愛(ài)華網(wǎng)???? 最近5年，定位中高端的杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（002244.SZ，以下簡(jiǎn)稱“濱江集團(tuán)” ）在杭州市場(chǎng)的占有率一直穩(wěn)居7%-10%，今年上半年在杭州主城區(qū)商品房銷售總額中占據(jù)11%。盡管如此，濱江集團(tuán)的庫(kù)存仍處于高位，價(jià)值高達(dá)600億元，可以賣4-5年。為此，近兩年，濱江集團(tuán)放緩了拿地的腳步，壓軸6年即將登場(chǎng)的“地王”杭汽發(fā)項(xiàng)目去化前景也不容樂(lè)觀。 與此同時(shí)，濱江集團(tuán)打破了較為單一的籌資結(jié)構(gòu)和方式，首次試水與大股東旗下的地產(chǎn)基金以股權(quán)合作的方式拿地，以期減輕資金壓力。 平均去化率52% 今年前三季度，濱江集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售約60億元，較去年同期增長(zhǎng)36%，其中金色黎明一期23億元、曙光之城22億元、凱旋門一期9億元、湘湖壹號(hào)6億元。 而從3月15日曙光之城首開(kāi)，到后來(lái)的金色黎明，再到凱旋門，這些項(xiàng)目首次開(kāi)盤基本都在“賤賣”。但前三季度濱江集團(tuán)的可售貨值有115億元，這意味著盡管降價(jià)跑量，平均去化率也僅為52%。 以9月開(kāi)盤的凱旋門為例，該地塊是2010年9月21日，濱江集團(tuán)經(jīng)過(guò)24輪報(bào)價(jià)，最終以25.65億元競(jìng)得，樓面價(jià)23902元/平方米，但開(kāi)盤均價(jià)僅為35600元/平方米。 中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東告訴時(shí)代周報(bào)記者，“凱旋門從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)角度來(lái)看是虧損的，這么大項(xiàng)目，錢空轉(zhuǎn)了一圈。濱江的幾個(gè)項(xiàng)目今年基本都是這個(gè)情況，以價(jià)換量。只有湘湖壹號(hào)利潤(rùn)相對(duì)還不錯(cuò)，但房子賣得少，也不太賺錢?！?p>
但是，項(xiàng)目一旦握在手上，財(cái)務(wù)成本很高，加之杭州如今改善型市場(chǎng)并不十分火爆，房產(chǎn)稅一旦出臺(tái)，對(duì)改善型需求的客戶影響非常大。因此，濱江集團(tuán)的快推快走也不失為明智之選。“現(xiàn)金為王，現(xiàn)在最重要的是能活下去?！辈苄駯|說(shuō)。由于低價(jià)入市，毛利率的下滑將會(huì)在明年有所顯現(xiàn)。 今年第四季度，濱江集團(tuán)將加推凱旋門剩余33億元的貨值，其中，凱旋門二期約2萬(wàn)平方米的房源將于11月中旬推出。此外，金色黎明一期和曙光之城尾盤將推出約6億元的貨值，而“地王”杭汽發(fā)項(xiàng)目、金色黎明二期、衢州月亮灣有可能在四季度推盤。 濱江集團(tuán)董秘李淵向時(shí)代周報(bào)記者表示“爭(zhēng)取今年完成80億元的銷售目標(biāo)，如果可以的話，繼續(xù)努力?！?p> 武林壹號(hào)銷售前景不樂(lè)觀 2006年9月29日，濱江集團(tuán)聯(lián)手綠城砸了36.3億元，將杭汽發(fā)地塊收入囊中，摘得“地王”桂冠，樓面價(jià)為10869.70元/平方米。而隨后幾年中，這一樓面價(jià)屢屢被趕超，3萬(wàn)元/平方米以上的也不在少數(shù)，杭汽發(fā)豪宅的開(kāi)盤價(jià)格預(yù)期也一路飆升。市場(chǎng)一度傳聞均價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，最高價(jià)將超過(guò)10萬(wàn)元/平方米甚至超過(guò)12萬(wàn)元/平方米，有杭州的“湯臣一品”之稱。 6年過(guò)去，如今項(xiàng)目被命名為武林壹號(hào)，已具備預(yù)售條件，樣板間已對(duì)外公開(kāi)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將于11月開(kāi)盤，但是李淵表示，“武林壹號(hào)現(xiàn)在還在儲(chǔ)客階段，開(kāi)盤時(shí)間視市場(chǎng)情況，價(jià)格一切以市場(chǎng)為準(zhǔn)”。 曹旭東指出，杭州最近幾個(gè)月的成交并沒(méi)有回暖，相反，“金九銀十”比較差，10月份以來(lái)，杭州主城區(qū)成交3200多套，而今年平均的成交套數(shù)是3900套?！拔淞忠继?hào)對(duì)外宣傳要8萬(wàn)元/平方米左右，甚至可能更高。