愛(ài)華網(wǎng)???? 成本節(jié)約主導(dǎo)寫(xiě)字樓市場(chǎng) 縱觀2013年上半年，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃需求盡管在一季度出現(xiàn)過(guò)增長(zhǎng)，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不確定性增加持續(xù)降低企業(yè)擴(kuò)張的熱情。進(jìn)入二季度，企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓搬遷的總體需求仍以成本節(jié)約型為主。 仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，二季度企業(yè)向廣州傳統(tǒng)區(qū)域搬遷的需求略有增加，例如從珠江新城搬往越秀區(qū)或天河區(qū)其它位置。部分珠江新城的新項(xiàng)目業(yè)主推出優(yōu)惠措施，以吸引對(duì)租金較為敏感且有擴(kuò)張和升級(jí)需求的企業(yè)，但租戶(hù)仍普遍選擇在較傳統(tǒng)辦公區(qū)進(jìn)行擴(kuò)張。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“目前珠江新城的預(yù)租項(xiàng)目為提高進(jìn)駐率，普遍以低于市場(chǎng)價(jià)的租金報(bào)價(jià)，因此存在租約期滿(mǎn)后業(yè)主大幅加租的可能性，這成為租戶(hù)選址時(shí)的主要考慮因素?！?p> 數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量增至365萬(wàn)平方米。二季度的新增面積約為23萬(wàn)平方米，而凈吸納量?jī)H為8.4萬(wàn)平方米，使空置率從上季的11.8％升至15.1％。 展望下半年，馬煒圖認(rèn)為，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性仍將抑制企業(yè)的擴(kuò)張需求：由于大部分跨國(guó)企業(yè)對(duì)增加雇員保持謹(jǐn)慎態(tài)度，并減少在寫(xiě)字樓租賃方面的預(yù)算，以節(jié)省成本為目的的寫(xiě)字樓降級(jí)搬遷需求將繼續(xù)支持寫(xiě)字樓市場(chǎng)；大型國(guó)有企業(yè)的需求將保持活躍，但本地企業(yè)對(duì)擴(kuò)張漸趨謹(jǐn)慎?！邦A(yù)計(jì)全年共有新增供應(yīng)43萬(wàn)平方米，較2012年多，年底總存量將達(dá)400萬(wàn)平方米，其中超過(guò)75.4％集中在珠江新城。受新竣工項(xiàng)目影響，全市整體空置率繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，但在成本節(jié)約型搬遷的需求支撐下，現(xiàn)有大廈的空置率將保持相對(duì)穩(wěn)定?！?p> 隨著越秀、天河北的空置率持續(xù)下降，現(xiàn)有大廈業(yè)主的租金壓力大為減輕。鑒于上半年租金已有輕微反彈，2013年全年租金預(yù)計(jì)將出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)不確定性增加，但較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓自用需求支撐投資市場(chǎng)。另外，企業(yè)買(mǎi)家對(duì)信貸的依賴(lài)度較低，預(yù)期目前的銀行信貸緊張對(duì)投資需求影響相對(duì)較小。 仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理曾麗補(bǔ)充稱(chēng)：“預(yù)期民營(yíng)企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)將保持發(fā)展活力，成為甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！睋?jù)介紹，廣州市寫(xiě)字樓的平均租金是164元/平方米左右，越秀區(qū)是100-120元/平方米，天河區(qū)是130-190元/平方米，其中珠江新城是150元/平方米至超200元/平方米。 零售地產(chǎn)供應(yīng)量最大的一年 據(jù)仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松介紹，二季度有部分連鎖店零售商在天河北CBD等核心片區(qū)進(jìn)行擴(kuò)張的同時(shí)，整合效益不佳的店鋪。同期，仍有國(guó)際品牌零售商計(jì)劃進(jìn)入廣州零售市場(chǎng)，且傾向選擇位于核心片區(qū)的成熟購(gòu)物中心以保證穩(wěn)定客流。例如兩家意大利時(shí)尚品牌Moschino和Etro均在環(huán)市東路麗柏廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)了廣州首店。
