愛華網(wǎng)?? 因?yàn)椤皩槐＠康禺a(chǎn)集團(tuán)股份有限公司并購”傳聞，魯能集團(tuán)有限公司（下稱“魯能”）再一次站在了風(fēng)口浪尖，雖然涉事雙方均對并購一事予以否認(rèn)，可魯能擱淺多年的地產(chǎn)整合再次引來關(guān)注。然而，魯能多方人士卻對整合一事諱莫如深，留給外界的，只是猜想和疑惑，但實(shí)際上，魯能系地產(chǎn)近年來卻一直在低調(diào)整合之中。 魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)龐大，擁有巨量土地儲備。但由于各地公司多是單兵作戰(zhàn)，導(dǎo)致魯能集團(tuán)在各地的地產(chǎn)公司整體優(yōu)勢發(fā)揮不夠，極大地制約了魯能地產(chǎn)的開發(fā)能力。為此，魯能早就開始了其漫長的地產(chǎn)整合之路，山東魯能置業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“魯能置業(yè)”）、天津廣宇發(fā)展股份有限公司（000537.SZ，下稱“廣宇發(fā)展”）都曾是其寄予厚望的整合平臺。 近年來，魯能置業(yè)、山東魯能恒源置業(yè)有限公司（下稱“魯能恒源置業(yè)”）等十余家地產(chǎn)公司卻遭遇清理，而魯能旗下唯一上市房企廣宇發(fā)展也未再獲寵幸，多年來也沒再得到母公司的資產(chǎn)注入。目前，魯能麾下仍有30余家房地產(chǎn)公司，整合之路仍然艱巨。 “集團(tuán)（指魯能）的事務(wù)，我都不是很清楚。是否注入資產(chǎn)目前還沒有明確的說法，這是由集團(tuán)定?！?廣宇發(fā)展董事會秘書韓玉衛(wèi)對時代周報記者如是表示。 而最為讓人稱奇的是，被出售的魯能置業(yè)近200億元被資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，這其中是否存在資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、利益輸送等等，外界不得而知。 魯能置業(yè)總資產(chǎn)驟降之謎 早在2010年年初，時代周報記者記者采訪魯能對外聯(lián)絡(luò)部主管徐敏伙，對方稱“作為魯能集團(tuán)6大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之一，魯能置業(yè)集團(tuán)全面操控著魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。 但是，魯能置業(yè)短短幾年內(nèi)的資產(chǎn)情況卻發(fā)生了匪夷所思的變化。 資料顯示，魯能置業(yè)有20多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在全國范圍內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目土地面積初步估算應(yīng)在2500萬平方米以上。截至2007年底，該公司總資產(chǎn)為212億元。
魯能企業(yè)債券（下稱“魯能債”）2011年年報顯示，2010年12月30日，魯能置業(yè)總資產(chǎn)卻約為33億元，凈資產(chǎn)約為27億元。在2011年4月30日，總資產(chǎn)卻僅為4億元，其中負(fù)債總額達(dá)3.5億元。 令人稱奇的是，2011年8月，魯能置業(yè)卻以10億元賣給了青島海信房地產(chǎn)股份有限公司（下稱“青島海信”）。 此前的2011年7月14日，山東魯能集團(tuán)在天津產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的山東魯能置業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)，開出的價碼為99953.34萬元。而天津產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)布的公告顯示，經(jīng)山東大地資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司評估后，魯能置業(yè)總資產(chǎn)為13.50億元，負(fù)債3.51億元，凈資產(chǎn)為99953.34萬元，對應(yīng)的賬面凈資產(chǎn)溢價16倍。 最終，2011年8月17日，青島海信收購了魯能持有的魯能置業(yè)的100%股權(quán)及所有債權(quán)，作價約10億元。 