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???? 近來(lái)，中國(guó)市場(chǎng)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)50個(gè)，而二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)38個(gè)。不過(guò)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.7%；同比價(jià)格下降的城市達(dá)58個(gè)，少數(shù)價(jià)格同比上漲的城市漲幅也低于1%。通過(guò)近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控不變的大背景下，市場(chǎng)漸有回暖態(tài)勢(shì)。尤其是二、三線(xiàn)城市，對(duì)這種趨勢(shì)的反應(yīng)比較明顯。不過(guò)，房?jī)r(jià)上漲幅度減弱，力度大不如前。 與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相呼應(yīng)的是，政府重審了“抑制投機(jī)投資需求”和“抑價(jià)保量”的政策基調(diào)與調(diào)控預(yù)期。中央對(duì)于防止房?jī)r(jià)反彈的明確要求，也表明了中央對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的堅(jiān)決與謹(jǐn)慎。那么，在這樣的階段下，市場(chǎng)回暖的苗頭到底會(huì)帶來(lái)什么樣的預(yù)期呢？調(diào)控的作用將如何呢？國(guó)務(wù)院對(duì)16個(gè)省（市）“各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制”的基本結(jié)論，還是可以讓人比較放心。 市場(chǎng)不會(huì)長(zhǎng)期暗淡，投資也不會(huì)持久低迷。在穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)的矛盾中糾結(jié)的不只是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商，政府也著急。房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一步走勢(shì)將是什么樣呢？根據(jù)目前的情況分析，可以分為短期、中期、長(zhǎng)期三個(gè)階段：短期，市場(chǎng)已經(jīng)初步探明價(jià)量的短期底部；中期，市場(chǎng)將在“政策頂”和“市場(chǎng)底”的夾縫中曲折回暖；長(zhǎng)期，成交量增長(zhǎng)可期但價(jià)格走勢(shì)難料。 短期價(jià)量底部探明 2012年一季度開(kāi)發(fā)投資仍慣性處于高位，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降了15.5%至13387萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額同比下降17.5%至7099億元，銷(xiāo)售均價(jià)同比下降2.4%至5303元。根據(jù)政策和市場(chǎng)來(lái)分析，2012年一季度的成交價(jià)量基本可以定為中短期底部。 政策方面看，在調(diào)控最嚴(yán)厲的試驗(yàn)期和成交慘淡期，各地政府實(shí)踐中擦邊球不斷甚至“放水”頻繁，目的就是試探政府的底線(xiàn)。結(jié)果是多數(shù)試探未遭及時(shí)糾偏，在降準(zhǔn)背景下中央政府還進(jìn)一步明確了鼓勵(lì)首置需求的態(tài)度。 需求方面看，這一階段的投資、投機(jī)寥寥，消費(fèi)性需求明顯處于觀望狀態(tài)，而成交面積段主要集中在首置和首改戶(hù)型，主要城市90平方米以下戶(hù)型成交占比超過(guò)50%，剛需特征尤為明顯。這種幾乎不含任何“水分”的數(shù)據(jù)極具說(shuō)服力。 供應(yīng)方面看，企業(yè)資金壓力、庫(kù)存壓力大，銷(xiāo)售采購(gòu)不景氣，行業(yè)領(lǐng)頭羊的利潤(rùn)不佳，發(fā)展姿態(tài)不好……開(kāi)發(fā)商全面悲觀為了生存而“以?xún)r(jià)換量”，降價(jià)意愿空前。 除了以上三點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也在這一時(shí)期面臨一系列復(fù)雜問(wèn)題。在綜合的數(shù)據(jù)和論據(jù)下，我們可以推斷目前市場(chǎng)基本見(jiàn)底。 中期夾縫中曲折回暖 從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度說(shuō)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)。不過(guò)，這不是一兩天可以完成的任務(wù)。