愛(ài)華網(wǎng)???? 擔(dān)保近10億逼近凈資產(chǎn)，疑借錢(qián)購(gòu)買(mǎi)6億理財(cái)產(chǎn)品 隨著“城市綜合體”概念的熱炒，在過(guò)去一年多的時(shí)間，南京中商(600280)相繼投入開(kāi)發(fā)10余個(gè)城市綜合體項(xiàng)目；但在密集布局背后，南京中商陷入了資金吃緊的困局，公司負(fù)債額已高達(dá)83.7億元。 “南京中商將不得不在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)為類(lèi)似的城市綜合體項(xiàng)目輸血，并且由于戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，資金鏈將持續(xù)緊繃?！?月8日，一位長(zhǎng)期關(guān)注城市綜合體項(xiàng)目的地產(chǎn)界人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱。 南京中商輸血的一大途徑是向銀行尋求借款，近日已向工商銀行申請(qǐng)了5億元貸款，并以城市綜合體項(xiàng)目固定資產(chǎn)作為擔(dān)保。 事實(shí)上，南京中商對(duì)外擔(dān)保額已逼近其凈資產(chǎn)。截至6月28日，南京中商累計(jì)對(duì)外擔(dān)保9.90億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的97.55%，其中絕大多數(shù)是為子公司提供擔(dān)保，數(shù)額達(dá)到9.37億元。 但讓市場(chǎng)側(cè)目的是，在資金吃緊的窘境下，南京中商擬購(gòu)買(mǎi)巨額理財(cái)產(chǎn)品。在7月17日即將舉行的股東大會(huì)，其將提交一份“使用自有資金不超過(guò)6億元投資理財(cái)”的議案。 激進(jìn)開(kāi)發(fā)城市綜合體 資金吃緊 南京中商頻繁布局城市綜合體背后，操盤(pán)手乃雨潤(rùn)集團(tuán)董事局主席祝義材。7月5日，祝義材一行前往山東德州調(diào)研，先后考察了德州現(xiàn)有的幾個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，同時(shí)也對(duì)正在招商之中的德州制藥廠及農(nóng)機(jī)廠地塊城市綜合體項(xiàng)目報(bào)以關(guān)注。
顯而易見(jiàn)，雨潤(rùn)集團(tuán)又欲將其近年打造的城市綜合體項(xiàng)目移師德州。當(dāng)?shù)毓賳T對(duì)祝義材表示當(dāng)?shù)亍鞍l(fā)展城市綜合體優(yōu)勢(shì)突出”，認(rèn)為雨潤(rùn)集團(tuán)“與德州市在發(fā)展城市綜合體方面有著廣闊的合作前景”。 時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查獲悉，德州制藥廠及農(nóng)機(jī)廠地塊城市綜合體項(xiàng)目定位為商業(yè)、商務(wù)為主，居住為輔，用地面積171畝，項(xiàng)目實(shí)施的目的在于在老城東部形成新的商業(yè)商務(wù)中心。 事實(shí)上，城市綜合體項(xiàng)目近年在德州遍地開(kāi)花，相繼有陽(yáng)光?新天地、東北城、天虹生活文化廣場(chǎng)、瑞華?新都匯等多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)建運(yùn)營(yíng)，甚至于被當(dāng)?shù)孛襟w稱為迎來(lái)“城市綜合體時(shí)代”。僅2012年11月份公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年該市就有8個(gè)城市綜合體項(xiàng)目在招商。 堪稱一拍即合的是雨潤(rùn)亦在近年大肆跑馬圈地，熱衷于城市綜合體項(xiàng)目，僅今年就相繼在安徽亳州、浙江長(zhǎng)興和黑龍江黑河調(diào)研，而浙江長(zhǎng)興的城市綜合體項(xiàng)目目前業(yè)已拿下。 今年2月初，南京中商董事長(zhǎng)胡曉軍以雨潤(rùn)控股董事和南京中商董事長(zhǎng)的雙重身份拜會(huì)了長(zhǎng)興縣主要領(lǐng)導(dǎo)，并表示回去后“將認(rèn)真研究，盡快制定相關(guān)項(xiàng)目方案”。當(dāng)月下旬，祝義材帶隊(duì)的雨潤(rùn)集團(tuán)高管一行再次前往長(zhǎng)興縣，并在洽談后決定在長(zhǎng)興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資40億元建設(shè)城市綜合體項(xiàng)目。 今年4月16日，長(zhǎng)興雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目在江蘇南京即舉行了簽約儀式，祝義材以雨潤(rùn)控股集團(tuán)董事長(zhǎng)的身份出席儀式。 “目前項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和相關(guān)方案已經(jīng)基本確定，高端百貨、電影院線、星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓都將集納于綜合體項(xiàng)目中?！