愛華網(wǎng)???? 11聲巨響，僅3.8秒后，重慶朝天門老地標—重慶港客運大樓和三峽賓館在爆破轟鳴聲中化為瓦礫，時間被定格在2012年8月30日這一天。 僅僅服役16年就匆匆謝幕，這兩棟大樓是將為盤踞于此的新加坡房產(chǎn)大鱷凱德置地讓路。凱德置地為重慶準備的獻禮是尋常企業(yè)難以企及的210億元巨額投資。9月底，這里即將開建8棟形如“風(fēng)帆”的摩天大樓，寓意“朝天揚帆”，凱德來福士品牌亦隨之入場。 不僅是重慶，凱德來福士的身影還活躍在上海、深圳、成都等諸多城市，累計投資規(guī)模已超過580億元。 不過，相比在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)生水起，凱德置地在住宅開發(fā)領(lǐng)域，似乎已失去了當(dāng)初的銳氣。盡管一再強調(diào)住宅和商業(yè)并重的兩條腿走路，但在中國，凱德置地一直未進入住宅開發(fā)第一集團軍的行列，不僅項目量少，而且銷售慘淡，佛山等地的樓盤年度銷量僅盤旋在個位數(shù)。 來福士投資規(guī)模超580億
在近期密集的時間段里，來福士各地項目開工或開業(yè)的新聞不絕于耳。 據(jù)時代周報記者了解，除了將于9月底舉行開工典禮的重慶來福士項目，深圳來福士廣場已于今年8月底正式開工，寧波和成都的來福士廣場購物中心部分會在今年9月正式開業(yè)。此外，加上已經(jīng)開業(yè)和在建的上海、北京、杭州等項目，來福士品牌已在中國落子8枚。 凱德置地品牌中心發(fā)給時代周報記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“從2000年凱德置地將來福士品牌帶入中國后，目前總開發(fā)面積超過210萬平方米，累計投資規(guī)模超過580億元人民幣?！?根據(jù)凱德置地的母公司嘉德置地已發(fā)布2011年度財務(wù)報告，已開業(yè)的上海來福士廣場與北京來福士中心運營良好，商場與寫字樓出租率均超過90%。 至此，凱德在華已總計擁有超過120個項目，總資產(chǎn)增至695億元人民幣，集團占比躍升至41%。今年上半年，凱德在華投資額占新增投資的34%，位居首位。而作為“在中國再造另一個嘉德置地”的本土化計劃的重要一環(huán)，凱德深耕中國的雄心不僅于此，來福士品牌已有在中國遍地開花的準備。 “建更多的來福士廣場，一直是我們的目標?！痹诖饲暗纳钲趤砀Ｊ块_工奠基儀式上，凱德置地中國區(qū)執(zhí)行副總裁羅臻毓稱，集團已在陸續(xù)整合資源，準備向以來福士為標志的城市綜合體方向調(diào)整和轉(zhuǎn)型，目前正在尋找合適的地塊，伺機將來福士品牌帶到廣州等其他城市。 凱德置地包括西南區(qū)總經(jīng)理韓德明等在內(nèi)的多位高管，都對外表示，“在做好手上現(xiàn)有項目的同時，也在積極主動尋找新機會”。 而在北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司合伙人、副總裁郝炬看來，來福士品牌的擴張已是凱德勢在必行之舉。 “與萬達近幾年沿著綜合體模式擴張不同，凱德此前一直是單鏈條運作，住宅的專門做住宅，商業(yè)的專門做商業(yè)，沒有形成資源的有效組合?！焙戮鎸r代周報記者分析稱，從全國角度來看，來福士整體數(shù)量偏少，開業(yè)與在建的總計8個，在規(guī)模上遠低于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大萬達，規(guī)模小，影響力自然不夠。此外，來福士在品牌的總體定位上，走年輕化的中檔路線，影響力也不如華潤的萬象城等。事實上，與2005年之前相比，來福士在一線城市的影響力已在走下坡路。擴大規(guī)模，并需要借助深圳、重慶等地的項目做新的推廣，是凱德接下來的重要工作。 商業(yè)面臨殘酷競爭態(tài)勢 不過，凱德來福士快速拓展及擴大話語權(quán)的同時，也面臨著平衡“快”與“好”關(guān)系的問題。“近幾年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)一直存在的最嚴重的兩大問題，即結(jié)構(gòu)化缺失、總量過剩這兩大問題?！焙戮娣治龇Q，凱德也不能置身事外，在未來發(fā)展中，肯定面臨著大體量高密集的殘酷競爭態(tài)勢。 以深圳來福士為例，“未來5年，深圳1萬平方米以上的集中式商業(yè)供應(yīng)面積增量將非常驚人，幾乎翻番?！笔缆?lián)地產(chǎn)商業(yè)研發(fā)經(jīng)理李東海介紹稱，現(xiàn)存深圳的集中式商業(yè)面積是577萬平方米，未來5年將會達到1081萬平方米，這就意味著，未來5年的增量幾乎等于深圳過去30年的總和。 而來福士此次落子的深圳南山區(qū)，幾公里外已有海岸城、保利文化廣場、天虹等，華潤大沖村整體改造耗資200億元復(fù)制的萬象城也在著手準備，未來商業(yè)規(guī)模也將接近100萬平方米。 “面對殘酷競爭，未來三年將有相當(dāng)一批購物中心因為運營不善，面臨倒閉或被兼并的命運?！?在一次演講中，寶龍集團副總裁潘韜如此感慨。