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系列專題：《鮮為人知的金融玄機(jī)：越南“危機(jī)”》
從越南房地產(chǎn)市場上看，如胡志明市樓價(jià)2007 年一年上漲超過50%，住宅均價(jià)上升至600 美元/平方米，黃金地段的價(jià)格達(dá)到每平方米3000 美元以上的天價(jià)，房租達(dá)到1000～2000 美元/月，超過很多發(fā)達(dá)國家的水平，而越南人均GDP 僅為835 美元，胡志明市的居民月人均收入不到2000 元人民幣。 近年來，越房地產(chǎn)開發(fā)以國內(nèi)企業(yè)為主，外資比重逐漸擴(kuò)大。高企的樓價(jià)和租金主要是由新進(jìn)入的外國人和資金支撐著。越南吸引的直接投資（FDI）很大一部分投向了房地產(chǎn)市場，2007 年下半年興建出租用寫字樓利用的FDI 占整個(gè)FDI 的比例快速提高，2008 年3 月這一比例已經(jīng)超過50%。越南的房地產(chǎn)市場泡沫化明顯。 1986年越南實(shí)行革新開放，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，陸續(xù)實(shí)施了包括住房制度在內(nèi)的系列改革。越南政府借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，在河內(nèi)、胡志明市試行住房商品化和土地產(chǎn)權(quán)化，逐步取消福利房制度，允許房地產(chǎn)企業(yè)購地開發(fā)商品房，從而拉開了住房制度改革的序幕。 改革以來，越南房地產(chǎn)幾度出現(xiàn)較大起伏。1994～2002年，由于政府陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)劃，如經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、交通運(yùn)輸規(guī)劃、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、城鎮(zhèn)建筑規(guī)劃等，加之城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，購房需求增加，從而刺激地價(jià)和房價(jià)上漲。2003年后，越南房地產(chǎn)一度趨于低迷，原因是政府加強(qiáng)土地管理，銀行控制放貸，居民購房更為理性，多數(shù)持幣觀望，購房熱潮也得到緩解。 不過，越南各省市房價(jià)懸殊，甚至同一城市不同地段房價(jià)差別也可能很大。以河內(nèi)為例，老商業(yè)區(qū)部分路段房價(jià)高達(dá)4800美元/平方米，而河內(nèi)下轄朔山縣房價(jià)僅為80 美元/平方米，兩者相差甚遠(yuǎn)。 2005年河內(nèi)和胡志明市中高檔住宅售價(jià)高達(dá)1200～1800美元/平方米，一般公寓售價(jià)則為400～600美元/平方米。面對(duì)房價(jià)上漲的誘惑，部分高收入者轉(zhuǎn)向購房投資，使資金保值增值。這也推高了中高檔住宅的價(jià)格。 因此，越房地產(chǎn)開發(fā)以中高檔住宅小區(qū)和公寓樓為主，面向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、商人、律師等中高收入階層。相對(duì)而言，廉租房、分期付款房、低價(jià)位房數(shù)量不多，樓盤單一，可選空間有限。越南政府將河內(nèi)、胡志明市等作為試點(diǎn)省市，開發(fā)中低價(jià)位住宅，由銀行提供50～60%的貸款。住宅建成后主要面向公務(wù)員、企業(yè)員工、軍人、外來人口等中低收入階層。 然而， 越南房地產(chǎn)以自發(fā)性的地下交易為主，通過大大小小中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，交易憑證也五花八門，交易方式存在許多漏洞，得不到法律有效保護(hù)。地下交易盛行的原因，是交易者希望逃避征稅。與中介相比，合法交易中心數(shù)量有限，區(qū)域分布不合理，而且手續(xù)繁雜，房屋評(píng)估、登記注冊(cè)、法律咨詢等服務(wù)短缺，難以滿足交易需要。此外，各級(jí)政府不公開土地規(guī)劃、房地產(chǎn)投資規(guī)劃和項(xiàng)目等信息，也給少數(shù)人獵取進(jìn)行投機(jī)謀利，擾亂市場秩序留下可乘之機(jī)。
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