币晃皇煜らL(zhǎng)興經(jīng)開(kāi)區(qū)雨潤(rùn)項(xiàng)目的人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，“另一種說(shuō)法是總投資50億，今年上半年開(kāi)工，不過(guò)目前尚未開(kāi)建?！?p> 吊詭的是，在長(zhǎng)興雨潤(rùn)綜合體項(xiàng)目簽約一個(gè)月以后，雨潤(rùn)才拿下項(xiàng)目地塊。K8土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年5月17日湖州市國(guó)土資源局發(fā)布土地出讓公告，以拍賣(mài)方式出讓浙江省湖州市長(zhǎng)興縣一宗商住綜合用地，競(jìng)價(jià)截止日期即為5月17日。 當(dāng)日，雨潤(rùn)控股集團(tuán)有限公司和江蘇雨潤(rùn)現(xiàn)代商業(yè)有限公司為競(jìng)得方，共同以零溢價(jià)競(jìng)得位于長(zhǎng)興縣經(jīng)開(kāi)區(qū)的兩地塊，土地出讓金共計(jì)6.67億元，樓面底價(jià)僅為1077元/平米。 在“萬(wàn)達(dá)模式”行銷(xiāo)全國(guó)之際，“雨潤(rùn)系”亦涉足這一領(lǐng)域，不同于萬(wàn)達(dá)城市綜合體項(xiàng)目立足于打造一、二線城市的副中心為訴求，雨潤(rùn)中央廣場(chǎng)更多的是在開(kāi)發(fā)三、四線城市，甚至于接連瞄準(zhǔn)縣城。僅2012年，就有徐州、淮安、宿遷、盱眙、揚(yáng)中、河西、泗陽(yáng)等項(xiàng)目上馬，今年又有長(zhǎng)興、德州等項(xiàng)目在跟進(jìn)。 為子公司擔(dān)保 額度直逼凈資產(chǎn) 雨潤(rùn)集團(tuán)拿地談項(xiàng)目，南京中商緊隨其后從事百貨連鎖和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 巧合的是，就在雨潤(rùn)集團(tuán)拿下長(zhǎng)興縣經(jīng)開(kāi)區(qū)城市綜合體項(xiàng)目地塊的同一天，南京中商召開(kāi)第七屆董事會(huì)第五次會(huì)議，會(huì)議通過(guò)的兩項(xiàng)決議也正是與長(zhǎng)興綜合體項(xiàng)目有關(guān)。 在這一會(huì)議上，董事會(huì)決定南京中商與控股子公司南京中央百貨連鎖有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南京中百”）共同出資，投資組建“長(zhǎng)興雨潤(rùn)中央購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司”（暫名），其中南京中商出資500萬(wàn)元，南京中百出資9500萬(wàn)元。 在該次董事會(huì)的決議公告中，南京中商未曾透露將入雨潤(rùn)集團(tuán)囊中的項(xiàng)目地塊，而是委婉表示“擇機(jī)取得項(xiàng)目建設(shè)用地，積極開(kāi)發(fā)城市綜合體新業(yè)態(tài)的平臺(tái)”。 但與此同時(shí)，打造城市綜合體項(xiàng)目地塊的重任已經(jīng)落到了南京中商的肩上。在同次董事會(huì)上，審議通過(guò)了投資組建長(zhǎng)興雨潤(rùn)中央置業(yè)有限公司的議案。南京中商以現(xiàn)金出資250萬(wàn)元，控股子公司南京中商房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出資4750萬(wàn)元，投資設(shè)立長(zhǎng)興雨潤(rùn)中央置業(yè)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，劍指雨潤(rùn)綜合體項(xiàng)目。 由此不難發(fā)現(xiàn)，同由祝義材控制的雨潤(rùn)控股與南京中商組成“雨潤(rùn)系”的AB面，而城市綜合體項(xiàng)目外有雨潤(rùn)控股出面拿地，內(nèi)有南京中商組建地產(chǎn)子公司開(kāi)發(fā)，再交由中央百貨類(lèi)子公司運(yùn)營(yíng)。如此這般在諸多中小城市復(fù)制。 而最近的兩家中央百貨類(lèi)控股子公司就在資金鏈緊繃之際向母公司南京中商求援，而后者則以擔(dān)保的方式為前者注入流動(dòng)性。 今年6月份舉行的南京中商第七屆董事會(huì)第六次會(huì)議，決定對(duì)控股子公司新沂雨潤(rùn)中央購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新沂雨潤(rùn)”）和宿遷中央國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“宿遷國(guó)購(gòu)”）提供貸款擔(dān)保。 去年6月25日，新沂雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目才完成簽約，今次南京中商出面為其一期項(xiàng)目1.5億元銀行貸款提供為期二年的連帶責(zé)任擔(dān)保。