愛華網(wǎng)???? 2011年以來，美國房地產(chǎn)復(fù)蘇可以說是美國疲弱復(fù)蘇的一大亮點(diǎn)，有分析甚至認(rèn)為美國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新一輪上升周期，并鼓動(dòng)“趁機(jī)抄底”，許多中國投資者更是大舉進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場，成為美國房地產(chǎn)市場中最大的外來購買力之一。然而，美國房地產(chǎn)市場真的如此所言進(jìn)入繁榮周期了嗎？ 當(dāng)前美國整體經(jīng)濟(jì)仍主要以“弱勢復(fù)蘇”為主。但房地產(chǎn)復(fù)蘇相比其他數(shù)據(jù)的確比較亮麗。今年前兩個(gè)月，美國房地產(chǎn)市場均繼續(xù)改善。新屋和成屋銷售量保持在2010年4月以來的高位，S&P/ Case-Shiller 20座大城市房價(jià)指數(shù)1月份也創(chuàng)出2006年6月以來最大升幅。美國2月新屋開工量同比增長27.7%，具有前瞻意義的營建許可數(shù)量同比增長33.8%，兩項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到2008年6月以來最高水平。 然而，從存量指標(biāo)看，我們也許并不能得到房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入全面復(fù)蘇周期的結(jié)論。在過去六年間一直經(jīng)歷去庫存過程的美國房地產(chǎn)市場，仍然存在數(shù)以百萬計(jì)的止贖房產(chǎn)，“影子庫存”繼續(xù)給市場帶來壓力，在未來的6～12個(gè)月，大部分這些“影子庫存”房屋將會(huì)被掛牌虧損出售。除非美國就業(yè)市場顯著回暖，房產(chǎn)稅大幅削減，從根本上有效刺激購房需求。 此外，雖然美國房地產(chǎn)市場整體正在復(fù)蘇，但在重災(zāi)區(qū)地區(qū)，如內(nèi)華達(dá)州、佛羅里達(dá)州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等地，房地產(chǎn)市場依然在底部徘徊。在這些地區(qū)，房屋止贖率依然很高，喪失房屋贖回權(quán)人數(shù)也在不斷上升，數(shù)據(jù)顯示，總體而言，今年一季度，美國的止贖房庫存上升了9%，其中佛羅里達(dá)州有全美最多的90556間房主空置止贖房，伊利諾伊州的31668間，加州為28821間、俄亥俄州的17367間，重災(zāi)區(qū)的警報(bào)信號(hào)不解除，美國房地產(chǎn)就難言真正復(fù)蘇。 更為重要的是，從美國人口結(jié)構(gòu)與房價(jià)關(guān)系看，人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生長期趨勢性的影響。次貸危機(jī)之前“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍，并由此持續(xù)推高了房價(jià)。大約有7700萬人，占美國成年人的35%。近幾十年來，嬰兒潮正處在消費(fèi)力最旺盛的25～30歲時(shí)期，初次購房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國房價(jià)每年上揚(yáng)20%～30%。然而，這一結(jié)構(gòu)性因素正在發(fā)生根本性改變，根據(jù)美國人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位，到2030年，美國嬰兒潮一代都將超過65歲，那時(shí)近乎20%的美國居民超過65歲；2050年，這一年齡組的人數(shù)還會(huì)翻一番，從2008年的3870萬增至8850萬，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的深遠(yuǎn)影響。
美國低利率政策也并非萬能。根據(jù)美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美的最新數(shù)據(jù)，美國30年期抵押貸款利率已經(jīng)降至3.3%左右，為上世紀(jì)70年代以來的歷史最低水平。低利率會(huì)有效刺激抵押貸款需求，從而刺激購房需求。但由于抵押貸款申請門檻升高，盡管抵押貸款利率處于數(shù)十年低位，但貸款機(jī)構(gòu)對(duì)申請者的審查卻更為嚴(yán)厲。 數(shù)據(jù)顯示，目前美國仍有1100萬家庭的住房按揭貸款處于資不抵債的境地。顯然，在房地產(chǎn)市場信貸仍處于低迷、萎縮的當(dāng)下，美聯(lián)儲(chǔ)集中購買MBS將降低商業(yè)銀行信貸投放風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步壓低房地產(chǎn)信貸利率，會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來利好。但“低利率不是萬能的”，潛在購房者能否享受低利率還要取決于銀行的貸款意愿。尤其是2013年銀行面臨的監(jiān)管壓力將再次增大，存款準(zhǔn)備金率提高等政策要求讓銀行面臨很大的資金壓力，美國銀行更多選擇收緊住房抵押貸款放貸標(biāo)準(zhǔn)，特別是在市場風(fēng)險(xiǎn)釋放未盡，美國消費(fèi)者剛剛經(jīng)歷了地產(chǎn)泡沫破裂慘痛教訓(xùn)的情況下，房地產(chǎn)進(jìn)入真正的上升周期并非易事。 尤其值得警惕的是，以往美國房屋市場復(fù)蘇通常由家庭和個(gè)人的剛性需求帶動(dòng)，而本輪復(fù)蘇更主要的是投資的成分居多，投資者扮演了購房的主力。隨著美國“自動(dòng)全面減赤計(jì)劃”的啟動(dòng)，以及財(cái)政懸崖中有關(guān)減稅政策的到期，嚴(yán)重依賴政策刺激的房地產(chǎn)復(fù)蘇可能還會(huì)遭受新的波折，一旦投資者/投機(jī)者獲利離場，將可能導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場新一輪震蕩。還是那句話，“入市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎”。
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