愛華網(wǎng)???? 恒大進(jìn)京趕考 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移一線城市 原先主戰(zhàn)場(chǎng)在二、三線城市甚至是四線城市的恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（03333.HK，下稱“恒大地產(chǎn)”）正在經(jīng)歷一場(chǎng)重大的戰(zhàn)略調(diào)整。7月3日，恒大地產(chǎn)以35.6億元摘得京城昌平區(qū)沙河高教園區(qū)地塊，溢價(jià)率為16.67%，折合樓面價(jià)約6964元/平米，這是恒大地產(chǎn)首次在京城拿地。 對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析稱，隨著調(diào)控的持續(xù)，原先成為避風(fēng)港的三、四線城市逐漸顯出泡沫，而一、二線城市將再次成為大型房企的主要角逐戰(zhàn)場(chǎng)。恒大這次重金在京拿地，充分顯示了掉頭重回一線城市的決心。 不過，恒大地產(chǎn)副總裁方家俊在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，因?yàn)橐痪€布局早有上海先例，此番進(jìn)京并不意味著二、三線戰(zhàn)略的改變，“公司一直致力于二、三線城市的發(fā)展，并沒有什么改變?！钡珮I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，布局一線是恒大地產(chǎn)“針對(duì)其以往側(cè)重二、三線城市的一種均衡和調(diào)整”。 終圓北京夢(mèng) 公告顯示，北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)屬于一宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地塊。最大建筑面積51.1萬平米，公租房回購價(jià)1.1萬元/平米；園區(qū)安置房回購價(jià)為1.4萬元/平米。這是恒大地產(chǎn)首次在京拿地。 此前，恒大地產(chǎn)一直主攻二、三線城市，以2012年為例，恒大地產(chǎn)全年銷售923.2億元，總資產(chǎn)已達(dá)2389.9億元。共179個(gè)項(xiàng)目在售，分布在104個(gè)城市，其中二、三線城市成交金額占比分別為44.8%、54.4%，一線城市占比0.8%。 雖然恒大地產(chǎn)否認(rèn)會(huì)重調(diào)戰(zhàn)略，但對(duì)于覬覦北京市場(chǎng)多年的恒大來說，此番邁進(jìn)北京市場(chǎng)的門檻，意義非凡。 北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，此次拿地最大的意義是，代表了目前標(biāo)桿房企回歸一、二線城市的趨勢(shì)?！氨镜貕K并非市場(chǎng)化地塊，對(duì)于恒大地產(chǎn)來說，資金成本低，市場(chǎng)化運(yùn)作成本低，而且可以借本地塊鍛煉北京項(xiàng)目公司的運(yùn)作能力，還不用擔(dān)心銷售問題。” 其實(shí)，恒大地產(chǎn)醞釀進(jìn)京已有多年。2009年11月5日，恒大地產(chǎn)在香港聯(lián)交所主板上市。在上市新聞發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印就曾表示，公司會(huì)在條件具備的時(shí)候進(jìn)軍京、滬房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2010年，恒大地產(chǎn)參與北京中服地塊投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，但最終剎羽而歸。后來許家印在2010年中期業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，之所以參與中服地塊的競(jìng)拍，是因?yàn)楹愦蟮禺a(chǎn)非常希望在北京做一個(gè)持有型物業(yè)。許家印表示，在北京持有型物業(yè)非常有價(jià)值，為了提高中標(biāo)的可能性，恒大地產(chǎn)特別聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)公司參與，希望能夠提高恒大地產(chǎn)自身建筑院的設(shè)計(jì)水平。這次被業(yè)內(nèi)視為恒大地產(chǎn)進(jìn)軍北京的官方正式表態(tài)。 2011年2月14日，從北京投資促進(jìn)工作會(huì)議上傳出消息，恒大地產(chǎn)投資的6家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)獨(dú)立法人公司成功落戶北京，總注冊(cè)資本為8.5億元。恒大地產(chǎn)人士表示，此次投資的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與恒大地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)。 另外值得一提的是，在北京昌平奪地的當(dāng)天，恒大實(shí)際上也參與了備受關(guān)注的夏家胡同地塊的競(jìng)拍，但最后卻失之交臂，該地塊被北京懋源房屋開發(fā)有限公司和北京懋源置業(yè)有限公司聯(lián)合體以17.7億元斬獲，成為北京新單價(jià)地王。 上海項(xiàng)目5年未動(dòng)工 除了北京及發(fā)家地廣州，恒大地產(chǎn)也曾嘗試進(jìn)入上海市場(chǎng)。 2008年3月13日，恒大地產(chǎn)在港發(fā)布招股章程就提及，源深路1號(hào)土地是其預(yù)留土地，公司將斥資14億元從穗華公司手中收購。為此，恒大支付了3億元定金，剩余11億元合同款中的9億元為現(xiàn)金、2億元以股份形式支付。 2010年6月23日，一則名為“中穗廣場(chǎng)(暫定名)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)公示”的公告悄然出現(xiàn)在上海環(huán)境熱線官方網(wǎng)站。