愛華網(wǎng)???? 房價飆漲，地王頻出，那個狂熱的歲月漸成追憶。 樓市在經(jīng)歷了不斷加碼的嚴厲調(diào)控之后，在今年年初一度達到冰點。隨后，各大地產(chǎn)商適度降價保量，房價逐步理性回歸，加上宏觀調(diào)控政策的適度微調(diào)，房地產(chǎn)形勢出現(xiàn)了難得的回暖態(tài)勢。 然而，在萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮看來，現(xiàn)在樓市已經(jīng)步入下半場，是黃金的下半場，是針對上半場過于輝煌的局面作一點修正而已，其實未來的10-15年，住宅市場還有很多機會。 在樓市的黃金下半場里，萬科還能不能繼續(xù)領(lǐng)跑？中國海外、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等迅速崛起的地產(chǎn)企業(yè)，有沒有可能超越萬科，成為新的領(lǐng)軍者；與此同時，在地產(chǎn)行業(yè)金字塔的中部，有著數(shù)量龐大的二、三線房地產(chǎn)企業(yè)，我們估且稱之為地產(chǎn)新銳勢力。他們當(dāng)中會不會跑出新的黑馬，成為了未來10-15年最大的看點。 超越和反超越大戲 在樓市的黃金上半場里，萬科自2004年銷售額超過百億元之后，就一路領(lǐng)跑房地產(chǎn)行業(yè)，并成為全球最大的住宅公司。其間，萬科的增長速度和發(fā)展?jié)摿σ欢纫驗楸粚κ譄o限逼近而受到質(zhì)疑，然而自2010年，萬科實現(xiàn)銷售額1086億元以后，依然保持著相對的優(yōu)勢。2011年，萬科的銷售額再創(chuàng)新高，完成1215億元的銷售額。2012年半年報又顯示，萬科已售未結(jié)算合同金額1464億元，全年業(yè)績提前鎖定。 然而不可忽視的是，萬科的對手已經(jīng)在不斷地逼近萬科；上半年，中國海外錄得銷售額651.5億港元，已經(jīng)將全年的銷售目標(biāo)從800億港元調(diào)高到1000億港元；而上半年，恒大營收370.4億元，位列房地產(chǎn)行業(yè)第一位；有著雄厚背景和實力央企地產(chǎn)企業(yè)保利地產(chǎn)上半年銷售額也超過了500億元，年底的銷售額也有望突破千億元，不斷逼近萬科。 對手的步步緊逼，加上萬科始終堅持精裝修房政策，在“安信地板門”和不斷被曝光的質(zhì)量問題之后，萬科的董事長王石甚至發(fā)出了“萬科或因質(zhì)量問題而失去房企老大地位”的警告。不過，郁亮卻認為，萬科不會甘心做“老二、老三”，萬科有能力解決質(zhì)量問題。 的確，除非房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生重大變動和重大事件，從目前形勢來看，萬科還會繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。但是從西方國家來看，大致十年，行業(yè)的領(lǐng)頭羊就會有一次更替。萬科還能領(lǐng)跑行業(yè)多久，房地產(chǎn)行業(yè)的超越和反超越大戲還要持續(xù)多長，就要看萬科的跟隨者們在下半場有沒有后來居上的競爭實力和資金優(yōu)勢，能否實現(xiàn)彎道超車。 追求速度未必是好事 那么，在黃金下半場里面，房地產(chǎn)行業(yè)有什么機會，企業(yè)又需憑借什么贏得競爭？ 在樓市的上半場里，又有什么經(jīng)驗教訓(xùn)值得總結(jié)？ 縱觀樓市的黃金上半場，雖然市場快速發(fā)展，不少企業(yè)大干快上，迅速壯大。但是，卻有些企業(yè)因為擴張過快，而出現(xiàn)了問題。順馳曾經(jīng)不服萬科、綠城也曾經(jīng)向萬科叫過板。但是最終，順馳的命運是被收購，綠城迫不得已轉(zhuǎn)讓股權(quán)、忍痛割愛上海9個項目。問題是，順馳太過注重營銷，至今其營銷人才還遍布全國，而綠城太過重視產(chǎn)品質(zhì)量，甚至為了做好產(chǎn)品不惜推倒重來；他們的共同問題是忽視了資金的平衡。順馳和綠城犯了一些民營房地產(chǎn)企業(yè)的通病，認為負債率越高，資金利用效率越高，這在市場形勢好，銷售順暢的時候是對的。可是，不幸的是，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，讓銷售變得遲滯，順馳和綠城相繼遭受了資金危機。在嘗到了苦果之后，從順馳脫胎出來的融創(chuàng)和綠城都開始重視起資金的安全。 因而，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事兼首席市場官認為，企業(yè)過于追求速度，未必是好事。