最近有人說，隨著國內(nèi)房價下跌，中國可能出現(xiàn)負資產(chǎn)家庭。在這些人看來，如果中國出現(xiàn)負資產(chǎn)家庭，政府就得注意了，就得改變目前房地產(chǎn)市場的金融政策，特別要改變目前從緊的貨幣政策，要讓漲到天上的房價再上漲。對于這些言論，司馬昭之心人人皆知。

其實，“負資產(chǎn)”這樣一個概念，是香港1997年到2003年（期間香港的房價下跌67%），香港社會流行的一個新名詞。其具體定義與內(nèi)容，不同人有不同的理解，并非是單一刻板的東西。而負資產(chǎn)的界定不一樣，其計算方式與得出的結(jié)果是不一樣的。

一般來說，“負資產(chǎn)”是與個人用住房按揭貸款所購買的住房價格下跌有關(guān)。如果個人購買的住房是一次付清，不需要從銀行獲得住房按揭貸款，即使這些住房的價格跌得最厲害，比如說下跌百分之幾十，也不存在“負資產(chǎn)”的問題。因為，這時，個人所購買的住房只是市值高低不同，不存在資產(chǎn)上的負問題。只有個人購買住房從銀行獲得住房按揭貸款所購買的住房價格下跌的市值低于未償還貸款時，負資產(chǎn)才會出現(xiàn)。

而如何界定負資產(chǎn)的大小，取決于房價的跌幅。在香港，根據(jù)不同的負資產(chǎn)的定義，就有不同的計算負資產(chǎn)的方式。最簡單、最平常的說法，負資產(chǎn)就是指已經(jīng)購買的住房因價格下跌低于原先所付出款項。比如，原先以100萬元購買的住房，現(xiàn)在的市場價值只剩下80萬元，該住房的負資產(chǎn)就是20萬元。如果按照這種計算方法，只要房價下跌，就會出現(xiàn)負資產(chǎn)，只不過住房的價格下跌的幅度不同，負資產(chǎn)的大小不一樣。但是這種負資產(chǎn)寬泛的含義沒有多少意義。因為，在市場中，價格永遠在波動，價格上漲與下跌也十分平常。如果房價的下跌就是負資產(chǎn)，其意義不大。

按照香港金管局對負資產(chǎn)的定義，負資產(chǎn)是指“未償還貸款額超過住房當前的市值”。也就是說，個人已經(jīng)購買的住房是否為負資產(chǎn)，就在于購房者向銀行申請住房按揭貸款至今沒有償還的貸款額為準則。如果該住房當前的市值低于未償還貸款余額，那么該住房就是負資產(chǎn)。同時該住房必須是以個人名義購買，而提供按揭貸款的住房又是來自由金管局所指定幾間銀行。一般來說，香港業(yè)界與學界基本上認同金管局的界定，只是其范圍擴展到所有的銀行住房按揭貸款，其中包括轉(zhuǎn)按揭與加按揭貸款。這樣，在2003年3月底，按照金管局計算方法，當時負資產(chǎn)住房78000宗，而按照后一種方式來計算負資產(chǎn)住房有158940宗，相差8萬多宗，該數(shù)據(jù)是香港2002年成交住房宗數(shù)的兩倍多（當年香港住房一手房與二手房成交易宗數(shù)僅74584宗）。

可以說，2003年初，香港的負資產(chǎn)家庭達到15萬多（為整個人口的比重2%），涉及資產(chǎn)金額達6685多億港元（為2002年香港房地產(chǎn)成交總額4倍多），但是由于香港的銀行體系健全，住房按揭貸款市場準入要求比較嚴格，因此，盡管出現(xiàn)這種嚴重負資產(chǎn)現(xiàn)象，同樣沒有對香港的金融體系造成什么影響。

現(xiàn)在來看中國住房按揭市場負資產(chǎn)情況?，F(xiàn)在我們要問的是，當前中國存不存在負資產(chǎn)家庭？如果存在，其規(guī)模有多大？其負資產(chǎn)家庭的類型是什么？如果中國存在負資產(chǎn)家庭，對中國的銀行體系及金融體系又有什么影響？政府對此應(yīng)該采取什么樣的政策？為什么在香港出現(xiàn)嚴重的負資產(chǎn)問題沒有影響香港銀行體系的有效運行？等。

可以說，就目前中國的住房按揭管理制度來看，由于個人住房按揭貸款的首付比重在30%以上，特別是購買第二套住房按揭貸款首付比重在40%以上，因此，按照香港金管局的負資產(chǎn)的定義，如果中國要出現(xiàn)負資產(chǎn)家庭，那么該地方的房價一定要下跌30%以上。但是就目前中國房地產(chǎn)市場的情況來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，到目前為止，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格，不僅沒有下跌，反之，還在上漲，只不過上漲幅度沒有2007年快。因此，從總體上來，中國目前根本就沒有出現(xiàn)負資產(chǎn)家庭的必要條件。全國的房價都沒有下跌，哪里來的負資產(chǎn)。從區(qū)域性來看，深圳、廣州房價下跌的幅度看上去較快，據(jù)說有樓盤的價格下跌了40%以上，但是這些樓盤多數(shù)是一手房，而一手房的價格下跌是與負資產(chǎn)沒有關(guān)系的，因為這樣的樓盤不存在房價本身上漲與下跌問題，只不過購買者價格高低問題。而且，即使是二手房的價格下跌，就目前的情況來看，在廣州與深圳達到下跌30%以上的樓盤恐怕也不會太多。而且即使存在下跌30%以上的樓盤，不僅所占的比重不高，而且也可以是2007年炒作十分嚴重的樓盤。對于這些炒作十分嚴重的樓盤，即使出現(xiàn)價格下跌超過30%，也是那些按揭貸款審核不嚴而進入的房地產(chǎn)市場炒作者。對于這些房地產(chǎn)炒作者，中央政府有十分明確態(tài)度，他們是嚴厲的打擊對象。這些人出現(xiàn)負資產(chǎn)問題，首先損失是自己，然后才是銀行有少量損失（因為這些人如果把房子交給銀行，就得看這些房子價格下跌的程度）。因此，國內(nèi)銀行體系對此根本就不用過多擔心。