城鎮(zhèn)化發(fā)展的巨大需求，未來(lái)房產(chǎn)稅法的普及、執(zhí)行都需要時(shí)間。短期內(nèi)地方也不可能完全脫離對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。這都是現(xiàn)實(shí)需要，是“政策頂”。所以，中國(guó)的房地產(chǎn)在中短期內(nèi)還是會(huì)讓人痛并快樂(lè)著，政府也會(huì)“有打有拉”。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在“政策頂”和“市場(chǎng)底”的夾縫中回暖，價(jià)穩(wěn)量升是最佳博弈結(jié)果。而宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、貨幣及信貸政策變化、新老調(diào)控政策交替、政策執(zhí)行力度、土地供應(yīng)變化等復(fù)雜因素都會(huì)影響回暖的過(guò)程。 “市場(chǎng)底”的底氣在于實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)需求。真實(shí)的需求將一如既往托住“市場(chǎng)底”——前提是房?jī)r(jià)不要不堪承受。因此“政策頂”不僅要控制還要法器高懸：房?jī)r(jià)過(guò)高而不加控制，實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型就會(huì)乏力，主流消費(fèi)群體消費(fèi)能力就會(huì)削弱。投資和消費(fèi)兩個(gè)層面都受影響的結(jié)果不只是阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程，甚至可能危及金融體系安全，危害宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 在調(diào)控過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)許多“噪音”。那種鼓吹“政府只需要管好保障房，商品房完全交給市場(chǎng)”、鼓吹通過(guò)高房?jī)r(jià)“殺富濟(jì)貧”的論調(diào)貌似合情合理，實(shí)際上卻潛藏極大的危機(jī)：過(guò)高的房?jī)r(jià)是收入分配畸形通過(guò)市場(chǎng)發(fā)出的錯(cuò)誤信號(hào)，不控制就會(huì)在經(jīng)濟(jì)上誤傷龐大的中產(chǎn)階級(jí)，在政治上忽略中產(chǎn)階級(jí)。同時(shí)，中國(guó)也絕不可能繞過(guò)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)去實(shí)現(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。 長(zhǎng)期成交量增長(zhǎng)可期 價(jià)格走勢(shì)難料 從量的角度看二、三線(xiàn)城市的城市化加速，“居者有其屋”、“住上房子”、“住好房子”傳統(tǒng)和需求以及家庭規(guī)模小型化等要素，都將支撐未來(lái)十年住宅市場(chǎng)需求量的穩(wěn)步增長(zhǎng)。 從價(jià)的角度看，國(guó)內(nèi)的非高收入人群的收入在近幾年增長(zhǎng)較快，但是他們的收入在被提前推高的房?jī)r(jià)面前仍然影響有限。這不僅受到收入第一次分配從“積累型”到“分享型”的轉(zhuǎn)型的影響，還取決于二次分配能否縮小差距。對(duì)于消費(fèi)而言，房租是比較真實(shí)的價(jià)格信號(hào)，而房?jī)r(jià)更多的是與資產(chǎn)價(jià)格或是投資需求對(duì)應(yīng)的價(jià)格信號(hào)。從這個(gè)角度看，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)有泡沫是不爭(zhēng)的事實(shí)。而凈出口與外匯儲(chǔ)備減少、國(guó)際資本回流以及國(guó)內(nèi)資本外流等因素都有可能導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的破裂。 地產(chǎn)泡沫、人口結(jié)構(gòu)變化和貸款增長(zhǎng)迅速會(huì)加大一國(guó)遭遇金融危機(jī)的幾率，中國(guó)正進(jìn)入這方面的“危險(xiǎn)區(qū)域”，金融危機(jī)的“惡性”泡沫正在釀成。當(dāng)然，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫與美國(guó)、日本有所不同，這要得益于真實(shí)消費(fèi)需求的后續(xù)注入和相對(duì)低的財(cái)務(wù)杠桿，如果長(zhǎng)久發(fā)展應(yīng)當(dāng)不致惡性破裂。但倘若中短期調(diào)控不好，加上前面提到的不確定性因素的影響，房?jī)r(jià)在激烈的過(guò)程中很有可能大幅震蕩，長(zhǎng)期走勢(shì)實(shí)屬難料。
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