愛華網(wǎng)? ? ? 早在旭輝控股集團有限公司（00884.HK，以下簡稱“旭輝控股”）還是小小燕雀的時候，其掌門人林中就暗懷千億銷售額的理想，在他認(rèn)為，旭輝控股早晚會成為地產(chǎn)界的鴻鵠。
早在2000年就將旭輝控股的總部從福建搬入上海的林中有著強烈做大旭輝控股的愿望。為此，2012年11月份，旭輝控股在市場較為低迷的時候依然選擇折價登陸香港資本市場。短期的犧牲，卻為旭輝控股贏得了大發(fā)展的機遇。林中在接受記者采訪時略有點辯證地認(rèn)為，“上市不是一個企業(yè)經(jīng)營的目的，上市只是去實現(xiàn)戰(zhàn)略、實現(xiàn)目標(biāo)的手段”。
上市后，旭輝控股的表現(xiàn)驗證了林中當(dāng)時選擇的正確性。股市融到資金，給了旭輝控股加速發(fā)展的動力：2013年前11個月，旭輝控股已經(jīng)實現(xiàn)合同銷售額142億元，同比增長67%，提前完成全年銷售目標(biāo)。如今，林中透露：包括他在內(nèi)的旭輝控股管理層正在一步步思考和落實企業(yè)從百億向三五百億、千億元的連續(xù)跳躍戰(zhàn)略。
目標(biāo)躋身上海5強
林中說，登陸資本市場給了旭輝控股一次脫胎換骨改造的機會。林中說，上市讓旭輝控股融入了國際資本市場，上市第一年已經(jīng)做了好多企業(yè)二三年才能做完的事情。一上市，旭輝就獲得國際評級機構(gòu)惠譽（Fitch）、穆迪（Moody’s）及標(biāo)準(zhǔn)普爾（S&P）分別給予B+、B1及B+的發(fā)行人評級，發(fā)了兩次美元債，還做了1.56億美元的銀團貸款。
而另一件對于旭輝控股具有里程碑意義的事件當(dāng)屬當(dāng)年“遷都”上海。
畢業(yè)于廈門大學(xué)的林中也是“92派”的代表人物，伴隨著上世紀(jì)90年代整個中國房地產(chǎn)市場的野蠻生長，林中早期創(chuàng)建的永升旭日（旭輝控股的前身）已在廈門房地產(chǎn)界坐上前三把交椅。
但是一次出差讓林中深深受到了刺激，決定“遷都”上海。林中當(dāng)時的想法是“水深才能養(yǎng)大魚”，到房地產(chǎn)市場的高地去，企業(yè)才能做大。也就有了旭輝從起步時的5萬元到今天年銷售額過百億元的一次巨變。
林中認(rèn)為：一個全國性的一線房地產(chǎn)企業(yè)，如果總部不在北、上、廣、深，很難做大，一是因為上海市場容量大；二是因為上海資金、資源、人才資源豐富，尤其是金融資源整合的高地。
登高而招，臂非加長也，而見者遠。在登陸資本市場，接受投行垂詢的時候，他發(fā)現(xiàn)外資對一個總部在上海的企業(yè)更加感興趣，而如果是一個內(nèi)陸城市，可能外資投行們都沒有聽說過。在采訪中，林中透露會持續(xù)加大在上海市場的投入，持續(xù)提高旭輝控股在上海的市場份額。旭輝控股2013年在上海的銷售大概會超過50億元，接下來，旭輝控股還會進一步加大在上海的投入，林中說，旭輝控股希望在上海的目標(biāo)就是進TOP5。
做大同時不忘財務(wù)自律
林中是一個有著快速徒步走習(xí)慣的人，在他心目中，也希望企業(yè)不斷地挑戰(zhàn)自我，往高處突破。
為了做大，林中為旭輝控股制定的戰(zhàn)略是立足上海布局全國，扎根“長三角”、“環(huán)渤?！眳^(qū)域及“中西部”區(qū)域的同時，將主營業(yè)務(wù)向具有成長潛力的一、二線城市拓展，覆蓋上海、北京、蘇州、長沙、重慶、合肥、天津等多個城市。林中為旭輝控股制定的戰(zhàn)略布局是，聚焦全國一、二線城市，未來將覆蓋全國20-25個大中城市，并深耕這些城市，力爭做到每個進入城市的Top10。
