愛華網(wǎng)系列專題：《鮮為人知的金融玄機：越南“危機”》
越南大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，自有資金不足，融資渠道窄，過多依賴銀行貸款。房地產(chǎn)業(yè)缺乏多層次融資支持。銀行出于風險考慮，嚴格控制放貸。這些都為國外資金參與開發(fā)房地產(chǎn)創(chuàng)造了條件，但外資主要投資于寫字樓、酒店等資金回籠較快的項目，對居民住宅建設投資不多。 據(jù)越南公布的統(tǒng)計，近兩年河內(nèi)和胡志明市A類、B類寫字樓出租率高達95～100%，出租對象主要是外資企業(yè)和金融機構(gòu)，需求仍在不斷增加。至今，越政府已多次組織召開大型國際會議，如亞歐首腦會議、APEC系列會議、東盟首腦會、中國-東盟首腦會等，各國代表團頻繁來越。各國游客也熱衷來越旅游，每年來越國外游客達350萬人次，星級酒店長期供不應求，4～5星級酒店入住率高達85～90%。據(jù)越南研究部門估計，到2010年河內(nèi)和胡志明市仍各需4～5星級酒店客房約7000套。
為鼓勵外商投資于房地產(chǎn)，尤其是商品房住宅區(qū)，越政府出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策，規(guī)定凡投資用于出售和出租商品住宅區(qū)項目的外國投資者均可享受稅費優(yōu)惠，關(guān)于地租，外國投資者在租地期間可減免用于建設商品住宅區(qū)所占地的租費；對于外國投資者需交納租費的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同簽訂之日起，可免3年租費；對于緩建或暫緩運作項目，外國投資者可在緩建或暫緩運作期間減免50%的租費。關(guān)于所得稅，根據(jù)項目所在地區(qū)不同，外國投資者享受不同稅收優(yōu)惠，即：在特別貧困地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為10%；在貧困地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為15%；在其它地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為20%。 革新開放以來，越南經(jīng)濟發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)居民收入普遍提高，出現(xiàn)一批年收入約2～3萬美元的中等收入者，多數(shù)人愿意購房保值，對中高檔住宅需求較大。而越南海外僑民多，每年僑匯達20～30億美元，主要用于投資和資助國內(nèi)親友，民間資本數(shù)額可觀，有購買中高檔住宅的基礎。此外，隨著外資不斷增加，國外在越工作人員愈來愈多，購買和租用中高檔住宅的需求也日趨旺盛。 由于越南經(jīng)濟持續(xù)的快速增長，帶動了房地產(chǎn)市場也在不斷升溫，而且由于越南房地產(chǎn)歷史欠賬的問題，導致房屋需求巨大，越南統(tǒng)計數(shù)字表明，2007年越南房地產(chǎn)市場需求量大約在700～800萬平米，而實際市場供應量只有區(qū)區(qū)100多萬平米，缺口巨大，以至于好的樓盤開盤時需要市長或者書記批條子才能買到,而且是全額付款(交易基本為現(xiàn)金)，兩年到三年后才能收房，房地產(chǎn)市場異?；鸨?。 沒有只漲不跌的股市，也沒有只跌不漲的樓市。有人認為房地產(chǎn)是最好的躲避通貨膨脹的投資，但事實告訴我們，當惡性通貨膨脹來臨時，房地產(chǎn)同樣會回到價值規(guī)律的基本原則：價格與價值是需要回歸的。 懷抱"房地產(chǎn)是最好的躲避通貨膨脹投資"觀念的人，忽略了房地產(chǎn)投資的兩個重要薄弱環(huán)節(jié)：一個是房地產(chǎn)是有成本的，二是房地產(chǎn)市場也是有周期的。
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