直以高端形象矗立于整個(gè)寫字樓市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)一期的租金就領(lǐng)先整個(gè)市場(chǎng)，除了統(tǒng)一的業(yè)權(quán)，完善的管理服務(wù)，項(xiàng)目硬件配套和品質(zhì)也是領(lǐng)先于整個(gè)市場(chǎng)的，所以當(dāng)時(shí)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭顧問公司包括世邦魏理仕（CBRE）、戴德梁行（DTZ）等紛紛進(jìn)駐嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期也是這個(gè)原因。嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期除了沿承一期優(yōu)秀的物業(yè)管理及服務(wù)，更是在產(chǎn)品硬件上做了更大提升，并且成功取得美國(guó)綠建筑協(xié)會(huì)頒發(fā)的“領(lǐng)先能源與環(huán)境設(shè)計(jì)”（LEED）的金級(jí)認(rèn)證。這樣的寫字樓產(chǎn)品必將成為市場(chǎng)上的稀缺品。 與此同時(shí)，在全球金融危機(jī)的大背景下，世界范圍內(nèi)唯有中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，因而近些年來，中資企業(yè)在迅速成長(zhǎng)。一組數(shù)據(jù)清晰地說明了這種變化。來自于高力國(guó)際的分析報(bào)告稱，深圳甲級(jí)寫字樓外資公司的比例已經(jīng)由70%-80%降至40%-50%，國(guó)內(nèi)公司將成為主力租客。在嘉里建設(shè)廣場(chǎng)里整層整層租賃寫字樓的中資企業(yè)就有中國(guó)銀行、景順長(zhǎng)城、中國(guó)平安、華潤(rùn)信托等中資企業(yè)。 與此同時(shí)，深圳推出的一系列金融創(chuàng)新舉措，將會(huì)對(duì)于市場(chǎng)未來的發(fā)展起著良好的促進(jìn)作用。日前深圳出臺(tái)了金融改革的文件《改善金融服務(wù)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展》顯示，深圳擬推出的改革舉措包括年內(nèi)成立深圳前海股權(quán)交易所、與香港試點(diǎn)開展雙向跨境貸款、擴(kuò)大代辦股權(quán)轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)試點(diǎn)等內(nèi)容。 深圳的金融改革將刺激更多的外資進(jìn)入深圳，刺激當(dāng)?shù)亟鹑跇I(yè)的發(fā)展。隨著越來越多外資涌入深圳，對(duì)于深圳的寫字樓市場(chǎng)將構(gòu)成重大利好。 與此同時(shí)，在2-3年后，隨著西方經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，外資公司的寫字樓需求也將回暖，屆時(shí)新入市的甲級(jí)寫字樓將領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)租金走勢(shì)，而非甲級(jí)寫字樓將面臨較大的市場(chǎng)壓力。 嘉里置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，正是因?yàn)閷?duì)深圳寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)看好，作為市場(chǎng)上高級(jí)辦公物業(yè)的標(biāo)桿，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)才可以不斷地引領(lǐng)深圳寫字樓的價(jià)格走勢(shì)，成為市場(chǎng)上的租金標(biāo)桿。 嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期7.9萬平方米已經(jīng)全部租賃出去，平均租賃價(jià)格為260元/平方米，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期7萬平方米的寫字樓已經(jīng)租賃了6成，中低區(qū)的租賃價(jià)格為280元/平方米，接下來的高區(qū)租賃價(jià)格可能達(dá)到300元/平方米。 嘉里建設(shè)廣場(chǎng)成市場(chǎng)租金標(biāo)桿 為什么嘉里建設(shè)廣場(chǎng)成為深圳市甲級(jí)寫字樓租金的標(biāo)桿，時(shí)代周報(bào)記者采訪了相關(guān)市場(chǎng)人士。 時(shí)代周報(bào)：深圳寫字樓市場(chǎng)未來既有不利因素，也有有利因素，接下來市場(chǎng)的走向如何？
答：中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳寫字樓市場(chǎng)未來的需求向好，深圳寫字樓的租金價(jià)格和售價(jià)都將繼續(xù)上揚(yáng)。 2011年全年，一手寫字樓成交均價(jià)較2010年上漲19.1%，二手寫字樓租金較2010年上漲22.1%。2012年初，全市寫字樓平均月租金為142元/平方米，同比2011年初上漲幅度達(dá)29%。如此迅猛的寫字樓租金漲勢(shì)，令很多企業(yè)都倍感成本壓力。 高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋：截至2011年四季度，深圳甲級(jí)寫字樓平均月租金約172元/平方米，但隨著廣深港客運(yùn)專線通車，交通極為便利，以及福田中心區(qū)甲級(jí)寫字樓稀缺，有業(yè)內(nèi)人士表示這一片區(qū)的寫字樓租金還將上升。 時(shí)代周報(bào)：為什么嘉里建設(shè)廣場(chǎng)能成為甲級(jí)寫字樓的租金標(biāo)桿？ 高力國(guó)際華南地區(qū)董事總經(jīng)理林國(guó)東：以深圳甲級(jí)寫字樓平均月租金約172元/平方米計(jì)算，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期的平均租賃價(jià)格比深圳甲級(jí)寫字樓的平均價(jià)格高出許多，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期的租賃價(jià)格比深圳甲級(jí)寫字樓的平均價(jià)格高出更多。這是因?yàn)閺牡乩砦恢脕砜?，深圳中心區(qū)福田CBD的交通配套成熟，高鐵可以直通香港，酒店、商業(yè)等配套設(shè)施依然是深圳最為齊全的地方。而嘉里建設(shè)廣場(chǎng)又是深圳CBD的地標(biāo)性建筑。與此同時(shí)，嘉里在香港主要是以開發(fā)高級(jí)辦公及豪宅物業(yè)為主，其設(shè)計(jì)水平、建筑質(zhì)量、管理專業(yè)都非常領(lǐng)先，而且在推廣時(shí)，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)把香港的服務(wù)管理、包裝推廣手法帶來內(nèi)地，讓租戶在參觀其展廳時(shí)，就能感受到項(xiàng)目的前瞻性和創(chuàng)新性，從而令客戶對(duì)寫字樓質(zhì)量和日后管理水平更有信心。 時(shí)代周報(bào)：寧愿選擇高出市場(chǎng)價(jià)50%的租金，是因?yàn)槭裁矗?p> 世邦魏理仕華南區(qū)資深董事潘日升：這是因?yàn)槲覀儗?duì)于嘉里建設(shè)廣場(chǎng)充滿信心。嘉里置業(yè)已經(jīng)有著20-30年高端辦公及住宅物業(yè)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，而且嘉里建設(shè)廣場(chǎng)的實(shí)用率和裝修方面的投入都很高。嘉里建設(shè)廣場(chǎng)的管理細(xì)膩之處也讓人感覺無處不在，而且定期舉辦各種客戶活動(dòng)，為客戶提供搭建交流的平臺(tái)，讓客戶在寫字樓8小時(shí)之外，依然可以享受到貼心的服務(wù)。
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