也就是說，就目前國內(nèi)房地產(chǎn)的情況來看，存在負資產(chǎn)家庭的數(shù)量微乎其微。即使存在負資產(chǎn)的購買者，基本上也是房地產(chǎn)市場炒作者，這部分房地產(chǎn)市場炒作者，是政府政策嚴令禁止的行為。即使這種房地產(chǎn)炒作者出現(xiàn)負資產(chǎn)，也是很正常的事情，也說明了政府的房地產(chǎn)政策已經(jīng)起到一定的效果。

我們再來看，個人住房按揭貸款對國內(nèi)銀行體系的影響。從央行2008年一季度貨幣政策報告來看，到2008年底，全國商業(yè)銀行本外幣貸款余額為29.4萬億元，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5.01萬億元（占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的17%），其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬億元（占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的6%左右），個人住房按揭貸款余額為3.13萬億（占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的11%左右）。也就是說，如果最為極端的情況出現(xiàn)，即假定到2008年一季度末所有個人按揭貸款都為不良貸款，那么整個國內(nèi)銀行體系不良率也只是增加11%，它國內(nèi)銀行體系不會造成多少影響（國內(nèi)銀行體系不良率最高時曾為40%）。但這根本就不可能的事情！

還有，對于國內(nèi)個人住房按揭貸款來說，不良率的高低還與國內(nèi)房價上漲幅度。房價上漲幅度越大，那么在房價下跌時，個人住房按揭貸款所面臨的風險就越高。比如說，從整體上來說，國內(nèi)房價上漲最快一年是2007年。而2006年個人住房按揭貸款余額2.27萬億，2007年個人住房按揭貸款增加9000億元左右，2008年一季度個人住房按揭貸款增加1233億元。在這里，個人住房按揭貸款風險較高是那10233億元，其中個人還款1600億元。也就是說，個人住房按揭貸款風險較高貸款也只是8600億元左右，而這8600億元貸款占整個銀行體系貸款總額不足3%。也就是說，即使出現(xiàn)最為極端的情況，這8600億元個人住房按揭貸款全部是不良貸款，也占國內(nèi)銀行體系資產(chǎn)不足3%。而2006年以前個人住房按揭貸款，由于那個時候房價水平低，國內(nèi)整體房價水平要降低到2006年底以前的水平還有不少距離，更何況有30%按揭貸款首付。因此，就目前的情況來說，這些個人住房按揭貸款風險不會是太高。

也就是說，從上述的數(shù)據(jù)分析，國內(nèi)根本就不存在什么負資產(chǎn)家庭的問題，即使存在負資產(chǎn)家庭問題也是規(guī)模十分微小，不足對國內(nèi)銀行體系及國內(nèi)金融體系有效運行造成什么影響。不過，無論是從美國次貸危機還是從香港能夠挺過1997-2003年的負資產(chǎn)危機來看，中國政府及監(jiān)管部門對個人住房按揭貸款及房地產(chǎn)開發(fā)貸款都得引起足夠的注意，以便防范風險。

在這里，有幾個問題得密切關(guān)注，一是要堅決落實國務(wù)院對房地產(chǎn)市場的炒房、炒地嚴厲打擊的政策，堅決把房地產(chǎn)市場的炒作之風清除出去。而要做到這一點，一是要嚴格個人住房按揭貸款市場準入標準，要對個人住房按揭貸款者的收入采取真實性原則，比如要求個人住房貸款者出示銀行工資對賬單、個人所得稅交稅單、單位工資單、建立個人信用體系等。如果商業(yè)銀行對個人購買住房貸款者的收入采取真實性原則，這就讓銀行風險防范在貸款發(fā)生之前；二是要對嚴格區(qū)分投資性與消費性購房。對于后者仍然采取信貸優(yōu)惠政策，對于投資性購房則要采取市場定價原則。這樣既可以增強銀行防范風險的能力（提高利率），也能夠把一些房地產(chǎn)炒作者完全拒絕在市場之外。如果國內(nèi)商業(yè)銀行不是僅顧及短期業(yè)績，而且考慮到商業(yè)銀行的中長期風險，即使未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的價格波動，那么這些房地產(chǎn)個人按揭貸款對國內(nèi)銀行體系也不會造成多大的影響。香港情況就是這樣。三是中國的房地產(chǎn)市場還沒有經(jīng)歷過一個完整發(fā)展周期，市場面對的困難與問題會很多，因此，政府監(jiān)管部門不僅要制定一系列的制度規(guī)則來防范其風險，還得對發(fā)生一些現(xiàn)象作一些清楚的分析，保證信息透明化。這樣便利民眾分析與判斷，而不是為一些人所操縱。如果政府監(jiān)管部門能夠這樣做，那么無論是對國內(nèi)房地產(chǎn)市場來說，還是防范國內(nèi)銀行體系的風險來說，都是十分重要的事情。

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