愛華網(wǎng)???? 2013年第三季度，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的大環(huán)境影響之下，廣州寫字樓市場租賃需求整體空置率有所下降，但整體租金增長乏力，預(yù)期未來租賃市場競爭加劇。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整所帶來經(jīng)濟(jì)增長速度放慢的預(yù)期有可能抑制未來的寫字樓需求增長，預(yù)計(jì)部分業(yè)主會愿意繼續(xù)下調(diào)租金吸引搬遷或升級需求?！眹鴥?nèi)零售商擴(kuò)張持續(xù)但對新商場選址比較謹(jǐn)慎，國際品牌零售商活躍度減少，整體租賃需求未見起色，而且2013年全年供應(yīng)量將創(chuàng)新高，新落成商場的競爭較大。 寫字樓租賃市場競爭加劇 仲量聯(lián)行指出，廣州寫字樓市場租賃需求較穩(wěn)定，三季度的需求主要來自節(jié)約成本型搬遷及新進(jìn)駐廣州的公司，但企業(yè)租金成本繼續(xù)緊縮。國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)前景的不穩(wěn)定因素預(yù)計(jì)在未來12個月持續(xù)對廣州甲級寫字樓帶來壓力。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整所帶來經(jīng)濟(jì)增長速度放慢的預(yù)期有可能抑制未來的寫字樓需求增長。因此，未來租賃市場將繼續(xù)由成本節(jié)約型的搬遷支撐；另一方面，大型國企需求將持續(xù)活躍，預(yù)計(jì)將有更多中小型企業(yè)進(jìn)駐廣州，拉動需求。 由于未來幾年市場上將有大量新增供應(yīng)，空置率壓力較大的天河北及珠江新城個別寫字樓業(yè)主開始推出更靈活的租金策略，以吸引潛在主力租戶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度甲級寫字樓平均租金出現(xiàn)下滑，環(huán)比下降1.3％。 截至年末，全市甲級寫字樓總存量將近400萬平方米。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖預(yù)測：“盡管第三季度租金下降，由于上半年租金輕微反彈部分抵消其影響，預(yù)計(jì)2013年的租金將持平。然而，預(yù)計(jì)個別未來三年內(nèi)落成的大廈業(yè)主提早開始預(yù)租，前期較大幅度的租金優(yōu)惠將加劇寫字樓競爭?！?p> 零售地產(chǎn)供應(yīng)量將創(chuàng)新高 三季度，廣州零售地產(chǎn)市場整體租賃活動仍保持緩和。盡管新落成商場的租金相對吸引，由于中高端的國際品牌零售商在擴(kuò)張時更謹(jǐn)慎，較少選擇進(jìn)駐新項(xiàng)目。仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部副董事孫燕玫表示：“盡管零售商對擴(kuò)張保持謹(jǐn)慎態(tài)度，本季度時尚品牌及知名國內(nèi)餐飲類租戶仍選擇在人流量穩(wěn)定的中心地區(qū)的成熟購物中心開店，如天河路和北京路商圈。另一方面，國際品牌零售商活躍度減少，本季度無新國際品牌零售商進(jìn)入。” 三季度和記黃埔以26億元將位于荔灣區(qū)的西城都薈出售給某境外房地產(chǎn)基金，這是繼去年二季度樂峰廣場以來的又一宗零售物業(yè)整體出售，更是廣州史上最大宗的零售物業(yè)交易。 據(jù)介紹，2013年是廣州零售地產(chǎn)市場有史以來供應(yīng)量最大的一年，預(yù)計(jì)全年近40萬新增優(yōu)質(zhì)商場竣工，約為2012年的3倍。四季度分別位于珠江新城的海印匯、荔灣區(qū)的西城都薈及番禺區(qū)的荔園新天地將正式開業(yè)，屆時將新增20萬平方米的供應(yīng)。 新的國際品牌將繼續(xù)進(jìn)入廣州市場，大部分會選擇中心地區(qū)的成熟購物商場。受新增供應(yīng)拉動，2013年的凈吸納量將大于2012年。由于大量新供應(yīng)出現(xiàn)，而租賃市場氣氛無明顯起色，新落成商場的競爭較大。在建商場預(yù)租情況不及預(yù)期，預(yù)計(jì)其較低的預(yù)租率將拉高年末全市空置率，超過2012年的水平，約達(dá)5％。