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???? 雖然偏居中原一隅，但是他卻與萬科集團(tuán)的董事長(zhǎng)王石、萬通控股的董事長(zhǎng)馮侖并稱“地產(chǎn)三君子”；當(dāng)“92派”房地產(chǎn)開發(fā)商們南上北下，紛紛開啟全國(guó)化戰(zhàn)略時(shí)，他只專注深耕河南，走著獨(dú)樹一幟的“省域化發(fā)展戰(zhàn)略”；當(dāng)其他行業(yè)的巨頭們?yōu)閾寠Z市場(chǎng)陷入鏖戰(zhàn)時(shí)，他倡議發(fā)起了“中城聯(lián)盟”，被譽(yù)為房地產(chǎn)行業(yè)中的“歐盟”，旗下的中城投資也成為國(guó)內(nèi)最大、盈利情況最好的房地產(chǎn)專業(yè)基金。 他就是全國(guó)人大代表、河南建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡葆森。 1992年前后，馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森、黃怒波等現(xiàn)在的房地產(chǎn)界元老，紛紛放棄體制內(nèi)的鐵飯碗，走上了創(chuàng)業(yè)的道路。1992年，也正是海南地產(chǎn)熱一浪高過一浪的時(shí)候，胡葆森卻選擇了截然不同的道路，拿著在香港炒樓花賺到的1000多萬元開始了他在河南的“建業(yè)夢(mèng)”。 截至2012年12月24日，建業(yè)集團(tuán)合同銷售總額首次突破100億元，合同銷售面積近157萬平方米，1月14日，建業(yè)地產(chǎn)在其官方網(wǎng)站上表示，2013年，建業(yè)地產(chǎn)將真正進(jìn)入戰(zhàn)略的縱深階段，并將用4年左右的時(shí)間進(jìn)入40-50個(gè)縣級(jí)城市，總體開發(fā)規(guī)模達(dá)到600萬平方米以上，銷售目標(biāo)將達(dá)300億元。 作為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)元老級(jí)人物，他如何看待國(guó)五條對(duì)地產(chǎn)界的影響？建業(yè)集團(tuán)是否存在待售樓盤過多，消化不良的現(xiàn)象？中城投資未來的發(fā)展目標(biāo)如何？在全國(guó)人大的駐地北京河南大廈，本報(bào)記者專訪了胡葆森。 不認(rèn)為樓市泡沫過大 時(shí)代周報(bào)：回顧剛剛走過的2012年，歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，美國(guó)面臨“財(cái)政懸崖”，有學(xué)者認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在U形反彈，你怎么看待2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走向？ 胡葆森：談不上U形嘛，我們經(jīng)常講病來如山倒、病去如抽絲，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體上還在以非常高的速度在發(fā)展，比如今年7.5%比我們過去20年相對(duì)速度放緩了一些，因?yàn)檫^去20年平均速度在9%，去年的8%和今年定的7.5%似乎放緩了，但仍然好于周邊和很多經(jīng)濟(jì)體。 但是我們也知道，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，我們也積蓄了很多矛盾，比如經(jīng)濟(jì)的矛盾、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的矛盾、增長(zhǎng)方式不合理的矛盾，還有通貨膨脹壓力過大的矛盾。 這些矛盾，不可能在短時(shí)間內(nèi)都消除掉。所以我想，整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問題、增長(zhǎng)方式的問題、生產(chǎn)效率的問題，通貨膨脹壓力的消除，至少應(yīng)該需要5-8年才會(huì)逐漸消除。這還要建立在我們不再犯大的錯(cuò)誤的前提之下。 所以在這個(gè)過程中，經(jīng)濟(jì)的突然轉(zhuǎn)好這種可能性也不是很大。 時(shí)代周報(bào)：王石也用泡沫來形容中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，理由之一是現(xiàn)在部分地區(qū)房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高得離譜，你認(rèn)為中國(guó)樓市泡沫大嗎？ 