愛華網(wǎng)???? 幾年來在上市道路上步履維艱的南京朗詩集團股份有限公司（以下簡稱“朗詩”），終于得償所愿。 朗詩日前宣布，擬斥資8.63億港元收購港股上市公司深圳科技控股公司（00106.HK）63.4%的股權(quán)，成為年內(nèi)繼萬達、綠地后第三家登陸香港資本市場的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。 繞道香港買殼，打開海外融資通道是這些房地產(chǎn)企業(yè)的首要目的。但受制于香港方面的規(guī)定，絕大多數(shù)房企難以在買殼后24個月內(nèi)，向殼公司大規(guī)模注入資產(chǎn)以實現(xiàn)再融資。這對于急于套現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)再融資的房地產(chǎn)企業(yè)而言，買殼或難解燃眉之急。 朗詩目前的負債情況及融資需求如何？朗詩在回復時代周報記者采訪時并未透露公司具體的負債水平，僅稱“集團經(jīng)營狀況一直保持穩(wěn)健的狀態(tài)，負債比率一直維持在健康的水平”，而本次上市對于朗詩來說，未來將獲得長久持續(xù)發(fā)展的動力，成為一家公眾公司，更加有利于朗詩的長治久安。 同樣，對于朗詩地產(chǎn)目前土地規(guī)模，年內(nèi)銷售情況等基本面數(shù)據(jù)以及未來對殼公司的注資安排等，朗詩方面也同樣持保留態(tài)度。 9年上市路一波三折 6月18日，朗詩與深圳科技控股聯(lián)合發(fā)布公告，朗詩擬斥資8.63億港元購買深圳科技63.4%的股權(quán)，每股作價0 .685港元，較停牌前收盤價0.41港元溢價67.1%。收購完成后，深圳科技將成為朗詩旗下綠色住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的唯一上市平臺。 收購消息傳出后，深圳科技股價當天大漲至0.9港元/股，漲幅接近120%，在盤中更一度創(chuàng)下超過200%的漲幅。持有朗詩集團20.91%股權(quán)的南紡股份也是封上漲停。 這意味著，懷揣多年上市夢想的朗詩，終圓夢想。
據(jù)時代周報記者了解，在過去的9年時間里，朗詩多次希望登陸資本市場，但卻隨著中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的持續(xù)推進一再落空。 事實上，早在 2004年，當時名稱還為“朗詩置業(yè)”的朗詩，就已開始啟動上市之旅。根據(jù)南紡股份在2004年7月15日發(fā)布的公告，當時其控股的朗詩置業(yè)決定在境外上市，并計劃在境外以每股1.2港元發(fā)行不少于27206.1萬股，募集3.29億港元。不過，迫于2005-2006年間對于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，這一上市計劃最終被迫中止。 2007年開始，朗詩將上市目標轉(zhuǎn)為A股市場，并在2008年下半年后啟動新一輪上市部署，并完成了上市前最后一輪股權(quán)融資，新增約4000萬股，注冊資本擴增為約3.3億元。朗詩董事長田明在2009年更是在多個場合表示，公司計劃在A股上市，相關工作已開始推進。 但遺憾的是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的開始執(zhí)行，其后幾年，房地產(chǎn)企業(yè)以IPO方式登陸A股市場的途徑基本關閉，借殼上市的門檻亦被提升?！敖K新城、南京金路等大批地產(chǎn)同行赴港上市成功，更讓朗詩不得不重新審視死守A股上市是否值得?！蹦暇┊?shù)啬迟Y深地產(chǎn)分析人士介紹稱，騰挪數(shù)年的朗詩，終于“甩開膀子”棄A股絕塵而去。 “赴港買殼上市相比A股IPO，具有交易時間短、前期費用較低的特點，目前受到內(nèi)地房企的青睞?！闭宰稍冾檰栚w麗燕對時代周報記者介紹。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓也表示，在目前政策下，內(nèi)地房企借殼上市的通過率還是比較高的，因為買殼上市，不需要很多的財務和土地儲備和手續(xù)。如果下半年宏觀調(diào)控不放松，將有更多房企借殼上市以達到融資目的。 在嘉富誠國際資本有限公司董事長鄭錦橋看來，目前去香港買殼上市，是一個比較合適的路徑。在香港，有一些殼公司天生就是專門為礦業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)準備的，有幾億元資金就能獲得殼公司51%的股權(quán)。 