數(shù)據(jù)顯示，二季度的廣州零售市場(chǎng)凈吸納量?jī)H43000平方米，是自去年二季度以來(lái)的最低點(diǎn)。 值得注意的是，零售地產(chǎn)供應(yīng)洪峰使非核心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)趨烈。今年共有新增優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)57萬(wàn)平方米，是廣州迄今零售地產(chǎn)供應(yīng)量最大的一年。預(yù)計(jì)下半年竣工項(xiàng)目共45萬(wàn)平方米，其中90％集中在非核心區(qū)的海珠、荔灣及番禺，這將使非中央商務(wù)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。 林世松表示：“鑒于零售商對(duì)經(jīng)濟(jì)前景持有憂(yōu)慮，預(yù)計(jì)下半年的租賃需求增長(zhǎng)依然疲軟，餐飲及娛樂(lè)業(yè)態(tài)將繼續(xù)成為零售物業(yè)的重要需求來(lái)源。另一方面，預(yù)計(jì)下半年將繼續(xù)有國(guó)際品牌進(jìn)入廣州市場(chǎng)，其中大部分會(huì)選擇中心地區(qū)的成熟購(gòu)物中心?！?p> 豪宅成交量回落 相比2月份“新國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)引發(fā)的二手房交易量暴增，目前恐慌性購(gòu)房潮已逐漸消退，購(gòu)房者普遍回歸平靜。因二手房交易個(gè)人所得稅細(xì)則執(zhí)行時(shí)間暫不明確，更多買(mǎi)家選擇持觀望態(tài)度，使二季度二手住宅成交量較上季度有所回落。在預(yù)售許可證核發(fā)的難度增加以及網(wǎng)簽審批時(shí)間延長(zhǎng)的雙重影響下，一手豪宅市場(chǎng)在二季度的銷(xiāo)售量較預(yù)期少，凈吸納量（約350套）僅約為一季度（約800套）的一半。同時(shí)，由于二季度銀行信貸額度收緊和流動(dòng)性短缺，部分商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸款利率并延長(zhǎng)審批和放款時(shí)間，導(dǎo)致購(gòu)房需求下降。上半年一手豪宅市場(chǎng)合共售出1150套單位，較2012年下半年增加10％，其中主要源于一季度銷(xiāo)量的大幅上升。 日益嚴(yán)厲的調(diào)控措施使部分潛在買(mǎi)家轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)，帶動(dòng)全市高檔住宅租賃需求的上升，支撐租金以環(huán)比1.3％微升至每月每平方米80元。 曾麗指出：“受一手豪宅市場(chǎng)成交量下降影響，核心片區(qū)如珠江新城和天河北的部分豪宅提價(jià)幅度有所放緩。而二手市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)和銷(xiāo)售量下降，使部分賣(mài)家將出售中的物業(yè)轉(zhuǎn)為出租，二手市場(chǎng)上可出售的住宅物業(yè)因而減少。而在經(jīng)歷了一季度的購(gòu)房潮后，本季更多買(mǎi)家選擇觀望，成交量放緩使業(yè)主提價(jià)幅度有所下降?！倍径热卸趾勒钠骄鶅r(jià)格為每平方米35500元，環(huán)比增速放緩至2.2％。不過(guò)，在上半年豪宅項(xiàng)目銷(xiāo)售量上升的支持下，2013年總銷(xiāo)售量將比去年增加。 去市區(qū)化趨勢(shì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園需求 二季度廣州非保稅區(qū)物流園的平均租金為每平方米每月30.5元，環(huán)比小幅增長(zhǎng)0.8％。仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧指出：“受穩(wěn)定增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)支撐，上半年非保稅物流園的租賃成交增多，但受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平緩的制約，出租單位以中小面積為主?！?p> 有鑒于廣州整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金持續(xù)回升，使部分預(yù)算偏緊的中小企業(yè)轉(zhuǎn)向位于非核心地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園。據(jù)張寧介紹，一些大企業(yè)，例如服務(wù)外包行業(yè)、物流業(yè)，也出于成本考慮，將其科研部門(mén)和后臺(tái)部門(mén)搬離市區(qū)的寫(xiě)字樓，其去市區(qū)化趨勢(shì)明顯，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園需求上升。例如上半年，某國(guó)企在科學(xué)城購(gòu)買(mǎi)了整棟物業(yè)作為科研中心。另一方面，本季有部分大型物流公司和外包公司從天河區(qū)的非甲級(jí)寫(xiě)字樓搬至產(chǎn)業(yè)園。
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