愛華網零售供應鏈 今年廣州零售地產將現供應洪峰
?? 仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪表示，縱觀2012年，全球及國內經濟增長放緩持續(xù)影響廣州甲級寫字樓租賃市場。隨著零售消費總額增速放緩，零售業(yè)擴張步伐明顯減慢，但部分商場升級改造及新開業(yè)商場表現良好使整體空置率較2011年下降，零售消費放緩因素使租金增幅減小。盡管如此，今年部分國內外連鎖品牌擴張需求仍較旺盛；資本值增長基本持平，投資市場出現迄今最大宗交易。 甲級寫字樓租金持續(xù)下調 2012年四季度，盡管主要經濟指標趨向穩(wěn)定，大部分外企對經濟前景仍有疑慮。仲量聯行廣州商業(yè)地產部總監(jiān)馬煒圖指出：“隨著整體需求下滑，2012年擴張型成交減少，反而節(jié)約成本型企業(yè)搬遷及續(xù)租案例增多。同時，由于環(huán)球經濟與國內經濟均出現下調，新進駐廣州的企業(yè)數目也出現下降。另一方面，寫字樓升級需求增加，主要是來自國內企業(yè)。從行業(yè)分類來看，2012年甲級寫字樓租賃需求更加趨向第三產業(yè)、電腦及IT通信業(yè)、專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)共占56％，其中以電腦及IT通信業(yè)最活躍?！?p> 仲量聯行發(fā)布報告指出，2012年廣州甲級寫字樓租金持續(xù)下調，全年平均每月每平方米151元，同比下降3.2％。其中，珠江新城新建成寫字樓使供應量增加，業(yè)主競爭加劇，租金跌幅達5％。預計2013年將有近60萬新增供應竣工，年底總存量將達400萬平方米。 目前廣州寫字樓銷售市場仍以自用型需求為主要推動力，大中型國內企業(yè)更成為需求主力之一。預期企業(yè)購買寫字樓的自用需求占整體需求比重加大，整體需求增長健康，擴張型和升級型租賃需求逐漸復蘇。 零售地產今年將現供應洪峰 2012年廣州零售消費總額增速放緩，零售業(yè)擴張步伐減慢。截至2012年末，優(yōu)質商鋪總存量約為175萬平方米，全年凈吸納量共約27萬平方米，較2011年凈吸納量增加15萬平方米。受天河北商圈及其他商圈商場升級改造帶動，加上新開業(yè)商場進駐率較高，全年整體優(yōu)質商鋪的空置率有所下降，約為3.1％。 展望 2013年，國內經濟指標趨穩(wěn)定，預期全市零售消費總額增長穩(wěn)定。大部分零售商開店速度將較緩慢，對選址持更謹慎態(tài)度，更看重成本。雖然新的國外零售品牌仍保持擴張步伐進入廣州，但整體租賃需求將繼續(xù)呈現疲軟態(tài)勢。 仲量聯行廣州零售地產部地區(qū)董事郭偉明預測，2013年廣州零售地產市場將出現歷史性供應洪峰，新竣工項目將達54萬平方米。其中約28％集中在珠江新城，56％集中在海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)等非核心區(qū)域。另外，約有30萬平方米將于2014-2015年竣工的商場也將于今年開始招商，加大供應壓力?！拔覀冾A期整體租金增幅壓力加大，但對核心地段優(yōu)質商場的租賃需求保持樂觀態(tài)度，并繼續(xù)支撐整體租金平穩(wěn)增長。” 工業(yè)物業(yè)市場租金增長乏力 受全球經濟環(huán)境影響，2012年廣州工業(yè)經濟發(fā)展明顯放緩，制約了物流園和產業(yè)園的租賃需求。2012年全年產業(yè)園租金環(huán)比升幅只有5.8％，較2011年增速下降4.4個百分點至每月每平方米59元。仲量聯行廣州工業(yè)地產部總監(jiān)張寧指出：“2012年產業(yè)園空置率雖繼續(xù)維持較低水平，但受全球及國內經濟不穩(wěn)定因素影響，企業(yè)因利潤收窄而擴張減慢，產業(yè)園租賃需求出現遞減趨勢。” “受國內外經濟放緩因素影響，2012年的物流園需求持續(xù)減少，其中保稅園區(qū)受出口增長減速影響較大。”張寧表示，預計2013年有新增供應約35萬平方米，主要為非保稅物流園，但這些項目尚未動工，竣工時間多為下半年，且推遲的可能性大。新供應量特別是非核心區(qū)將推高非保稅物流園空置率。張寧預測，受地域優(yōu)越和空置率低的項目租金升幅支撐，2013年整體物流園租金有望保持上升，但隨著租賃需求減少，預計租金增長繼續(xù)放緩。 豪宅市場租賃需求穩(wěn)定 去年，廣州共售出約1680套豪宅，比前年的總銷量減少約7.5％。仲量聯行廣州研究部高級經理曾麗表示：“受全球經濟的不穩(wěn)定性的持續(xù)影響, 2012年部分跨國企業(yè)和使館縮減了外籍雇員的數量，并逐步收緊了員工的住房津貼，使整體租賃市場受到了一定的影響?！?p> 曾麗預期，2013年新推豪宅項目將達到近3000套。企業(yè)對新增雇員擴張仍持謹慎態(tài)度，租賃需求將保持穩(wěn)定，預期租金趨穩(wěn)。隨著銷售量的進一步回升，發(fā)展商將縮減優(yōu)惠并上調售價；但為防止樓價上漲過快導致新一輪調控，業(yè)主對新樓盤定價依然將以謹慎為主，資本值重新進入上升周期的可能性加大。
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