中國改革開放以來，民營企業(yè)有很多因為干活干得太多死掉了。因此，在樓市下半場，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭一定要求資金控制、產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、銷售和戰(zhàn)略各個方面都要比較均衡發(fā)展，才會健康穩(wěn)定地發(fā)展。 更為重要的是，下半場的競爭環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大的變化。郁亮認為，黃金下半場里，房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)變成了配套產(chǎn)業(yè)，是為城市發(fā)展配套的一個產(chǎn)業(yè)。因此他認為，樓市下半場，不僅要有好房子，還要有好服務(wù)、好鄰居。與此同時，為了保持領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢，萬科一直在做著各種不同的試驗。雖然為了這些試驗，萬科犧牲了不少利潤，但是萬科認為，這是保持長期領(lǐng)跑優(yōu)勢所必須要做的。而星河灣則提出，不僅“舍得、用心、創(chuàng)新”筑造建筑本身，更一直致力于為業(yè)主搭建“生活、事業(yè)、修為”的平臺。而萊蒙國際則認為，樓市下半場的機會在于“優(yōu)居”。 而更多的企業(yè)在住宅地產(chǎn)遭受越來越嚴厲的調(diào)控政策之后，把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域。而在越來越多的資本投身于商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)之后，市場上不斷有商業(yè)地產(chǎn)過熱和旅游地產(chǎn)泡沫的爭議。然而，有沒有泡沫，過熱與否，還需要市場來檢驗。不可否認的是，在樓市的下半場，地產(chǎn)企業(yè)為了尋找新的發(fā)展出路和機會，必須要不斷地進行嘗試和探索。 地產(chǎn)新勢力黑馬奔騰 然而，越來越嚴厲的宏觀調(diào)控政策，讓人對于房地產(chǎn)行業(yè)的前景產(chǎn)生了動搖。有一些企業(yè)已經(jīng)開始選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)。 而此時，郁亮以一個帶頭大哥的身份提醒眾多房地產(chǎn)企業(yè)要堅定信心：這個行業(yè)未來十年或者十五年住宅有很多機會，因為很多問題沒有解決，包括老年人住宅問題等，這是我們未來的機會，我們的空間所在，至于這個行業(yè)會做多大這個問題，未來十年都不需要考慮，一定有很好的前景。 行業(yè)的良好發(fā)展前景，決定身處這個行業(yè)的企業(yè)還會有較大的發(fā)展機遇。正所謂“只要站在風(fēng)口上，豬也會飛上天”。
房地產(chǎn)行業(yè)的前景，決定了身處這個行業(yè)中企業(yè)未來的發(fā)展機會。值得注意的房地產(chǎn)行業(yè)除了龍頭的競爭之外，還有一大批新銳地產(chǎn)企業(yè)在悄然崛起。時代周報曾經(jīng)報道過，貴州的宏立城憑借著花果園一個單盤實現(xiàn)銷售78億元，躋身地產(chǎn)20強企業(yè)。而廣州的時代地產(chǎn)憑借著詩意化的產(chǎn)品卓爾不群，嘉裕地產(chǎn)憑借著商業(yè)地產(chǎn)和院線齊頭并進，向商業(yè)地產(chǎn)的老大萬達地產(chǎn)叫板。另外，地處河北的華夏幸?；鶚I(yè)，憑借著獨特的工業(yè)地產(chǎn)模式，在房地產(chǎn)行業(yè)占得了一席之地。 而在地產(chǎn)新銳勢力中還有深圳的星河地產(chǎn)、光耀地產(chǎn)、卓越地產(chǎn)、萊蒙國際；西安的紫薇地產(chǎn)；重慶的金科地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)；成都的藍光地產(chǎn)；北京的中赫集團、中坤集團等。地產(chǎn)新銳勢力中將會在未來的房地產(chǎn)市場競爭中，奔涌出一大批黑馬企業(yè)。 因而，2012時代地產(chǎn)百強的評選活動，不僅關(guān)注那些一線地產(chǎn)企業(yè)，還會將聚燈光對準(zhǔn)那些正在崛起中的地產(chǎn)新勢力，揭示他們獨特的成功秘訣和商業(yè)模式。
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