愛(ài)華網(wǎng)???? 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控僵持不下之際，香港資本市場(chǎng)正成為內(nèi)地房企突圍的另一扇窗。總部設(shè)在上海的旭輝集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“旭輝” ），正有望成為近兩年內(nèi)除武漢卓爾之外赴港IPO的又一個(gè)破冰者。 11月12日，旭輝集團(tuán)公告稱，其香港IPO集資已獲聯(lián)交所批準(zhǔn)，計(jì)劃初步發(fā)行12.55億股，其中10%用作香港公開(kāi)發(fā)售，其余90%則為國(guó)際發(fā)售，超額配股權(quán)為15%。若能如期進(jìn)行，預(yù)期將于11月23日在聯(lián)交所上市?；ㄆ?、摩根、渣打等均為旭輝控股保薦人。 在此之前，旭輝方面已將發(fā)行價(jià)初步定在每股1.33-1.65港元的區(qū)間內(nèi)，募資總規(guī)模在2.2億-2.7億美元之間。 “目前看來(lái)，旭輝上市已無(wú)太大變數(shù)。”有不愿具名的投行人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，事實(shí)上，上述發(fā)行定價(jià)，足見(jiàn)其不顧一切的上市決心。以2012年的業(yè)績(jī)加以衡量，旭輝本次市盈率僅在3.5-4.3倍的區(qū)間之內(nèi)，估值較凈資產(chǎn)值折讓高至近七成。 旭輝方面并不贊同此說(shuō)法，聲稱發(fā)行價(jià)較低，旨在使資本市場(chǎng)各方“獲得共贏”。旭輝董事局主席兼執(zhí)董林中在12日香港舉辦的新股記者會(huì)上就表示，此次IPO定價(jià)合理，機(jī)構(gòu)投資者反應(yīng)好，國(guó)際配售部分差不多均被認(rèn)購(gòu)。如果市場(chǎng)反應(yīng)情況比較好，也不排除最終發(fā)行價(jià)上揚(yáng)的可能性。而且上市有助于打造一個(gè)支持旭輝發(fā)展的長(zhǎng)期融資平臺(tái)。 低價(jià)招股確保上市 旭輝上市的念頭，由來(lái)已久。 在此之前，旭輝一直在做A股上市的努力。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，早在2009年，旭輝集團(tuán)高層就對(duì)外宣布稱，公司A股排隊(duì)很靠前，上市已到臨門一腳。不過(guò)遺憾的是，國(guó)內(nèi)主管部門遲遲未重新開(kāi)啟房企上市大門，導(dǎo)致旭輝這一計(jì)劃始終未能成行。 直到去年4月，市場(chǎng)才再度傳出旭輝籌備香港上市的消息，稱其已招攬龍湖地產(chǎn)前首席財(cái)務(wù)官林鉅昌，由他具體負(fù)責(zé)赴港上市事宜，預(yù)計(jì)初步集資5億-6億美元（約39億-46.8億港元）。僅從數(shù)據(jù)上看，這一融資規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前所公布的數(shù)字。 “隨著詢價(jià)進(jìn)程的深入，旭輝為確保上市順利完成，才不得不調(diào)整了融資規(guī)模?！鄙鲜鐾缎腥藛T稱，以目前定價(jià)區(qū)間看，其市盈率僅為3.5-4.3倍。 事實(shí)上，美聯(lián)儲(chǔ)推出的第三輪量化寬松貨幣政策（QE3），導(dǎo)致國(guó)際熱錢不斷流入香港，這對(duì)于近期IPO的內(nèi)房股是難得的窗口期，對(duì)于旭輝這一房企，如果踏對(duì)步點(diǎn)，將迎來(lái)擴(kuò)張良機(jī)。但2008年金融風(fēng)暴后，香港金融市場(chǎng)整體投資并不景氣，資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房企的估值普遍不高，2008年之后，內(nèi)地房企赴港上市的發(fā)行價(jià)平均市盈率僅為5.8倍。港股分析師黃德幾指出，這也是旭輝選擇在此時(shí)上市，但不得不市值縮水的主要原因。 不過(guò)上海本土市場(chǎng)有分析認(rèn)為，旭輝能有目前的市值還是比較合理。 旭輝招股書預(yù)披露稿顯示，截至今年10月底，旭輝今年已實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約75.11億元，已超越其2011年全年銷售額，并且是其2009年全年?duì)I收26.31億元的近3倍。 “未來(lái)兩三年，樓市都不太可能出現(xiàn)太好的情況，能早上市肯定比晚上市劃算，多個(gè)十幾億用來(lái)擴(kuò)張是好事。”