房地產(chǎn)政策一方面是國家對整個行業(yè)的調(diào)整和控制，另一方面也是對購房者的引導(dǎo)。經(jīng)過了2005年的新政頻繁出臺，2006年將會進入一個緩沖期，如何全面貫徹和執(zhí)行2005年的新政將是主要方向。從北京市1月1日開始實施的政策來看，主要側(cè)重于房地產(chǎn)市場各個交易環(huán)節(jié)的銜接和監(jiān)管。同期實施的國家政策以及行業(yè)規(guī)定，則更多的為2006年中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展布局探路。雙管齊下，為整體布局。

★影響人群：所有購房者

買賣現(xiàn)房使用新合同

新政速讀：北京市建委、市工商局聯(lián)合發(fā)布的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本從2006年1月1日起開始實施。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商只能對示范文本進行細化，不能刪除或減少內(nèi)容；開發(fā)商補充的內(nèi)容若為霸王條款，與示范文本相悖，霸王條款無效。

2006年1月1日起，北京老百姓購買現(xiàn)房也要網(wǎng)上簽約。凡是2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，雙方當事人要在90天內(nèi)持網(wǎng)上打印的《商品房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市房屋轉(zhuǎn)移登記申請表》及其他相關(guān)材料申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約后，老百姓在購買之前，可以先登錄北京市建委的網(wǎng)站了解項目、房屋銷售狀態(tài)及成交均價等信息。如果開發(fā)商有違規(guī)行為，將會被公示，嚴重的還會停止其網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的運行。同時，為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更。

點評：北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益保護專業(yè)委員會主任邱寶昌認為，現(xiàn)房買賣執(zhí)行新合同和網(wǎng)上簽約，可以保證購房者獲取更為全面準確的信息，減少購房者因為信息不對稱合法權(quán)益受到侵犯。規(guī)定中還明確指出，開發(fā)商只能對示范文本內(nèi)容進行細化，不能刪除或減少內(nèi)容，可以進一步保護購房者的合法權(quán)益。

★影響人群：所有購房者

住宅質(zhì)量分戶驗收

新政速讀：從2006年1月1日起，北京市開始推廣“一戶一驗”的住宅工程質(zhì)量驗收制。開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等8項房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。

分戶驗收合格后，開發(fā)商必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負責(zé)人簽字（簽章）確認的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗收專用章，該表在住宅工程交付使用時，應(yīng)作為房屋質(zhì)量保證書的附件一并移交業(yè)主。

市建委質(zhì)量處處長鄭偉革表示，對于1月1日之前簽了購房合同，但在此后才收房的業(yè)主來說，要看該項目是否在1月1日之后（包括1月1日）竣工驗收，如果是1月1日之后竣工驗收，那么就要做分戶驗收。如果是在2005年就已經(jīng)竣工驗收了，則無須再做分戶驗收。

點評：北京國際投資發(fā)展有限公司總裁杜猛認為，分戶驗收管理規(guī)定是對于建設(shè)工程質(zhì)量管理的一項重要的制度完善，對于解決目前存在的小區(qū)質(zhì)量糾紛以及交房糾紛具有重要的作用。

但是，該政策并沒有明確實施過程中的細則問題，尤其是驗收過程中如果沒有達到標準，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任沒有明確規(guī)定。

★影響人群：所有業(yè)主

公共維修資金上網(wǎng)

新政速讀：從2006年1月1日起，北京市住房公共維修資金將實行網(wǎng)上辦公，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺進行辦公，商品住宅維修資金的歸集、業(yè)主委員會開戶后維修資金的劃轉(zhuǎn)、分攤、支取、續(xù)籌、變更、過戶、注銷、查詢等業(yè)務(wù)，要通過該系統(tǒng)操作。

住房公共維修資金網(wǎng)上辦公系統(tǒng)方便了普通業(yè)主，小區(qū)每位業(yè)主都可以隨時上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。此外，業(yè)主也可以在網(wǎng)上自己注冊賬戶，但需要向開發(fā)商或者物業(yè)公司索要所在區(qū)的統(tǒng)一代碼（相當于這個區(qū)里的專項維修資金辦公區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)密碼）。

點評：中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長董賢鈞認為，公共維修資金上網(wǎng)后，業(yè)主可以監(jiān)督自己所交納的公共維修資金的去向。公共維修資金的收繳、歸集、使用之前由開發(fā)商、物業(yè)公司以及業(yè)主委員會操作。公共維修資金上網(wǎng)后，可以增強其使用的透明度，尤其可以防止之前有些小區(qū)出現(xiàn)的公共維修資金被開發(fā)商挪用的情況。

★影響人群：所有業(yè)主

住宅物業(yè)費實行市場價

新政速讀：今年1月1日開始，《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》和《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標準》正式實施。

按照新辦法，普通住宅和高檔住宅的物業(yè)收費不再實行政府指導(dǎo)價，完全實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。在新辦法實施前，普通小區(qū)仍執(zhí)行現(xiàn)行《辦法》，在成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務(wù)收費標準從其約定；物業(yè)服務(wù)收費標準沒有約定的，按不高于現(xiàn)行收費標準執(zhí)行。

經(jīng)濟適用房物業(yè)費經(jīng)這次調(diào)整后，由原來每建筑平方米每月0.50元和0.52元兩種收費標準統(tǒng)一為基準價標準每建筑平方米每月0.55元。