而宿遷國(guó)購(gòu)項(xiàng)目則略早，2010年底當(dāng)?shù)丶礊榇隧?xiàng)目發(fā)布拆遷公告，而到今年上半年才進(jìn)入地上施工階段。此番南京中商為宿遷國(guó)購(gòu)5億元的銀行貸款提供為期三年的連帶責(zé)任擔(dān)保。 “最近公告擔(dān)保的兩個(gè)項(xiàng)目尚處于前期開(kāi)發(fā)階段，離實(shí)現(xiàn)盈利仍有一段時(shí)間。而南京中商將不得不在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)為類(lèi)似的城市綜合體項(xiàng)目輸血，并且由于戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，資金鏈將持續(xù)緊繃?！币晃婚L(zhǎng)期關(guān)注城市綜合體項(xiàng)目的地產(chǎn)界人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱。 事實(shí)上，南京中商僅以其對(duì)外擔(dān)保而言，已經(jīng)逼近凈資產(chǎn)。截至6月28日，南京中商累計(jì)對(duì)外擔(dān)保9.90億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的97.55%。其中絕大多數(shù)是為子公司提供擔(dān)保，數(shù)額達(dá)到9.37億元。而控股子公司自身又對(duì)外擔(dān)保累計(jì)達(dá)5288萬(wàn)元。該項(xiàng)為兩子公司提供擔(dān)保的議案尚有待7月17日舉行的股東大會(huì)的決議通過(guò)，方能付諸實(shí)施。 負(fù)債超80億仍購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品 南京中商在給子公司的城市綜合體項(xiàng)目輸送給養(yǎng)的同時(shí)自身也在等待流動(dòng)性注入。以子公司固定資產(chǎn)為擔(dān)保申請(qǐng)銀行貸款，但同時(shí)又大筆一揮大肆購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，令投資者對(duì)其手法訝然。 在城市綜合體項(xiàng)目對(duì)資金依賴度較高的情況下，南京中商以擔(dān)保的形式為開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目的子公司申請(qǐng)貸款提供支持，南京中商表示此舉實(shí)為“建立集團(tuán)內(nèi)資源共享的融資平臺(tái)”，縱然南京中商為此付出了對(duì)外擔(dān)保逼近凈資產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)代價(jià)。 而同時(shí)為了“資源共享的融資平臺(tái)”，子公司不能僅僅是索取，也要付出，在母公司出現(xiàn)流動(dòng)性緊張前奏時(shí)，子公司須以其固定資產(chǎn)為擔(dān)保替母公司申請(qǐng)銀行貸款。 在最近一次的董事會(huì)上，南京中商通過(guò)了固定資產(chǎn)支持融資借款的議案，以南京中商為借款主體，向工商銀行申請(qǐng)5億元貸款，以控股子公司濟(jì)寧市中央百貨有限責(zé)任公司、連云港市中央百貨有限責(zé)任公司和洛陽(yáng)中央百貨大樓有限公司房產(chǎn)及土地為抵押物。 作為一家百貨商超類(lèi)公司，南京中商的現(xiàn)金流狀況卻并不樂(lè)觀，近三年每股現(xiàn)金流含量一直低于同業(yè)平均水平，2012年期末和2013年一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額一直為負(fù)。相反，資產(chǎn)負(fù)債率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同業(yè)平均水平，最近三年一直處于90%以上的高位水平，而同業(yè)平均水平僅在50%上下。截至2013年一季報(bào)，南京中商的負(fù)債合計(jì)達(dá)到83.70億元。 似乎前述抵押借款事項(xiàng)亦可印證南京中商的現(xiàn)金流窘境，然而出人意料的是，在即將提交股東大會(huì)審議的議案中還有一項(xiàng)關(guān)于使用自有資金不超過(guò)6億元投資理財(cái)?shù)淖h案。 南京中商給出的理由是“隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，公司目前具有較為穩(wěn)健的凈現(xiàn)金流”。然而2013年一季報(bào)顯示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額-5657萬(wàn)元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-9135萬(wàn)元，唯有籌資尚余2.77億元。如此一來(lái)，似在借錢(qián)購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。
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