上海易居分析師薛建雄稱，更重要的是，從目前的政策趨勢(shì)來(lái)看，短期內(nèi)房企在內(nèi)地上市依然無(wú)望，借道香港能獲得最為可能的直接融資渠道。 旭輝集團(tuán)副總裁朱瑜否認(rèn)本次上市是“為錢而來(lái)”，稱是為了公司未來(lái)的發(fā)展作儲(chǔ)備。他同時(shí)表示，目前國(guó)際配售部分差不多均被認(rèn)購(gòu)。如果市場(chǎng)反應(yīng)情況比較好，也不排除最終發(fā)行價(jià)上揚(yáng)的可能性。但公司的上市掛牌時(shí)間并沒(méi)有確定，預(yù)計(jì)11月底正式掛牌上市的可能性比較大。 此外，目前以林中為首的旭輝也已考慮好上市后企業(yè)的發(fā)展路徑。按照旭輝發(fā)布的預(yù)披露文件，旭輝總部位于上海，由林中、林偉及林峰三兄弟創(chuàng)辦。林氏三兄弟通過(guò)家族信托合計(jì)持有旭輝集團(tuán)69.84%投票權(quán)。 積極發(fā)展一、二線城市 “公司凈資產(chǎn)負(fù)債率（負(fù)債總額/凈資產(chǎn)總額×100﹪）上升到目前近138.3%，主要因?yàn)楣驹谑袌?chǎng)低迷時(shí)積極增加土儲(chǔ)，以及籌集貸款支持發(fā)展所致?！绷种蟹Q，上市集資后，加上積極發(fā)展境外融資渠道，期望今年底，公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率能降至110%，未來(lái)控制在50%-70%。 而對(duì)于本次所募集的資金用途，林中表示，80%的融資額將用作可供發(fā)展的新項(xiàng)目或土地，焦點(diǎn)仍集中在7個(gè)已有發(fā)展項(xiàng)目的一線及二線城市，希望未來(lái)土儲(chǔ)足夠以后的5-6年開(kāi)發(fā)。而根據(jù)旭輝的招股書內(nèi)容，截至今年8月，公司土儲(chǔ)總建筑面積為616萬(wàn)平方米，已足夠未來(lái)4年的開(kāi)發(fā)。 旭輝對(duì)土地的渴求一向明顯。據(jù)旭輝內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹：“旭輝的目標(biāo)是在5年內(nèi)，進(jìn)入國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前20名，土地儲(chǔ)備能力是對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最直接的考驗(yàn)之一?！?p> 事實(shí)上，早在2007年，以4950萬(wàn)元人民幣引入戰(zhàn)略投資者聯(lián)想控股后，旭輝便開(kāi)始了一發(fā)不可收拾的跑馬圈地運(yùn)動(dòng)。 2007年8月，旭輝正式進(jìn)駐湖南長(zhǎng)沙，9月便進(jìn)駐重慶，10月又進(jìn)駐安徽合肥。2008年1月，旭輝集團(tuán)更是同時(shí)進(jìn)駐河北廊坊和江蘇鎮(zhèn)江。此后，旭輝又在上海、北京新增土地儲(chǔ)備6塊。 2011年見(jiàn)證了旭輝集團(tuán)的瘋狂擴(kuò)張：先后在重慶、合肥、上海、長(zhǎng)沙、唐山、天津、北京、蘇州多個(gè)城市，共花費(fèi)超35億元，新增土地儲(chǔ)備12塊，平均一個(gè)月拿一塊地。 旭輝今年在土地市場(chǎng)亦出手頻繁：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)該公司已斥資超30億元先后于合肥、上海及蘇州購(gòu)入4宗土地，其中最近一次是在10月18日，以6.23億元的價(jià)格奪得蘇州兩宗地。 旭輝內(nèi)部人士稱，過(guò)去幾年，旭輝已經(jīng)逐步從區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到布局全國(guó)。招股書預(yù)披露文件也顯示，截至今年8月底，旭輝在中國(guó)擁有43個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，覆蓋11個(gè)城市，主要分布在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海及中西部。