項(xiàng)目拿了這么久，又是杭州最核心寶地，肯定也將是杭州單價(jià)最貴的項(xiàng)目。” “但是銷售前景不是特別樂(lè)觀，買得起8萬(wàn)元/平方米的客戶來(lái)源不是杭州的，是全國(guó)和全世界的，資金上沒(méi)問(wèn)題，但受限購(gòu)影響，所以想賣得非常好不是那么容易。50%的新盤開(kāi)盤率很難達(dá)到。這個(gè)項(xiàng)目肯定要達(dá)到200%-300%的蓄客才會(huì)推出?！?曹旭東分析道。 今年以來(lái)遲遲沒(méi)有拿地 2008年，濱江集團(tuán)斥資25億元拿下萬(wàn)家星城地塊；2009年，斥資52億元競(jìng)得金色黎明、上虞金色家園、杭儲(chǔ)102地塊；2010年，逆市購(gòu)得9幅土地，平均樓面價(jià)6050元/平方米。但由于庫(kù)存一直處于高位，而公司籌資渠道相對(duì)較少，籌資方式和結(jié)構(gòu)較為單一，主要是自有資金、商品房預(yù)售款和銀行貸款。因此，濱江集團(tuán)從2011年至今拿地速度放緩，雖然年初制定了60億元的拿地預(yù)算，但今年以來(lái)遲遲沒(méi)有拿地。 截至3季度末，濱江集團(tuán)負(fù)債率81.08%，凈負(fù)債率80.91%，手持貨幣資金13.97億元，較中報(bào)時(shí)減少7.42億元，短期負(fù)債總計(jì)23.27億元，短期資金壓力仍較大。 直至11月2日，濱江集團(tuán)聯(lián)合大股東濱江投資控股有限公司旗下的房地產(chǎn)基金杭州普特元騰股權(quán)投資合伙企業(yè)以總價(jià)16.55億元競(jìng)得杭州余杭區(qū)兩宗商住用地，折合樓面價(jià)約6258元/平方米，溢價(jià)率達(dá)30%。 根據(jù)協(xié)議規(guī)定，該基金出資50%共8.27億元，拿完地以后該基金與濱江集團(tuán)采取股權(quán)合作的方式，以各50%的比例成立項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在分工方面，由濱江集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體開(kāi)發(fā)管理，對(duì)項(xiàng)目的投資原則上以項(xiàng)目公司成立時(shí)的初始投資額為限，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的其余投資，原則上由普特元騰投資負(fù)責(zé)。 目前該項(xiàng)目周邊新盤項(xiàng)目包括大華海派風(fēng)景和德信北海公園等毛坯房普通住宅，定價(jià)分別為17500元/平方米和16000元/平方米，按此價(jià)格測(cè)算，該項(xiàng)目存在較好的獲利空間。 海通證券房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師涂力磊認(rèn)為，這種模式可以有效減輕濱江集團(tuán)的拿地資金負(fù)擔(dān)，同時(shí)也進(jìn)一步拓寬融資途徑，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的中后期公司可將項(xiàng)目股權(quán)提前出售給地產(chǎn)基金，從而加快項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)時(shí)間，增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的靈活性。 至于四季度會(huì)否繼續(xù)拿地，李淵向時(shí)代周報(bào)記者表示，“今年60億元拿地計(jì)劃，是年初做的一個(gè)授權(quán)，用不了這么滿了，要看市場(chǎng)行情和土地價(jià)格合理出手。目前我們手上貨量充沛，整個(gè)可售、未售資源加起來(lái)有600多億元，每年按賣100億-150億元計(jì)算，也可以賣4-5年，所以不是特別著急拿地，有合適價(jià)格會(huì)進(jìn)行理性土地儲(chǔ)備” 。 據(jù)李淵透露，該地產(chǎn)基金目前的規(guī)模為30億元左右，爭(zhēng)取到后年達(dá)到100億元的規(guī)模。 “聯(lián)合地產(chǎn)基金拿地，會(huì)成為濱江擴(kuò)充自身實(shí)力的一個(gè)主要資金渠道。但也要看具體情況，上市公司也可能自己全資拿地。如果和地產(chǎn)基金合作，主要是共同開(kāi)發(fā)或基金將項(xiàng)目交給上市公司代為開(kāi)發(fā)這兩種模式，而不是地產(chǎn)基金直接投資上市公司的項(xiàng)目?！?p>
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