深圳科技就是這樣的“小殼”。“深圳科技在去年剝離部分資產(chǎn)后，其總資產(chǎn)在10億港元以內(nèi)，同之前被收購的公司相比，規(guī)模較小?！敝袊慨a(chǎn)信息集團研究中心分析師戴成路稱，朗詩本次的收購是一次成功的開創(chuàng)性的收購，對國內(nèi)市場有一定的借鑒作用。 朗詩在回復時代周報記者采訪提綱時也坦承，由于政府對房地產(chǎn)行業(yè)實施宏觀調(diào)控政策，國內(nèi)A股上市前景較為困難，而朗詩此前一直有上市計劃，故選擇以大股東收購的方式赴港上市。 擬80億買地主攻二線城市 “目前中小房企赴港借殼上市比較明顯，他們主要是為了上市融資，比如發(fā)債，或向銀行貸款融資等，以便于以后更好地發(fā)展，同時也是為應對樓市調(diào)控收緊趨勢?！敝x逸楓分析。但需注意的是，獲得殼公司控制權(quán)只是第一步，要實現(xiàn)再融資，還有一段漫長路程要走。 事實上，根據(jù)港交所的監(jiān)管要求，買殼方在成為擁有超過殼公司30%普通股的股東后的24個月內(nèi)，累計注入資產(chǎn)的任一指標高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%，則該交易構(gòu)成非常重大交易，該注入可能要以IPO申請的標準來審批。 這一規(guī)定決定了絕大多數(shù)發(fā)展商難以在買殼后24個月內(nèi)，向殼公司大規(guī)模注入資產(chǎn)以實現(xiàn)再融資，而這也成為“買殼上市”并沒有看上去那么美的癥結(jié)所在。 如至祥置業(yè)新任大股東近期就表示，入主至祥置業(yè)后暫不會將勒泰的業(yè)務注入上市公司，上市公司將會獨立尋求在中國和美國的商業(yè)項目投資機會，與此同時，大股東還將為殼公司“輸血”，提供3億港元的股東貸款，作為拿地的資金。 對于急于套現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)再融資的開發(fā)商而言，買殼難解燃眉之急。 就朗詩而言，目前公司內(nèi)部真實的財務狀況，外界雖還難以窺探，但專注精品綠色住宅開發(fā)并持續(xù)保持擴張態(tài)勢的朗詩，對資金渴求程度并不能小覷。田明此前也坦承，朗詩一直強調(diào)高周轉(zhuǎn)的運營模式，資金回流主要靠項目銷售。公司以前勉強可以通過開發(fā)貸款、少量的信托和基金等獲得現(xiàn)金流，但原有的融資渠道已無力支撐其未來的發(fā)展。 “2008年前后起，朗詩在長三角一帶大舉拿地，為的是在資本市場交出一份頗具規(guī)模的土地儲備成績單?！庇薪咏试姷禺a(chǎn)的人士對時代周報記者介紹，不過一些地塊拿得有點沖動，地價比較高，如去年朗詩就以10.8億元拿下了南京仙林的一個地王項目。 朗詩在土地上的擴張決心很明顯，其去年在購地支出上就超過了45億元，而按照掌舵手田明的計劃，2013年朗詩計劃買地資金為80億元，土地投資主攻二線城市，“未來還將視市場情況等拓展業(yè)務進入中國北方、南方和部分海外市場發(fā)展住宅項目，擴大經(jīng)營范圍?！辟Y料顯示，朗詩目前已覆蓋南京、上海、杭州、蘇州、武漢、成都、無錫、常州、紹興等多個主要城市的30多個樓盤，開發(fā)總面積達540多萬平方米。公司目前未審計的總資產(chǎn)為150億元左右。 調(diào)控或抑制周轉(zhuǎn)速度 “除了土地方面，朗詩住宅融入了高科技，雖能保證產(chǎn)品與競爭者相比有溢價，但高成本也可能限制其利潤率。另外，朗詩地產(chǎn)業(yè)務主要集中在長三角地區(qū)，受政策調(diào)控影響大，也可能抑制其周轉(zhuǎn)速度?！?中國房產(chǎn)信息集團研究中心分析師戴成路認為，所有這些都可能造成其在較長時間內(nèi)對資金的渴求。 對此，朗詩方面并沒有直接表態(tài)，回復時代周報記者時僅稱，上市對于朗詩來說，未來將獲得長久持續(xù)發(fā)展的動力，成為一家公眾公司更加有利于朗詩的長治久安。其也并未向時代周報記者透露集團目前具體的負債水平，僅強調(diào)“集團經(jīng)營狀況一直保持穩(wěn)健的狀態(tài)，負債比率一直維持在健康的水平”。除此，對截至目前公司的土地規(guī)模，年內(nèi)銷售情況等基本面數(shù)據(jù)，朗詩地產(chǎn)也稱暫時不方便透露。 而且對未來會注入殼公司哪些資產(chǎn)，時間表如何安排等，朗詩地產(chǎn)方面并未具體透露。
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