愛華網(wǎng)???? 房企界的馬太效應越發(fā)明顯，中小房企摸索著可行的發(fā)展路線來拼下半場，但結(jié)果卻需要市場來檢驗。 這一個多月以來，花樣年控股集團有限公司（001777.HK，下稱“花樣年”）正在顯露自己的轉(zhuǎn)型沖動：成立了小額貸款公司、擬分拆旗下彩生活集團在香港上市、與高盈集團成立酒店房產(chǎn)信托基金。 在外界看來，花樣年此舉是想實現(xiàn)金融與地產(chǎn)的互動?！澳壳?，美國退出量化寬松的預期增強，熱錢會撤出中國，且在目前貨幣政策和信貸趨緊的情況下，以后融資會比較困難?；幽甏伺e是在未雨綢繆。而成立小額貸款公司這類金融機構(gòu)，實際也是在集中民間游資力量，也是在謀新的投資出路?！?合富輝煌市場部首席市場分析師黎文江對時代周報記者表示。 但也有分析認為，花樣年銷售規(guī)模不到100億元，在當前不太樂觀的金融環(huán)境下，能否通過融資融到資金，有足夠的資金和實力去應對業(yè)務擴張和轉(zhuǎn)型困境，將是其面臨的最大現(xiàn)實問題。時代周報記者向花樣年發(fā)出采訪函，也向其總裁潘軍多次致電及發(fā)信息，截至發(fā)稿前均未獲復。 分拆很難賺錢的物業(yè)上市 花樣年此前一直在二三線城市作戰(zhàn)，但是相比一線城市而言，盈利指標還是有差距?；幽?009-2012年的毛利率分別為41.8%、43.0%及42.8%、40.5%。去年的毛利率達到了幾年來最低。而花樣年也開始有意調(diào)整自己的產(chǎn)品線，往市場潛力大、資金回報豐厚的一線城市擴張。 但是對于花樣年來講，以往瞄準的都是工業(yè)用地，地價低。國信證券分析師方炎透露，花樣年通過收購這些工業(yè)企業(yè)的股權(quán)或合作開發(fā)來獲得工業(yè)地塊，繼而進行改造升級或者重建，把產(chǎn)品變成定位中小企業(yè)的辦公寫字樓，雖然不改變工業(yè)的土地性質(zhì)，但開發(fā)的產(chǎn)品和商業(yè)寫字樓的價格差不多，然后進行產(chǎn)權(quán)分割銷售，利潤空間非常大。但花樣年如今在北京等一線城市加碼，必然帶來的是成本的上漲。 “由于花樣年增加在深圳和北京等一線城市的土地收購，我們不確定其是否還能夠維持較低的土地成本?！睒藴势諣柗Q，其也在對花樣年給予負面展望的評級報告中指出，“與過去幾年相比，花樣年集團由債務融資支持的擴張已變得更加激進?！?p> 在上半場中房產(chǎn)業(yè)務發(fā)展得不溫不火，花樣年欲轉(zhuǎn)型來拼下半場，首先把目光瞄向了自己的物業(yè)。
花樣年稱自2011年初起，一直對提供住宅物業(yè)經(jīng)營服務的彩生活集團（下稱“彩生活” ）進行重組，倘市場情況允許，并取得相關監(jiān)管批準，目標于今年底前完成分拆建議。6月5日，彩生活已引入一策略投資者，總認購金額約5434萬元，占其經(jīng)擴大已發(fā)行股本約4%?；幽瓿钟胁噬罴s67.19%權(quán)益。 6月14日，花樣年公告稱，建議分拆旗下主營物業(yè)管理和社區(qū)服務的彩生活集團在港交所上市，并預期在2013年底以前完成分拆?；幽旯俜教峁┑馁Y料顯示，彩生活于2008年初組建，并于2011年初完成重組，是花樣年控股旗下從事物業(yè)管理和社區(qū)服務的專業(yè)平臺。 而之后不久，潘軍也道出了更大的野心，就是將花樣年打造為中國最大的社區(qū)服務平臺?！拔覀兙褪且觥鐓^(qū)電商’，房地產(chǎn)銷售也只是為了把社區(qū)資源整合到花樣年平臺上?！彼A計，花樣年希望憑借社區(qū)增值服務，在2020年物業(yè)方面收入和利潤全面超越集團房產(chǎn)業(yè)務。 然而，花樣年將物業(yè)管理公司打造為增值服務平臺的想法卻面臨著現(xiàn)實的考驗。行業(yè)中大部分人并不認同花樣年的轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)行業(yè)的出路，認為不過是小區(qū)推銷。且實際上在最早推行標準化物業(yè)管理的深圳，彩生活的物業(yè)管理口碑并不算好。彩生活在布局的其他城市也不時遭遇投訴。在天津一個名為紫云園的小區(qū)業(yè)主抱怨，彩生活接手物業(yè)管理之后，小區(qū)的二手房價已經(jīng)低于周邊小區(qū)。 “物業(yè)管理一直都不是暴利行業(yè)，服務水平越高，利潤就越低。開發(fā)商運營物業(yè)管理部門從來都不是為了盈利?！庇旋堫^房企人士表示，除非以整體接管物業(yè)的形式進行管理，否則物業(yè)管理很難賺錢，但是目前這樣高水平的獨立物業(yè)公司幾乎沒有。 境外投資者不看好未來 實際上，在2012年，花樣年就在金融方面破冰。去年，花樣年發(fā)行了首只房地產(chǎn)基金，共募集資金2.8億元，并用于投資此前獲取的一個產(chǎn)業(yè)園項目。其年報數(shù)據(jù)顯示，該項目位于深圳南山區(qū)，占地面積約1.8萬平方米，總建筑面積約4萬平方米，是花樣年2011年收購的項目。 此外，花樣年還一直嘗試發(fā)行臺灣存托憑證（TDR），計劃發(fā)行存托憑證總額約12億新臺幣，發(fā)行所得的部分款項用于發(fā)展臺灣金門旅游項目。但由于股市偏軟且臺灣存托憑證市場狀況冷清，花樣年發(fā)行臺灣存托憑證的計劃并未能如期推進。 6月23日，花樣年全資發(fā)起的桂林市合和年小額貸款有限責任公司開業(yè)。資料顯示，合和年注冊資本1億元人民幣，目標是為中國企業(yè)和個人提供金融服務。 7月2日，花樣年與高盈集團就酒店房產(chǎn)信托基金(REIT)項目簽署合作協(xié)議，雙方將攜手打造酒店資產(chǎn)投資和品牌運營平臺，為國內(nèi)的酒店業(yè)主提供資產(chǎn)增值和海外上市的機會。根據(jù)雙方的合作協(xié)議，花樣年將為高盈在國內(nèi)物色潛在酒店并購項目，提取一定傭金；同時花樣年還將提供品牌運作和經(jīng)營管理，獲取相應收益，而高盈則將從并購項目中的運營利潤中獲取收益。 潘軍稱此次合作尚處于前期階段，花樣年負責為高盈集團尋找潛在酒店并購項目，促成酒店項目并入酒店REITs，并作為管理方代表高盈資本行使業(yè)主權(quán)利。另據(jù)高盈集團副總裁潘嘉豪透露，雙方首期的募集資金預計能達到100億元人民幣，募資對象主要以海外投資者為主。 值得一提的是，目前酒店業(yè)整體不太樂觀，來自中國旅游飯店業(yè)協(xié)會的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國飯店客房平均出租率為54.07%，平均出租率同比去年下降10.42%，環(huán)比上月下降了4.73%。而在酒店行業(yè)，60%的出租率是盈虧的標志。 根據(jù)花樣年2010-2012年的年報，其旗下現(xiàn)有6個酒店運營項目、3個即將開業(yè)項目。規(guī)模在行業(yè)內(nèi)不占優(yōu)勢，且業(yè)績也并不濟。雖然公司酒店服務方面的收入在不斷增加，其2012年收入已達5500萬元，較2011年增長139.1%。但截至2012年底，公司酒店業(yè)務已連續(xù)三年虧損。2010-2012年，虧損額分別為1483.6萬元、3986.9萬元、5375.6萬元。 雖然花樣年并沒有明確表示將把旗下酒店裝入酒店房產(chǎn)信托，但是潘軍暗示，“花樣年旗下酒店業(yè)務板塊自然會受到資本市場的青睞”。而花樣年這次的酒店房產(chǎn)信托更是面對境外投資者。但從近期的發(fā)債記錄來看，境外市場的投資者也并不看好花樣年未來的發(fā)展?；幽杲衲暌呀?jīng)兩次發(fā)債，票面利率分別是10.75%和7.875%。而萬科今年3月發(fā)行的美元債券票面利率僅為2.625%。顯然，較高的票面利率顯示了境外投資者對于花樣年風險的擔憂。 無論前景如何，在目前融資環(huán)境趨緊之下，花樣年此舉也被業(yè)內(nèi)認為是想借此與地產(chǎn)擴張互動，乃為擴張在急辟融資渠道之舉。“下半年貨幣政策與信貸趨緊的金融環(huán)境下，房企拓展融資渠道是未來發(fā)展與生存的重要保障，否則一旦無法打通資金瓶頸，恐出現(xiàn)項目難產(chǎn)的缺錢狀態(tài)。況且房地產(chǎn)調(diào)控并未放松與錢荒的現(xiàn)象未結(jié)束，部分房企面臨著資金來源的壓力?！?亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓對時代周報記者表示。
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