青島海信和魯能置業(yè)早有淵源。2007年5月，海信地產(chǎn)低調(diào)接受魯能置業(yè)旗下項(xiàng)目“青島魯能領(lǐng)秀城”，海信地產(chǎn)支付資金約60億元。當(dāng)時青島有消息稱，魯能置業(yè)還可能向青島海信出售其他項(xiàng)目。 魯能置業(yè)2007年出售旗下項(xiàng)目是在“私有化”被曝光的情況下，當(dāng)時魯能置業(yè)的項(xiàng)目基本處于停工狀態(tài)，且受到銀行等方面的壓力，出售青島項(xiàng)目被視為是應(yīng)急之舉。也有分析認(rèn)為不排除國源聯(lián)合因魯能私有化曝光之后將魯能置業(yè)旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)變賣套現(xiàn)的可能性。 如果說當(dāng)時出售旗下項(xiàng)目是為應(yīng)急套現(xiàn)，但是讓人疑惑的是，魯能為何要將6大集團(tuán)之一的魯能置業(yè)出售，且短短幾年內(nèi)，魯能置業(yè)的總資產(chǎn)為何從212億元驟降至13.5億元？ 時代周報記者撥打魯能官網(wǎng)電話，對方稱“采訪魯能的地產(chǎn)業(yè)務(wù)要問魯能置業(yè)集團(tuán)。該公司已經(jīng)搬去了北京。這是山東電力集團(tuán)總部，以前和魯能是在一起辦公的”。 而在北京，魯能有一家叫北京魯能置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“北京魯能置業(yè)”）的公司。 工商資料顯示，北京魯能置業(yè)成立于2009年12月30日，目前注冊資本18億元，法定代表人為鐘安剛，公司地址在北京市西城區(qū)西單北大街111號，經(jīng)營范圍為“房地產(chǎn)開發(fā)；銷售本公司開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；專業(yè)承包；體育運(yùn)動項(xiàng)目經(jīng)營” 。而在此之前，同一地址，有家叫“北京魯能置業(yè)有限公司”的公司，于2003年6月注冊2億元成立，法定代表人為時家林，但在2004年7月已注銷。 記者聯(lián)系到了青島海信相關(guān)人士，對方竟然一問三不知，連收購魯能置業(yè)的事宜都不清楚，還稱“這應(yīng)該是公司機(jī)密”。 一個可能的結(jié)果是：魯能置業(yè)在賣給青島海信之前已實(shí)現(xiàn)了大部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，而受讓方極有可能就是北京魯能置業(yè)，而出售給青島海信的只是魯能置業(yè)的小部分資產(chǎn)。 “這其中是否存在資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、利益輸送等等，外界還是弄不明白。魯能在北京有很多項(xiàng)目，但是具體的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、股權(quán)關(guān)系外界都不明了?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長陳國強(qiáng)對時代周報記者表示。 未有資產(chǎn)注入廣宇 作為魯能旗下唯一一家地產(chǎn)類的上市公司，廣宇發(fā)展曾一度被寄予厚望。 早在2004年，魯能就已經(jīng)控股廣宇發(fā)展，當(dāng)時廣宇發(fā)展還叫南開戈德（*ST戈德），主業(yè)并不是房地產(chǎn)，魯能通過控股子公司天津南開生物化工有限公司（下稱“南開公司”）取得南開戈德的控股權(quán)。 2005年，魯能將“具有很大發(fā)展?jié)摿褪袌銮熬暗膬?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)類資產(chǎn)—重慶魯能的63.5%控股權(quán)”注入南開戈德，同時將南開戈德易名為廣宇發(fā)展，主業(yè)也轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)。 雖然廣宇發(fā)展只下轄重慶魯能，但魯能卻委派時任副總裁的趙健親自掌舵，被認(rèn)為是魯能冀望通過廣宇發(fā)展實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)類的整體上市。 