點評：北京悅豪物業(yè)管理有限公司董事長鄧南宇認為，物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價，將有利于提升物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理講究質(zhì)價相符，如果物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)沒有達到合同要求的標準，業(yè)主委員會可以根據(jù)合同約定解聘物業(yè)管理公司，從這個角度來說，實行市場調(diào)節(jié)價是一個很大的進步。

★影響人群：所有貸款者

房屋貸款執(zhí)行新利率

新政速讀：2006年1月1日起，商業(yè)住房貸款將全面執(zhí)行新利率。這意味著，2005年3月17日之前已辦理房貸的購房者，將從這個月開始增加房貸月還款額。這是中國人民銀行從2004年10月份首次提高商品房貸款后第二次加息。

根據(jù)規(guī)定，2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款，將從2006年1月1日起，執(zhí)行2005年3月17日規(guī)定的利率標準，按照以下標準執(zhí)行：截至2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮10%執(zhí)行；截至2005年12月25日20時，客戶仍積欠本金和利息的，則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率執(zhí)行。

點評：著名金融專家孫飛博士認為，房貸加息在去年已經(jīng)不是什么震撼性政策了。在經(jīng)歷了2004年首次加息之后，購房者對加息的接受程度已經(jīng)有所增加。雖然這次是第二次加息，但月供金額增幅并不算大。

據(jù)了解，目前已有多家銀行表示將推出固定利率住房貸款，這對于目前處于持續(xù)加息階段的購房者是一個利好消息。

★影響人群：空置房業(yè)主

空置房停辦退稅手續(xù)

新政速讀：北京市地稅局去年發(fā)布《關(guān)于限期辦理空置商品房契稅減免工作的通知》，通知指出，購買空置商品住房、空置商業(yè)用房（以下簡稱空置商品房）的契稅免稅政策于2005年12月31日截止。2006年1月1日起，北京市地方稅務(wù)機關(guān)原則上不再受理空置商品房的免稅申報手續(xù)。根據(jù)地稅局的退稅政策，一套單價8000元的100平方米住宅可退還12000元，而一套單價10000元的100平方米住宅，則可退還契稅30000元。

為了鼓勵消化空置商品房，北京市地稅局曾規(guī)定，凡是在1999年8月1日（含8月1日）以后至2002年年底以前，購買了空置商品住房（即建成于1998年6月30日以前而直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的標準以工程質(zhì)量驗收合格證的簽署日期為準）并且交納了契稅的單位和個人，均可享受全額退還契稅優(yōu)惠。但由于當時很多市民并不了解該項政策，前來辦理的人并不多。

點評：千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理華國強認為，免稅政策不再“加時”，但商品房空置問題依然未得到顯著解決。事實上，要降低商品房空置率并非難事，只要開發(fā)商能夠打開一、二、三級市場的瓶頸，加強與品牌中介之間的合作就可以帶動銷售。

★影響人群：開發(fā)商

大戶型預(yù)征增值稅

新政速讀：北京市地稅局去年12月發(fā)布公告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售、預(yù)售商品住房，自2006年1月1日開始實行預(yù)繳土地增值稅稅款，凡單棟號內(nèi)戶（單套房間）平均建筑面積超過140平方米以上的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律按0.5%的預(yù)征率征收土地增值稅，對于140平方米（含）以下的不予預(yù)征土地增值稅。

開發(fā)建造并出售商品住房的納稅人，應(yīng)在辦理土地增值稅項目登記手續(xù)的同時，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)要求填寫《商品住房建筑面積情況明細表》和《商品住房建筑面積情況明細表（附表）》，主管地方稅務(wù)機關(guān)據(jù)此判定是否預(yù)征土地增值稅。除已被稅務(wù)機關(guān)審核確認為普通標準住宅之外的商品住房，納稅人均須在2006年3月底前填報《商品住房建筑面積情況明細表》。

點評：中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，該政策是貫徹落實去年中央七部委新政的具體實施細則，主要目的是鼓勵開發(fā)商開發(fā)普通住宅。

由于該筆費用針對整個開發(fā)項目，開發(fā)商有可能轉(zhuǎn)嫁給購房者，因此購買普通住宅產(chǎn)品時，一定要注意查看最終的建筑面積，否則有可能多交“冤枉錢”。

★影響人群：開發(fā)商

節(jié)能措施需現(xiàn)場公示

新政速讀：建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》于2006年1月1日起實施。

規(guī)定指出，新建民用建筑應(yīng)當嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準要求，民用建筑工程擴建和改建時，應(yīng)當對原建筑進行節(jié)能改造。從2006年1月1日起，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)當將所售商品住房的節(jié)能措施、圍護結(jié)構(gòu)、保溫隔熱性能指標等基本信息在銷售現(xiàn)場顯著位置予以公示，并在《住宅使用說明書》中予以載明。

建設(shè)部的調(diào)查資料表明，目前我國住宅能耗約占全國總能耗的20%左右。

與發(fā)達國家相比，我國住宅要比相同氣候條件的發(fā)達國家高出1到2倍。調(diào)查顯示，從2000年到2004年，全國按節(jié)能標準設(shè)計的項目只有58.53%，按節(jié)能標準建造的項目更低，只有23.25%.點評：北京京都杭城總經(jīng)理陳豪認為，政策是要加強節(jié)能建筑的實施。過去只在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)推廣建設(shè)節(jié)能住宅收效不明顯，此次規(guī)定要求開發(fā)商將節(jié)能信息向購房者公布，這能夠讓購房人認識到住宅節(jié)能的必要性，喚醒了購房者的節(jié)能意識之后，開發(fā)商在建住宅時就會把住宅節(jié)能當作大事來辦。

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