愛華網???? 9月12日下午，由365地產家居網與華商傳媒聯合主辦的“2012中國西安房地產發(fā)展趨勢高峰論壇暨365地產家居網西安站上線儀式”在威斯汀酒店隆重舉行。 “金九銀十”歷來被認為是房地產銷售的旺季，但在中央堅持房地產調控政策不動搖的背景下，未來房地產的發(fā)展前景如何？ 論壇會場，眾多市場人士齊聚一堂，共同把脈當下的房地產發(fā)展方向。業(yè)內專家普遍認為，今年在穩(wěn)增長的背景下，房地產業(yè)依然是國民經濟的支柱產業(yè)，房地產業(yè)未來前景仍然看好。 穩(wěn)增長和控房價是矛盾體 日前，管理層再次表示堅持房地產調控政策不動搖。 不過，今年6月、7月全國樓市量價齊漲，8月，中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，百城住宅平均價格環(huán)比上漲0.24%。 房地產市場又進入了一個敏感區(qū)。一旦未來房價出現大幅上漲，難免會招致新一輪調控。 中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，目前必須認識到房地產業(yè)在國民經濟中的重要地位，今年國內經濟形勢不景氣，上半年GDP回落明顯，而從8月外貿數據來看，外需走弱，制造業(yè)過剩很明顯。 顧云昌說，房地產業(yè)仍在國民經濟中處于支柱產業(yè)地位，中國改革開放30年基本解決了溫飽問題，這從人民生活消費水平的提高來看，正進入到房車時代，在房車時代中國的第一內需是房地產。 “有人說房地產是金融產品，它影響了實體經濟的發(fā)展，我的觀點恰恰相反，我認為房地產也是實體經濟，”顧云昌表示，房地產是實體經濟當中的組裝車間，解決群眾住的問題，解決用的問題。 顧云昌分析認為，中國未來發(fā)展是要靠城鎮(zhèn)化，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化始終是拉動中國經濟增長，促進中國經濟快速發(fā)展的主要動力，但是城鎮(zhèn)化離不開房地產，房地產是城鎮(zhèn)化的核心。 不過，面對房地產市場的回暖，市場擔心房價會再次快速上漲。 顧云昌認為，房地產與宏觀經濟之間有著密切的關系，8月份的貸款增加了，在全國貸款貨幣政策放松的情況下房地產銷售、房地產回款、房地產投資、房地產購貸又一次增加，所以房地產發(fā)展和宏觀經濟的主要政策是密切相關的。 “我們現在處在一個矛盾當中，既要穩(wěn)增長，又要控房價，或者說既要穩(wěn)增長，又要穩(wěn)房價?！鳖櫾撇f，今年上半年GDP增長破8，完全和房地產投資的大幅度下降有關，在今年1月—8月份房地產增長只有15%，房地產投資增長只有往年的一半左右，所以它把整個的投資增長速度大大拉下來了。房地產投資也拖累了投資大幅度的增幅下降，導致了固定資產投資的下滑，導致GDP的下降。 不過，中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮并不這樣認為，他表示，從去年到今年在國民經濟增長中穩(wěn)定程度最高的行業(yè)就是房地產業(yè)。 “外貿出口下滑是因為去年以來歐債危機、歐元貶值，這就導致了我國出口產業(yè)下滑，成為一個負動力。”陳淮說，在當前國民經濟下行過程中，波動最小的行業(yè)，在穩(wěn)定上起著最重要支柱作用的恰好是中國的房地產業(yè)。 市場沒那么悲觀