胡葆森：我們應(yīng)該從這個(gè)角度來理解王石先生的判斷，它主要還是為了警示，或者告誡我們房地產(chǎn)行業(yè)，不要在投資的時(shí)候沖動(dòng)，希望同行在未來的投資過程中，特別是在買地過程中要理性。 在70個(gè)大中城市，按照家庭收入比房?jī)r(jià)，顯然現(xiàn)在確實(shí)出現(xiàn)了10倍、12倍的房?jī)r(jià)收入比，有些城市，比如像北京甚至出現(xiàn)了高于15倍的房?jī)r(jià)收入比，這種情況肯定是值得我們警惕的。但我想在這個(gè)過程中，就全國(guó)范圍而言，特別是中西部，或者三、四線城市，就需求和供應(yīng)來講，目前的問題并不是十分嚴(yán)重。在中西部地區(qū)，泡沫并不是太大。 我想提醒一下媒體和關(guān)注這個(gè)話題的朋友們，北京、上海，包括青島、大連這種國(guó)際化的城市，他們面對(duì)的是個(gè)國(guó)際市場(chǎng)，面對(duì)的就不是以本土的消費(fèi)者為主的市場(chǎng)，所以你要拿本土城市收入水平和房?jī)r(jià)相比，得出的結(jié)論參考性值得懷疑，應(yīng)該把這種購買人群擴(kuò)大到全國(guó)這個(gè)范圍來看。 北京這個(gè)市場(chǎng)，我們注意到，可能一半甚至60%的房子賣給了北京以外的人群，單單拿本城市的收入水平和房?jī)r(jià)比，說現(xiàn)在存在很大的泡沫，這個(gè)判斷可能會(huì)誤導(dǎo)我們的一些投資。 時(shí)代周報(bào)：新國(guó)五條出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)會(huì)有明顯的萎縮嗎？ 胡葆森：這次出臺(tái)的新國(guó)五條，我想主要還是為了鞏固過去的成績(jī)，為了防止房?jī)r(jià)新一輪的上漲。但是，它會(huì)產(chǎn)生什么樣的效果，我們還要繼續(xù)的觀望。比如，過去兩個(gè)星期，新國(guó)五條推出，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，究竟是推高了房?jī)r(jià)還是抑制了房?jī)r(jià)？現(xiàn)在看來出現(xiàn)了相反的結(jié)果，但這種結(jié)果會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？還有待觀望。 很多地方受政策影響二手房成交量最近非?；鸨?，我想在開征日之后，近期出現(xiàn)的這種情況、這種態(tài)勢(shì)就會(huì)放緩下來。 銷售額每年遞增20%-30% 時(shí)代周報(bào)：最近有媒體指出建業(yè)地產(chǎn)庫存過高，有點(diǎn)消化不良，建業(yè)地產(chǎn)目前的庫存量有多少？ 胡葆森：庫存很高，比如有100億元的銷售，年底存量至少在五六十億元，因?yàn)槿绻麤]有五六十億元，你一季度、二季度賣什么？所以這都是外行，不太懂經(jīng)濟(jì)的一些媒體登出來的一些觀點(diǎn)。比如等到我有300億元銷售額的時(shí)候，我到12月31日的時(shí)候存量超過100億元，那你說這個(gè)存量是大還是??？大和小是根據(jù)自己的開發(fā)總量所決定的。 時(shí)代周報(bào)：你提出建業(yè)地產(chǎn)要用4年左右的時(shí)間進(jìn)入40-50個(gè)縣級(jí)城市，總體開發(fā)規(guī)模達(dá)到600萬平方米以上，銷售目標(biāo)將達(dá)300億元，如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)？ 胡葆森：我們的目標(biāo)主要是給自己定每年遞增20%-30%，這樣基本就能達(dá)到300億元的目標(biāo)了，但就世界范圍內(nèi)而言，一個(gè)企業(yè)能夠持續(xù)10年、20年保證20%以上的增長(zhǎng)也是很稀有的。 時(shí)代周報(bào)：目前進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)TOP10的金額門檻超過了300億元，你提出這個(gè)目標(biāo)是要躋身行業(yè)前十嗎？ 胡葆森：躋身前十不是我們的目標(biāo)，讓企業(yè)健康持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)是我們的目標(biāo)。