由于零售商擴(kuò)張步伐放慢，對新商場招商造成壓力。少數(shù)新商場考慮重新定位，引入更多適合周邊消費(fèi)者的品牌，預(yù)計(jì)將會拖慢租金增長幅度。 住宅售價仍將維持漲勢 三季度廣州住宅市場呈現(xiàn)需求上升的局面，在一定程度上支持了廣州住宅價格的漲勢。 一手豪宅售價較高，使預(yù)售許可證核發(fā)難度增加，新推盤量減少。網(wǎng)簽的受限也使豪宅市場銷售量比預(yù)期升幅放緩，三季度一手豪宅凈吸納量約為290套，相比二季度的約430套減少近20％。二手豪宅市場上，由于整體市場氣氛改善，業(yè)主放盤價連續(xù)上漲；但由于銀行房貸收緊，二手房貸的貸款利率比較一手房更高，且獲批準(zhǔn)的成功率較低，對購房者購房意愿有一定程度的影響。豪宅買家面對不斷上升的價格選擇觀望，使成交量放緩，但二手豪宅的平均價格環(huán)比增速繼續(xù)維持與二季度相近的水平，達(dá)到2％，至每平方米36200元。 在上半年豪宅項(xiàng)目推盤量快速上升的支持下，預(yù)期2013年全年新推盤數(shù)量較2012年增加。信貸緊張將在中短期內(nèi)持續(xù)，房貸吃緊情況將沒有大的改善，進(jìn)而影響購房意愿。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級經(jīng)理曾麗認(rèn)為，豪宅市場銷售量在限售和限簽的雙重影響下，將維持現(xiàn)有水平，大幅上升機(jī)會較低。但政府將繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，預(yù)計(jì)中短期內(nèi)沒有更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策頒布，這將促進(jìn)購房需求的增加。買家逐漸對住宅市場的上升趨勢看好，進(jìn)入市場意愿將加強(qiáng)。由于新推盤數(shù)量相對2012年增加，2013年高檔住宅市場銷售量預(yù)期相對2012年將上升。 在今年住宅市場調(diào)控力度增強(qiáng)和銀行信貸吃緊的背景下，預(yù)期豪宅市場銷售量增長放緩，但中短期內(nèi)售價仍將維持上漲態(tài)勢。由于上半年銷售量激增，開發(fā)商資金和銷售任務(wù)壓力較小，年內(nèi)將繼續(xù)上調(diào)賣價。另外，對于一些非傳統(tǒng)豪宅地段的項(xiàng)目，例如海珠區(qū)和白云區(qū)，由于改善型居住需求上揚(yáng)，預(yù)期樓價漲幅將加大。 電商帶動物流園需求上升
在工業(yè)物業(yè)市場方面，仲量聯(lián)行華南區(qū)工業(yè)部總監(jiān)張寧表示：“來自電商的需求仍然旺盛，然而受制于廣州消費(fèi)需求，其他行業(yè)公司對于擴(kuò)張保持謹(jǐn)慎，因此三季度非保稅物流園的租賃需求總體較為平淡?！彬v訊電商將在黃埔開發(fā)區(qū)云埔工業(yè)區(qū)投資10億元，建設(shè)華南區(qū)營運(yùn)總部，這個倉儲面積達(dá)20萬平方米的騰訊電商華南區(qū)域物流中心將輻射廣東、廣西、海南、福建四省區(qū)。 據(jù)張寧介紹，三季度公司對于數(shù)據(jù)中心類產(chǎn)業(yè)園需求上升。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)位優(yōu)越，且可享受一些針對特定行業(yè)的優(yōu)惠措施。不少公司對在產(chǎn)業(yè)園開設(shè)辦公室或后臺部門表現(xiàn)出興趣。三季度成交主要來自數(shù)據(jù)中心類產(chǎn)業(yè)園，例如某大型央企在科學(xué)城的博隆數(shù)據(jù)中心購買共2萬平方米面積作自用區(qū)。 在國家鼓勵產(chǎn)業(yè)升級的背景下，眾多新興產(chǎn)業(yè)對于物流園的需求不斷攀升。產(chǎn)業(yè)園租金回報(bào)的較快上漲也使得企業(yè)和開發(fā)商對于建造符合國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)園的熱情有所提升。整體而言，低空置率和樂觀的未來預(yù)期支撐產(chǎn)業(yè)園平均租金增幅加速，張寧預(yù)計(jì)2013年全年租金增幅將約達(dá)10％。
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