不過，對于管理層出臺的嚴厲的房地產調控政策，陳淮表示，房地產市場沒有那么冷，也沒有那么悲觀。 對于限購政策，陳淮稱，政策根本沒有打壓房地產?！?97個地級市以上城市只有47個城市限購，也就是1/5，而且在47個城市里只限購買第三套以上，并沒有限制首套置業(yè)，也沒有限制改善性需求，怎么就打壓房地產了？”陳淮說，這個限制恐怕不是什么政策，而是長期的制度。 而對于限貸，陳淮解釋說，限貸從來沒松過口，區(qū)別化的信貸政策，從直接限貸開始就始終強調的是區(qū)別化，一直到現在，首套置業(yè)可以享受現行市場的7折優(yōu)惠，到今天仍然有效，只不過銀行根據自己的經營情況可以選擇7折、8折，并沒有取消，從來都有支持老百姓買房的，政策只是要讓它健康發(fā)展。 不過，陳淮認為，在過去幾年調控當中，開發(fā)商心態(tài)和開發(fā)商抗風險能力以及應變能力都在提高，尤其在調整自己資產分布結構、市場結構、營銷策略上都采取了不同以往的多樣化、靈活主動的方式。 “目前市場成交量放大，開發(fā)商買地普遍回暖的說法根本不存在?！标惢幢硎?，2012年迄今到第三季度，土地計劃完成的普遍不好，有些城市連10%都沒完成，拍地市場普遍回暖不存在。 前一段時間吵得沸沸揚揚的全國住房信息聯網至今是“只聞樓梯響，不見下來人”，而近期房產稅試點的消息又是吵得甚囂塵上，可也是“千呼萬喚不出來”。 對此，顧云昌認為，房產稅的具體方案還沒看到，稅率怎么樣也不清楚，現在要做的就是讓人心穩(wěn)定，預期穩(wěn)定，才能擺平穩(wěn)增長和房價的關系。 “有沒有調控，它都要聯網，有沒有調控，它都要建立?！标惢凑J為個人住房信息聯網、房產稅和短期的房價沒有關系，不要把它作為嚇唬人的工具。 對于房地產市場有無泡沫一說，陜西省社科院學術委員會副主任張寶通表示，中國房地產市場沒有泡沫。 張寶通表示，“什么叫泡沫呢？把它吹大了叫泡沫，中國的房地產總體形勢是供不應求，所以才促使了房價上漲，才有人去炒房。確切來講，房地產是第一大產業(yè)，是帶頭產業(yè)，房地產不景氣，鋼鐵、水泥、家電它就賣不出去，肯定要下滑?！?p> 未來是上升趨勢？ 不過，對于房地產調控政策是否加碼的猜想，陜西省房地產研究會會長王圣學說，“我支持調控，但是我反對全國一刀切，多用經濟綱領，少用行政調控，這樣是符合市場經濟游戲規(guī)則的?！?p> 顧云昌說，今年房地產市場正在回穩(wěn)，不存在房價大幅度反彈，因為從各方面的房地產的供求關系來看，既需要有穩(wěn)增長的宏觀經濟形勢，又需要房地產市場相對平穩(wěn)。 西安世聯投資咨詢有限公司總經理肖新志認為，宏觀經濟要穩(wěn)增長，房地產也要穩(wěn)增長，房地產市場沒那么悲觀，也沒有那么火爆。 肖新志分析說，“西安1月—8月份的成交面積是700萬平方米，商品房從5月份開始到8月份連續(xù)4個月過100萬平方米，1月—8月份是700萬平方米，按照這個勢頭發(fā)展來說，今年年底整個西安的全部商品房成交量在1100萬平方米和1200萬平方米之間，去年我們的同比成交量是1111萬平方米，所以應該比去年成交量略有增長，西安的市場是符合政府預期的，房價沒有出現上漲，成交量是在穩(wěn)增長?！?p> 而剛需這部分成為了今年西安成交量的主力，肖新志分析說，今年1月—8月份總共成交量225萬平方米，這225萬平方米有去年被壓抑的剛需釋放，也有今年新增的剛需釋放。剛需的反彈是在3月份開始，數據非常明顯，5、6月份是160萬平方米以上的成交面積，5、6月份反彈比較明顯，所以今年“金九銀十”可以期待，但是不會那么火爆。 而對西安未來房價走勢，王圣學認為，西安的房價長遠看還是處上升趨勢。 王圣學說，西安目前是開發(fā)區(qū)主導型的模式，各個板塊都有不錯的居住環(huán)境，例如現在正在開發(fā)的灃東新城，將要恢復10平方公里的昆明池、阿房宮的遺址公園、75平方公里的漢長安城，還有灃河引漢濟渭，渭河灃河兩岸的環(huán)境改善。市政府搬到城北，使張家堡迅速繁榮起來。過去東郊隨著紡織城衰落了，但是現在灞橋區(qū)有灞，有紡織城改造，有國際港務區(qū)，不出10年，東郊的環(huán)境也會變好。南郊長寧宮規(guī)劃86平方公里，每一個地方都在精心打造，都有一個地方的優(yōu)勢。 而對于西安主城區(qū)房地產價格陳淮很看好，陳淮認為，只要西安市不斷擴張，核心市區(qū)就一定漲價。