“有別于一般內(nèi)房企業(yè)，旭輝未有大力拓展房?jī)r(jià)增長(zhǎng)潛力較佳的三、四線城市，反而積極發(fā)展一、二線如上海及北京等城市，并主打以滿足剛性需求為主的產(chǎn)品，每個(gè)項(xiàng)目平均規(guī)模為16萬(wàn)-17萬(wàn)平方米?！毙褫x集團(tuán)副總裁朱瑜稱介紹稱。 瞄準(zhǔn)第一陣營(yíng) 截至2012年9月，旭輝已完成今年60億元的全年銷售目標(biāo)。這個(gè)數(shù)字并不驚人，但旭輝此輪上市的三大保薦商—花旗、渣打和摩根士丹利均對(duì)其未來(lái)5年的銷售業(yè)績(jī)有樂(lè)觀判斷。 按照上述旭輝內(nèi)部的說(shuō)法，將在5年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)銷售額200億-250億元。而根據(jù)近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，這一業(yè)績(jī)幾乎可以鎖定全國(guó)前20強(qiáng)，并進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)第一陣營(yíng)?！靶褫x的增長(zhǎng)計(jì)劃是現(xiàn)實(shí)的，5年時(shí)間甚至都有些保守?！币晃煌缎腥耸空f(shuō)。 “我們每次都盡量在調(diào)控過(guò)后多拿地?！绷种羞€稱，那時(shí)候地價(jià)相對(duì)便宜，拿到地后，便迅速開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售然后又回籠，遵循不捂盤、高周轉(zhuǎn)、高去化的原則，因?yàn)槟悴恢老乱惠喺{(diào)控什么時(shí)候會(huì)來(lái)。 按照他的預(yù)料，旭輝在2012-2014年項(xiàng)目竣工量分別達(dá)119萬(wàn)平方米、128萬(wàn)平方米及242萬(wàn)平方米。未來(lái)幾年平均土儲(chǔ)成本為2200元人民幣/平方米，銷售均價(jià)介乎9000-10000元/平方米。預(yù)計(jì)公司2012年全年凈利潤(rùn)將不少于18.02億元，每股盈利不少于0.31元。 新城地產(chǎn)等扎堆赴港上市 就在同一天（11月12日），江蘇新城地產(chǎn)（新城B股）的間接控股股東—新城控股亦在香港公開(kāi)發(fā)售招股書預(yù)披露稿及相關(guān)文件，稱擬在香港聯(lián)合交易所上市。據(jù)悉，新城控股的融資規(guī)模為3億-5億美元，高于旭輝募資總規(guī)模2.2億-2.7億美元之間的水平。 除了上訴兩家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，江蘇金輪集團(tuán)及瑞安房地產(chǎn)擬分拆上市的新天地，日前均按期推進(jìn)上市進(jìn)程，而按照此前推介情況，上述4家內(nèi)地房企計(jì)劃集資共約164億港元。 值得注意的是，早在2011年6月，新城控股也已被傳“已向香港聯(lián)交所遞交了盈利預(yù)測(cè)表和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)表”，但由于受到內(nèi)地宏觀調(diào)控的影響，業(yè)績(jī)未及預(yù)期，被香港聯(lián)交所退回重做。 在今年市場(chǎng)回暖的前提下，新城地產(chǎn)1-10月累計(jì)銷售面積約114.18萬(wàn)平方米，比上年同期增加37.15%；累計(jì)銷售總值約108.43億元，比上年同期增加32.95%。這樣的銷售業(yè)績(jī)，也一定程度上幫助新城控股順利在今年10月通過(guò)了香港聯(lián)交所的聆訊。 而據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，新城控股未來(lái)會(huì)主打商業(yè)地產(chǎn)，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上和定位于住宅的新城B股有明顯區(qū)分。一位券商地產(chǎn)分析師稱，自2009年開(kāi)始為上市而大量補(bǔ)倉(cāng)的高價(jià)土地，以及正在發(fā)力的商業(yè)地產(chǎn)都在吞噬大量的現(xiàn)金，新城控股此番上市幾乎是只能成功，不能失敗?！?p> “除了瑞安，上述這三家開(kāi)發(fā)商都是在2010年左右，乘市場(chǎng)形勢(shì)好而完成了大規(guī)模擴(kuò)張?！毖ㄐ壅J(rèn)為，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)是上述房企歷史業(yè)績(jī)最好的時(shí)候，若今后資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)縮減，再上市獲得8倍的市盈率恐也不及現(xiàn)在4倍的總金額。
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