愛華網(wǎng)???? 甲級寫字樓市場回暖 2013年第一季度深圳經(jīng)濟(jì)增速加快，其中最為明顯的是外貿(mào)出口大幅回升，1月至2月深圳出口總額同比增長56.2％，一定程度上帶動了IT和貿(mào)易類中小型企業(yè)利潤的增長。但由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景的不明朗性，大部分外資企業(yè)對寫字樓擴(kuò)張仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，租賃市場仍以承租能力較強(qiáng)的內(nèi)資公司和國資企業(yè)為主導(dǎo)。 仲量聯(lián)行研究發(fā)現(xiàn)，來自IT、石油化工和金融類企業(yè)的需求繼續(xù)支撐一季度的租賃市場，一季度還有不少位于羅湖和南山的部分中小企業(yè)為減輕租金壓力，遷至租金低廉的其它甲級寫字樓、乙級寫字樓、工業(yè)用地寫字樓，使該區(qū)部分項目空置率上升。 雖然一季度甲級寫字樓租賃需求上升，但受到其他片區(qū)企業(yè)外遷增加導(dǎo)致空置率上升的影響，市場凈吸納量僅6700平方米，維持較低的水平。由于無新增供應(yīng)，需求上升使全市空置率從12.7％回落至12.4％。不過，業(yè)主對租賃市場恢復(fù)信心，紛紛小幅提升租金，特別是福田區(qū)，其平均租金環(huán)比增長約1.5％；而受空置壓力影響，羅湖、南山區(qū)的租金繼續(xù)下調(diào)?？傮w來說，全市平均租金環(huán)比微升0.3％，平均凈租金是每月每平方米171元。售價方面，同樣出現(xiàn)止跌回穩(wěn)，深圳甲級寫字樓平均資本值一季度錄得環(huán)比上升1.2％的增幅，達(dá)每平方米43700元。
仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)夏春毅分析說：“隨著本地經(jīng)濟(jì)逐漸改善，我們預(yù)計整體租賃需求復(fù)蘇勢頭比之前預(yù)測大為改觀，業(yè)主心態(tài)較為樂觀，短期內(nèi)提高租金報價的可能性高。其中位于福田區(qū)的優(yōu)質(zhì)項目需求持續(xù)活躍，該片區(qū)租金的上漲將推動整體市場平均租金上漲。此外，受到二手買賣市場交易稅費影響，更多用家將轉(zhuǎn)買為租，一定程度上有助于需求的進(jìn)一步增長。受以上因素支撐，我們預(yù)期2013年全年深圳甲級寫字樓市場租金將呈繼續(xù)回升的勢頭?！?p> 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)需求平穩(wěn) 2013年1月至2月，深圳社會消費品零售總額同比增長7.9％，增速較2012年同期的11.5％回落3.6個百分點。零售消費增長乏力，一季度國內(nèi)外零售商雖繼續(xù)呈現(xiàn)擴(kuò)張態(tài)勢，擴(kuò)張步伐卻較謹(jǐn)慎，零售地產(chǎn)市場復(fù)蘇較緩慢。租賃需求主要為餐飲和時尚品牌零售商，成交集中在核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)商場。另外，一季度有部分商場繼續(xù)調(diào)整租戶，但效果未理想，空置率沒有太大改善。 受部分表現(xiàn)不佳的商場和新竣工商場的空置影響，一季度深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率達(dá)8.4％，較上季上升3.5個百分點。一季度深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金出現(xiàn)三年來的首次下降，環(huán)比下降0.4％，至每月每平方米1150元。不過，今年前三個月一手商鋪銷售成交量約達(dá)13萬平方米，比上年同期高出2.33倍。 仲量聯(lián)行深圳零售地產(chǎn)部副董事程怡認(rèn)為，未來零售商的擴(kuò)張態(tài)勢仍將持續(xù)，但擴(kuò)張步伐會繼續(xù)放緩?！按罅啃略龉?yīng)推出市場，但零售商對新商場租賃需求較謹(jǐn)慎，目前未開業(yè)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)預(yù)租情況未理想，預(yù)租率較上季沒有明顯提升，業(yè)主的預(yù)租壓力增加，部分項目將有延遲開業(yè)的可能性。因此，我們預(yù)測未來全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率將有急升的可能，從而影響整體租金升幅。現(xiàn)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項目租金將繼續(xù)穩(wěn)定增長，支撐全市平均首層租金平穩(wěn)上升，但因零售商需求謹(jǐn)慎，預(yù)計租金上升空間有限?！?p> 仲量聯(lián)行廣州及深圳研究部高級經(jīng)理曾麗指出：“雖然國內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的信號，但整體復(fù)蘇勢頭仍然受到國內(nèi)其他因素影響，例如來自通脹壓力、房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱以及消費零售增長放緩的隱憂。這些不確定因素將導(dǎo)致外商投資者、外資企業(yè)以及零售商短期內(nèi)對擴(kuò)充需求仍維持謹(jǐn)慎態(tài)度。因此，零售商鋪市場方面，零售商擴(kuò)充需求增長乏力令市場憂慮，再加上供應(yīng)量今年將處于歷史高位，我們預(yù)期深圳商鋪整體發(fā)展放緩。但另一方面，相比去年末，深圳甲級寫字樓需求改善的情況較為突出，扭轉(zhuǎn)我們對租金的展望，預(yù)期其止跌回升的勢頭將繼續(xù)?！?p> 工業(yè)地產(chǎn)市場增長相對平穩(wěn) 在保稅物流園方面，一季度傳統(tǒng)上是業(yè)主調(diào)整租金的季節(jié)，加上租賃需求活躍，本季平均租金漲幅勢頭較強(qiáng)勁，達(dá)到每月每平方米33.3元，環(huán)比上升6.4％，比2012年全年租金漲幅還要高出1.6個百分點。 隨著全球經(jīng)濟(jì)逐步回暖，出口增長有望繼續(xù)支撐深圳保稅區(qū)物流園的租賃需求。仲量聯(lián)行深圳工業(yè)部副董事陳劍鋒表示：“由于年內(nèi)再無新增供應(yīng)，現(xiàn)有的空置面積可望被逐步消化，空置率穩(wěn)定下降。一季度保稅物流園平均租金已有較大幅度調(diào)整，我們認(rèn)為未來租金暫不會再出現(xiàn)較大波動，增長相對平穩(wěn)。” 受零售消費增速下降影響，一季度深圳非保稅物流園租賃需求暫未出現(xiàn)明顯起色。陳劍鋒介紹，一季度成交租戶多為國內(nèi)大型零售商或國內(nèi)物流企業(yè)，但承租能力不太理想，部分業(yè)主甚至輕微減租來吸引大租戶進(jìn)駐以降低空置率。一季度全市非保稅物流園租金為每月每平方米31.2元，環(huán)比下降0.7％。 展望未來，深圳的零售消費增長將繼續(xù)支持非保稅物流園的租賃需求，然而大量新供應(yīng)量將導(dǎo)致部分片區(qū)甚至整體空置率快速上升，陳劍鋒指出，新增供應(yīng)大增可能為整體非保稅物流園租金增長帶來壓力。而位置優(yōu)越和低空置率的非保稅物流園租金漲幅受影響較少。
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