2009年12月25日，廣宇發(fā)展宣布，擬以9.88元/股向魯能定向增發(fā)股份，發(fā)行數(shù)量最多不超過7億股，購買其旗下包括海南魯能廣大置業(yè)、海南英大等7家房地產(chǎn)公司股權(quán)，啟動重組。根據(jù)公告，未來魯能集團(tuán)將以廣宇發(fā)展作為“整合及發(fā)展魯能集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺”，并采取有效措施避免同業(yè)競爭，逐步注入其余房地產(chǎn)資產(chǎn)。 2011年6月28日，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱 “由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組處于暫停狀態(tài)，公司非公開發(fā)行股票購買資產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組事宜未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。截至公告日，上述股東大會決議有效期日期已過，本次非公開發(fā)行股份購買資產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組方案相關(guān)決議已自動失效”。之后，廣宇發(fā)展的重組便陷入沉寂，魯能也再未有資產(chǎn)注入。 “由于證監(jiān)會限制，七家公司并未注入資產(chǎn)?！?韓玉衛(wèi)對時代周報記者表示，“以后是否注入資產(chǎn)目前還沒有明確的說法，這是由集團(tuán)定?！?p> 重組失敗后不久，當(dāng)初被魯能欽點(diǎn)掌門廣宇發(fā)展的趙建，也在2011年10月26日辭去廣宇發(fā)展董事長一職。 2012年11月10日，廣宇發(fā)展原總經(jīng)理孟祥科辭去總經(jīng)理職務(wù)，黃先可接任總經(jīng)理，此外，另兩名董事劉宇、孫瑜辭職，而新晉者皆具有“魯能系”背景，這被解讀是魯能在為重啟地產(chǎn)整合鋪路。 然而，韓玉衛(wèi)卻極力否認(rèn)，“這是正常的工作調(diào)動，屬于管理層的人事調(diào)整，外界的說法只是猜想?！倍慨?dāng)記者提及魯能，他卻一概稱“對集團(tuán)的事務(wù)都不清楚”。 十余家公司被清理 實(shí)際上，魯能系地產(chǎn)業(yè)務(wù)早已在低調(diào)的清理當(dāng)中。 魯能的地產(chǎn)業(yè)務(wù)龐大，魯能債2011年報顯示，被魯能納入2011年合并報表的有73家子公司，其中，約一半是房地產(chǎn)公司。 業(yè)內(nèi)多認(rèn)為除廣宇發(fā)展外，魯能旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由魯能置業(yè)和魯能恒源置業(yè)運(yùn)作，但是實(shí)際上，魯能恒源置業(yè)、海南魯能實(shí)業(yè)總公司、北京魯能英大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等5家公司2011年以前就未納入合并報表，理由是“已進(jìn)入清理整頓程序”。 而2011年，魯能旗下就有包括魯能置業(yè)在內(nèi)的6家房地產(chǎn)公司被清理。其中，南開公司、北京華金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等3家被注銷，魯能置業(yè)被出售，另兩家被內(nèi)部吸收合并。 中投證券一份報告早就披露，魯能集團(tuán)在全國“擁有土地儲備約7619萬平方米，建筑面積約4870萬平方米”。而魯能債2011年年報顯示，魯能當(dāng)年房地產(chǎn)新開工面積為47.58萬平方米，竣工面積118.67萬平方米，相比其巨量土地儲備，這數(shù)字實(shí)屬單薄。 “魯能系地產(chǎn)很復(fù)雜，業(yè)務(wù)板塊較大，投資區(qū)域多，土地儲備巨大，但已投資開發(fā)項(xiàng)目較少，這也歸因于魯能本身的專業(yè)化運(yùn)作能力、產(chǎn)品打造能力相對不足。旗下公司也是二、三線品牌，不具備相應(yīng)的影響力?！标悋鴱?qiáng)對時代周報記者表示。 雖然魯能對整合一事相當(dāng)避諱，但其地產(chǎn)家族如此龐大復(fù)雜，顯然，整合之路還很漫長。
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