究竟是以租養(yǎng)貸一拖二呢？還是賣大房買小房規(guī)避房價下跌風(fēng)險？或許，還有更佳選擇？

　　妻子：再買一套一拖二

　　丈夫：賣掉大房或租房觀望

　　曹女士夫婦現(xiàn)有的房產(chǎn)位于寧波市中心，買入時間并不是很長，買入價132萬元，貸款66萬元，月還4300元，以兩人1.6萬元月收入完全可以負(fù)擔(dān)。目前夫妻倆還有65萬元的現(xiàn)金。

　　但年初婆婆住院后，每月醫(yī)藥費陡增至8000元，還款壓力凸現(xiàn)。夫妻倆遂將住房出租，月租金1400美元，再花4200元在寧波新外灘附近租房住,扣除房租、月還貸、物業(yè)費、代理費尚有盈余1000元。

　　近10%的出租收益率使曹女士決定將現(xiàn)有房產(chǎn)繼續(xù)作投資房,不過目前租房自住欠穩(wěn)定感，且月付4200元房租，不如用它來還第二套房的月供，于是曹女士想再買一套二手房自住。預(yù)留15萬元醫(yī)療費后，尚余現(xiàn)金50萬元。若買一套80萬元的二手房,首付24萬元,余26萬元裝修并應(yīng)急，月還3700元，等于用一套房養(yǎng)兩套房。

　　可丈夫認(rèn)為現(xiàn)在房價飛漲，應(yīng)租房觀望。即便買房，考慮現(xiàn)有房產(chǎn)只有84平方米，若以后父母同住太小，且目前已升值30%達到170多萬。不如套現(xiàn)，可獲90多萬元現(xiàn)金，不貸款買一套價值100萬元的房子。

　　曹女士并不認(rèn)同丈夫的想法，第一套房型雖小，但回報豐厚，不如以房養(yǎng)房；即便市場回落，其租金也足以負(fù)擔(dān)月供。兩人都處于事業(yè)上升期，第二套的4000元月供也負(fù)擔(dān)得起。這樣兩套房子加起來現(xiàn)價250萬元,貸款122萬元,只要房價不跌落50%，就不會出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。

　　此外，婆婆的身體狀況和巨額的醫(yī)療費用，促使夫妻倆不得不考慮自身的保險問題：每人年8000元的儲蓄型保險是否足夠？雙方父母雖然都有公費醫(yī)療，但一旦住院自費部分相當(dāng)驚人，如何積累這部分資金？于是，兩人各找了位理財師做咨詢。

　　理財師一：繼續(xù)出租現(xiàn)房產(chǎn)貸款買第二套房

　　理財師林先生認(rèn)為，丈夫不愿負(fù)債的想法可以理解，但當(dāng)租金和貸款持平時，已不存在還款壓力。

　　保留現(xiàn)有房產(chǎn)出租的方案比賣掉套現(xiàn)，月凈收入可增加1000~1500元，收入結(jié)構(gòu)上增加了一筆較為穩(wěn)定的進賬，提高了資金的安全性。當(dāng)然空置率不可避免，但憑曹女士的月收入和上升的事業(yè)前景，即便無租金收入，支付兩套房的按揭后，至少還剩7000元供日常開支。

　　從凈資產(chǎn)看，雖然目前三種投資方案的凈資產(chǎn)大致持平，但不賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)，20年后凈資產(chǎn)將有大幅的增長。假設(shè)不考慮房產(chǎn)自身增值因素，至少包括兩套不動產(chǎn)的價值212萬元(132萬元＋80萬元)。而丈夫賣房套現(xiàn)的投資方案則在20年內(nèi)一直維持100萬元的不動產(chǎn)。

　　而且，買房套現(xiàn)也無法規(guī)避房價跌落風(fēng)險。即便考慮房價跌落的風(fēng)險，要把現(xiàn)有房產(chǎn)賣掉鎖定利潤，可賣房錢還是用來買房，同樣面臨高價買入的跌價風(fēng)險。反而是市中心的房產(chǎn)買入時間較早、地段好且樓盤知名度較高，保值性相對高。近40萬元的利多雖然吸引人，但以曹女士目前房產(chǎn)不多、住房需求量較大的家庭狀況，不必過多看重暫時拋售房產(chǎn)套現(xiàn)帶來的利多。

　　不動產(chǎn)的增加是在每月凈收入基本不受影響的前提條件下進行的，扣除日常開支每月還有1.3萬元節(jié)余，一年就能積累15萬元，夫妻倆仍有能力負(fù)擔(dān)雙方父母的醫(yī)療費和撫養(yǎng)費用。

　　理財師二：租房住觀望一年后買第二套房

　　理財師范先生告訴曹女士的丈夫，曹女士以租養(yǎng)貸的策略還是比較成功的。這套房產(chǎn)月租金折合成人民幣在1.15萬元左右，可以抵掉每月需要支付的所有投資成本。而像這類位于寧波市中心的高檔樓盤，在外籍租客中還是存在相當(dāng)大的市場。如租金水平能保持穩(wěn)定，夫婦倆實際上是不存在還貸壓力的。因此建議繼續(xù)保留現(xiàn)有房產(chǎn)出租。

　　但是曹女士中意的二手房現(xiàn)在并不便宜。由于目前商品房成為二手房交易市場的主流，且成交量中的三成都是投資類購房行為，這使得房產(chǎn)一、二級市場間存在不少的價差。同時央行房貸新政的出臺，也必然會對房產(chǎn)的投資炒作行為起到抑制作用，并體現(xiàn)在未來房價的回調(diào)上。故建議暫時觀望，同時更多地關(guān)注一手房市場。像寧波新外灘地區(qū)，今后會有大量的新盤面市，且基本集中于中檔商品房，充沛的供應(yīng)量會帶來更多的選擇機會。

　　這同時也能積累更多首付，減少貸款利息支出。曹女士目前家庭凈收入1.7萬元左右，如一年后同樣購買80萬元左右的房產(chǎn)，首付可達四成32萬元以上，剩下采用20年貸款，月還款3200元以內(nèi)。這樣，在不動用工資收入的前提下，第一套住房的租金，便可毫不費力地維持兩套房產(chǎn)的月還貸及相關(guān)費用，并有2000元盈余。以房養(yǎng)房，13年就能收回第二套房產(chǎn)的投資成本。

　　增加意外險和健康險

　　兩位理財師都對曹女士夫婦的保險規(guī)劃提出了建議。一般而言，家庭年保費支出占經(jīng)常收入的10%左右較為合理，曹女士夫婦年收入19萬元左右，1.6萬元的保費基本上接近了這個水平。但以儲蓄型保險為主，結(jié)構(gòu)不夠合理。因為一方面曹女士夫婦目前處于家庭成長期，在這個時期，保險的結(jié)構(gòu)應(yīng)偏重于防范疾病和意外風(fēng)險；另一方面他們目前和將來都承擔(dān)了較高的債務(wù)，雖然沒有動用薪金收入來償還，但萬一家庭成員發(fā)生變故，負(fù)債會加劇財務(wù)狀況的惡化。

　　因此，理財師建議在健康和意外險上面追加一些保險支出。如果所在公司的醫(yī)療保障制度不夠完善的話，也可適當(dāng)補充低廉的住院醫(yī)療險，一般年繳費2000多元。

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