在不斷拓展的時候，林中為旭輝總結(jié)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)策略就是“721”，70%的剛需住宅，20%的商辦物業(yè)，10%的其他類創(chuàng)新產(chǎn)品。在運營戰(zhàn)略層面，旭輝堅持“8611”，即由原來從拿地到開盤10個月提速為8個月，首次開盤去化率達60%，11個月快速回籠資金。
旭輝的產(chǎn)品策略和運營戰(zhàn)略，對于旭輝在拿地時有著極高的要求。林中說，旭輝的土地儲備策略是：“不碰高價地，新增土儲，以底價居多?！?br>
林中不無感慨地認(rèn)為:“之前一輪土儲中，買錯地的企業(yè)，這兩年的表現(xiàn)一直不行”。在順利突破100億元的銷售門檻后，旭輝控股希望能夠進一步突破銷售額300億元、500億元的坎，最終超越千億元。
為了這個目標(biāo)，前11個月，旭輝拿出了22塊土地，拿地金額甚至超過了其銷售額，但是林中卻通過合作的方式，使得實際支付的土地額只有75億元，不足銷售額的一半。胸懷千億理想，旭輝也不忘保持冷靜，林中說：“旭輝要確保增長速度大于50%，凈負(fù)債率絕對不能超過80%，這是我們自己定的一個自律杠桿?！?br>
老板不能成企業(yè)發(fā)展瓶頸
林中是民營企業(yè)家中非常開明的那一種。在接受采訪時，他認(rèn)為，“企業(yè)要向上突破，老板要跨過親力親為的坎”，林中說，“我個人不能成為企業(yè)發(fā)展最大的瓶頸”。
他認(rèn)為，民營企業(yè)在創(chuàng)業(yè)的時候不親力親為是不會成功的，但是做大了以后，以前的成功，就可能成為以后發(fā)展的障礙。他清醒地認(rèn)為，企業(yè)要不斷地成長，就需要依靠團隊的力量，民主決策。
林中解釋，為了避免在旭輝里面只靠他一個人決策，旭輝成立了由總裁、副總裁、投資總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)、營銷總監(jiān)、成本總監(jiān)、運營總監(jiān)等人組成的7人投資決策委員會，只有超過半數(shù)以上同意才會去買一塊重要的地塊，就算林中同意也沒有用。林中擁有的權(quán)力是“一票否決權(quán)”，他可以說不買，但是他不能說買。平常的地塊，旭輝制定了土地決策漏斗制度：第一，如果不符合高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略就不考慮；第二，產(chǎn)品戰(zhàn)略如果不符合721戰(zhàn)略的就不考慮，第三，如果地塊的收益率不能達到一定的標(biāo)準(zhǔn)，就不考慮。
為了讓企業(yè)長治久安，林中對企業(yè)進行了現(xiàn)代企業(yè)制度的改造。林中說：“一個企業(yè)要持續(xù)成長和成功，就要打造一個具有能力的職業(yè)經(jīng)理人團隊”，因而在旭輝除了林氏三兄弟因為是創(chuàng)業(yè)者在公司任職以外，三兄弟沒有任何一個親戚、親屬在公司有著任何的職位，旭輝所有的崗位都是職業(yè)經(jīng)理人。
他甚至希望，未來旭輝的總裁也是由職業(yè)經(jīng)理人擔(dān)任，2013年，在跟大學(xué)生做校招的時候，林中親自給他們做宣講，結(jié)束語就是“旭輝的未來的總裁就在你們中間”。
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