“中穗廣場(chǎng)”即為上海內(nèi)環(huán)內(nèi)源深路1號(hào)地塊項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地僅3.4萬平米、總規(guī)模不過14萬平米，相當(dāng)袖珍。 恒大地產(chǎn)布局如此迷你的項(xiàng)目還是令業(yè)界有點(diǎn)匪夷所思，但實(shí)際上也是恒大在一線的一種試探性表現(xiàn)。據(jù)記者了解，恒大一直以來在二、三線城市開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)駐上海、北京這些一線城市一直很謹(jǐn)慎。據(jù)悉，源深路1號(hào)地塊只是一個(gè)嘗試，并不成為一種開發(fā)趨勢(shì)。 2010年的這次環(huán)評(píng)曾被認(rèn)為恒大地產(chǎn)的該項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工。但據(jù)了解該項(xiàng)目“只是相關(guān)單位在網(wǎng)上掛出的一個(gè)環(huán)評(píng)公示而已”，而不是恒大地產(chǎn)的最新動(dòng)作。之后，該項(xiàng)目一直未有消息。 恒大地產(chǎn)在2012年年報(bào)中提及在上海有項(xiàng)目叫上海恒大華府。時(shí)代周報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目就是中穗廣場(chǎng)項(xiàng)目，目前改名為上海恒大華府。 一線城市再成新戰(zhàn)場(chǎng) 此番進(jìn)京拿地前，在老本營(yíng)廣州，恒大地產(chǎn)也有新動(dòng)作。6月18日，恒大地產(chǎn)以23.09億元、配建5.24萬平米保障房的條件成功拿下廣州白云區(qū)沙太南路配件廠地塊，剔除配建面積后，折合樓面價(jià)2.5萬元/平米。這是恒大地產(chǎn)確立二、三線城市目標(biāo)以來，首次重新回到一線城市拍得住宅地塊。 雖然，在去年以前，二、三線城市曾是規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控的避風(fēng)港，不過，近年來，市場(chǎng)格局卻有所改變。 中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年萬科、保利、龍湖、恒大地產(chǎn)在一、二線城市的拿地面積均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而綠地、金地、富力、世茂等房企拿地面積雖然下降，但一、二線城市的拿地比重在上升。今年在土地市場(chǎng)高調(diào)回歸的除恒大地產(chǎn)外，佳兆業(yè)表現(xiàn)更是搶眼，從去年開始，佳兆業(yè)新增土地的90%都在一、二線城市。 “二、三線城市土地發(fā)展太快，土地批得太多，開發(fā)商的開發(fā)量也很大，但是實(shí)際上的需求量卻有限，且競(jìng)爭(zhēng)也更趨激烈，盈利指標(biāo)與一線城市相比有較大差距，面臨著賣房難的風(fēng)險(xiǎn)?！笔缆?lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 “三、四線城市大多缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，而且人口不斷向大城市遷移，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，就商業(yè)而言，中國(guó)未來的發(fā)展重心一定是一些核心城市?！?深圳一房企負(fù)責(zé)人也表示。 在過去兩年中，恒大地產(chǎn)一直通過取得價(jià)格低廉的土地，提高其毛利率，從而獲取更大的銷售價(jià)格空間。不過這種盈利模式維系起來也并不容易。恒大地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，去年，恒大地產(chǎn)凈利潤(rùn)從2011年的人民幣117.3億元下降21.7%至人民幣91.8億元。 而恒大地產(chǎn)這種專注二、三線城市的快銷模式雖然讓恒大地產(chǎn)在銷售面積上保持第一的寶座，但是難掩其與其他標(biāo)桿房企的收入差距。在今年上半年房企銷售排行榜上，恒大地產(chǎn)以729萬平米的成交面積仍位列第一，比第二名的萬科多出17萬平米，成交金額為482億元，與萬科的830億元的差距達(dá)到了348億元。 CRIC研究中心研究經(jīng)理朱一鳴表示，2012年以來恒大地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)一直處于恢復(fù)性增長(zhǎng)，并沒有實(shí)質(zhì)性的改善，2013年前5月，恒大合約銷售金額為341.9億元，盡管比去年增長(zhǎng)27.5%，但基本與前年持平，而銷售均價(jià)反而要比前年低5.6%。要實(shí)現(xiàn)今年1000億元的銷售目標(biāo)，只有進(jìn)一步加大在一、二線城市的布局，尤其是以往很少涉及的一線城市，現(xiàn)在需要積極加以考慮。 “以往由于一線城市限購，恒大地產(chǎn)的二、三線布局讓其獲利頗豐，但是接下來一線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)和盈利空間突出，恒大地產(chǎn)也不會(huì)放棄一線城市這些機(jī)會(huì)。” 合富輝煌市場(chǎng)部首席市場(chǎng)分析師黎文江對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 雖然恒大地產(chǎn)高層向時(shí)代周報(bào)記者稱致力于二、三線城市發(fā)展的戰(zhàn)略并沒有什么改變，但誠(chéng)如業(yè)內(nèi)人士而言，此番情況下，布局一線城市也是恒大地產(chǎn)“針對(duì)其以往側(cè)重二、三線城市的一種均衡”。
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