而郝炬也表示，隨著競爭愈發(fā)殘酷，未來兩到三年，國內(nèi)定會出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)的重組。 “凱德這些在中國能做大做強的主要原因，就在于私募基金與REITs雙配對的運作模式。”上海一位不愿具名的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人士就對記者表示，獨有的“地產(chǎn)+PE+REITs”的配對方程式對于其商業(yè)地產(chǎn)的孵化和退出非常有利，幾乎成為中國本土開發(fā)商難以企及的門檻。 全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長朱凌波也認為，“凱德前幾年的發(fā)展，一定程度上存在重資本、輕經(jīng)營；重虛擬，輕實體的不足?！?p> 凱德置地總裁廖茸桐對此的解釋是：“從長期來說，隨著環(huán)境和招商情況的好轉(zhuǎn)，凱德商業(yè)的回報率是不亞于住宅的?！?p> 住宅半年銷售名落50強之外 作為萬科、萬通等國內(nèi)龍頭房企爭相學(xué)習(xí)的榜樣，凱德置地這些年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的確做得風(fēng)生水起。 然而在住宅開發(fā)領(lǐng)域，如今的凱德置地似乎失去了當(dāng)初的銳氣，不僅各地在建的項目并不多，開盤項目銷售亦非常慘淡，一直未進入住宅開發(fā)第一集團軍的行列。 今年8月1日，凱德置地發(fā)布了今年二季度公司內(nèi)地住宅的成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，公司第二季度在中國住宅成交量由第一季度的255套升至812套，銷售額也增加3倍多，達到17.8億元人民幣。按此計算，公司上半年在住宅領(lǐng)域吸金約22.25億元。 時代周報記者對比CRIC研究中心發(fā)布的上半年房企50強名單，第50強蘇寧環(huán)球上半年35.8億元的銷售額亦遠遠超過凱德置地。 究其原因，在深度僵持的限購市場狀態(tài)下，凱德旗下的項目，尤其是高端樓盤不得不面臨著最難突破的銷售瓶頸。 去年4月份，杭州凱德龍灣首次開盤面市，共推出84套房源，均價定在3萬元/平方米左右，而相鄰樓盤售價僅17000-19000元/平方米，龍灣項目一度遭遇銷售停滯。隨后去年12月推出的第二批106套房源，價格略降到27000元/平方米，亦一度遭遇銷售停滯。根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，凱德龍灣兩批項目共計190套房源，目前尚剩余124套房源待售。 而在廣東佛山，凱德置地重倉落子的4個住宅項目，銷售成績均非常不理想。時代周報記者根據(jù)佛山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2010年9月份就已開盤的凱德天倫世嘉項目，推出的180套房源在兩年的時間里，還剩下146套未售出，去化率僅18.9%；而去年9月份前后拿到預(yù)售許可證的凱德城脈項目，118套房源中至今只售出一套，面積約125平方米。 “凱德住宅的產(chǎn)品設(shè)計，一般都沒有深入的本地化。港式化的洋房裝修，在佛山就很少有人能接受?！狈鹕街性芯恐行闹魅稳斡惧麑r代周報記者介紹，此外，這些項目遭遇了2010年、2011年調(diào)控最嚴厲的時間段，且因為多是地王項目，推盤價格一般比周邊要高兩成左右，消化節(jié)奏因此十分緩慢。 “目前，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)受宏觀調(diào)控政策的考驗，已有影響到凱德置地在中國的整體布局。公司本來就謹慎，現(xiàn)在更謹慎?！眲P德置地（中國）投資有限公司華北區(qū)域總經(jīng)理韓維在此前接受媒體采訪時透露，我們的主要策略是控制價格上漲，縮小戶型設(shè)計。 以佛山凱德城脈為例，據(jù)時代周報記者了解，在去年開盤銷售不暢之后，凱德方面已對樓盤進行全面整改，樓盤現(xiàn)在開發(fā)了不少契合市場需求的中小戶型。此外，凱德還有將精裝改為毛坯的計劃，這樣做很明顯的一個目的，就是為了“降低總價”。還有打算降低精裝的標準，以“減配”的方式來降總價，撬動改善型客戶需求。 在北京，凱德旗下樓盤凱德錦繡項目在兩三個月前，還通過“10%首付”的銷售策略，來搶奪客戶資源。而凱德在天津的凱德國貿(mào)項目精裝公寓，打出了7.4折優(yōu)惠價格，折后均價17000元/平方米左右。 在包括郝炬在內(nèi)的很多業(yè)內(nèi)人士看來，凱德并不是以住宅開發(fā)和銷售見長的企業(yè)。 事實上，盡管廖茸桐在多個場合強調(diào)，凱德在住宅與商業(yè)投入的資本金比例是50∶50，目前處于平衡的狀態(tài)。但在住宅方面，嘉德置地在中國的優(yōu)勢并不算十分明顯。對于住宅市場的未來，多年來帶領(lǐng)嘉德置地開拓中國市場的首席執(zhí)行官廖文良也說，他認為下半年中國住宅市場會比第一季度好很多。
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