因?yàn)槲覀兊膽?zhàn)略是局限在河南省，河南省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在我們國(guó)家，總量很大，但人均又很落后，人均排在第十七八位，我們一直的目標(biāo)是讓企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)、持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。所以300億元是個(gè)結(jié)果，不是個(gè)目標(biāo)。 中城投資規(guī)?；虺?00億 時(shí)代周報(bào)：馮侖在《野蠻生長(zhǎng)》一書中寫道：（中城）聯(lián)盟簡(jiǎn)而言之就是房地產(chǎn)行業(yè)中的“歐盟”，是一個(gè)好公司和大公司的俱樂部，它們都是當(dāng)?shù)爻鞘兄凶钣杏绊懥Α⒆畲蟮钠髽I(yè)。你當(dāng)初發(fā)起中城聯(lián)盟時(shí)的設(shè)想和目標(biāo)是什么？ 胡葆森：這個(gè)話題很好，因?yàn)槲覀冎谐锹?lián)盟現(xiàn)在在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，歷史最久，運(yùn)作最好，而且前景也是最好的一個(gè)行業(yè)組織。 1999年，我、王石先生、馮侖先生，最初我們?nèi)齻€(gè)人發(fā)起這個(gè)組織的時(shí)候，希望在行業(yè)內(nèi)能夠聽到自律的意見和聲音，行業(yè)內(nèi)能夠引導(dǎo)一種主流的行業(yè)文化，比如不行賄，比如交稅，比如面對(duì)綠色建筑的態(tài)度，比如對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的研究等，要樹立一個(gè)行業(yè)的標(biāo)桿。 我們當(dāng)初提出了4個(gè)我們這個(gè)組織的工作目標(biāo)：第一，信息要交流共享，大家的研究成果要共享；第二，能夠做到聯(lián)合采購；第三，能夠聯(lián)合的投融資；第四，共同培訓(xùn)。 時(shí)代周報(bào)：14年過去了，最初這些設(shè)想都實(shí)現(xiàn)了嗎？ 胡葆森：信息交流、共同培訓(xùn)都容易實(shí)現(xiàn)，這個(gè)組織成立3年之后，我們又成立了我們共同的投資平臺(tái)中城投資，從2002年到現(xiàn)在10多年的時(shí)間，從最初1億元的規(guī)模，現(xiàn)在接近100億元了。 更可喜的是，一個(gè)很大的難題就是共同采購，也從2年前即2011年就開始了。所以，最初的4個(gè)工作目標(biāo)，用了10年時(shí)間，都在實(shí)現(xiàn)或者在逐步實(shí)現(xiàn)。 聯(lián)盟現(xiàn)在應(yīng)該說已經(jīng)進(jìn)入了非常好的、良性的運(yùn)作狀態(tài)。中城聯(lián)盟，也是我個(gè)人過去十幾年間很得意的一件事情。 時(shí)代周報(bào)：最近中城投資基金是不是又有擴(kuò)容，未來幾年的目標(biāo)是什么？ 胡葆森：擴(kuò)容了，去年接近七八十億元，現(xiàn)在接近100億元了，公司也多了，現(xiàn)在40多個(gè)股東。目標(biāo)也有啊，兩年前中城投資總經(jīng)理陸林先生提出，在未來十年內(nèi)，要把資金規(guī)模擴(kuò)大到30億-50億元，當(dāng)時(shí)我就在底下起哄，說再加個(gè)零吧！現(xiàn)在看來，加個(gè)零也不算什么太高的目標(biāo)?，F(xiàn)在看來，在未來的十年，這個(gè)基金規(guī)模沖破500億、800億元甚至更多，已經(jīng)不算是一個(gè)幻想了。 時(shí)代周報(bào)：我覺得這個(gè)聯(lián)盟也特別好，因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)公司在這么多年發(fā)展中，有些由于各種原因破產(chǎn)、倒閉了，但中城聯(lián)盟沒有一家成員倒閉。 胡葆森：對(duì)，2008年中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金才允許開口，2008年之前我們這個(gè)基金主要是一種投資公司的形式，公司型的基金，當(dāng)時(shí)起到的主要作用是互助，誰的錢多的時(shí)候就放在那個(gè)平臺(tái)上，或者誰對(duì)資金有階段性需求的時(shí)候，由中城投資向這幾個(gè)大戶去征詢，給一個(gè)比較高的回報(bào)，這樣就保證了聯(lián)盟成員不會(huì)因?yàn)閹浊f元掉鏈子、資金鏈出現(xiàn)斷裂。
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