愛華網(wǎng)???? 政治開放引發(fā)房?jī)r(jià)上漲 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍缺位 彥生活在緬甸最大的城市仰光。他曾經(jīng)在香港讀書，現(xiàn)在為一個(gè)國(guó)際性的非政府組織工作，沒有結(jié)婚。兩年前，他在仰光城區(qū)西北部買了一套大約有63平方米的房子?！吧习喑俗?，下班就走回來?！彼f。工作地點(diǎn)在仰光的市中心。彥走回家大約需要45分鐘。他沒有向我透露這套房子總共花了多少錢，只是告訴我他沒有用銀行貸款。房款大部分是從家人親戚處借的?！皳Q做現(xiàn)在，我也不知道能不能買得起這套房子了?！睆┳谒菍挸鏊霓k公室對(duì)我微笑著說。 房?jī)r(jià)上漲 因?yàn)檎叩牟煌该鳎龉獾姆康禺a(chǎn)價(jià)格至今為止很難說有確切的統(tǒng)計(jì)。人們通過房屋的價(jià)格和租金來判斷這個(gè)緬甸最有活力的城市是否出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)泡沫。2013年中國(guó)的一些房地產(chǎn)網(wǎng)站上稱仰光的商用房屋年租金超過100美元一平方英尺，折合每平方米大約1100美元一年。這些網(wǎng)站上使用了夸張的標(biāo)題稱這筆租金已經(jīng)超過美國(guó)的曼哈頓，實(shí)在是有些言過其實(shí)。 根據(jù)美國(guó)中文網(wǎng)的報(bào)道，即便在曼哈頓最繁華的第五大道上的商鋪，在2011年的時(shí)候其月租金已經(jīng)達(dá)到400美元一平方英尺。顯然仰光還遠(yuǎn)沒有達(dá)到曼哈頓的房?jī)r(jià)水平。但是這個(gè)價(jià)格對(duì)于按照購(gòu)買力平價(jià)計(jì)算每年人均收入只有1535美元（2011年聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署數(shù)據(jù)）的緬甸人來說，已經(jīng)差不多是一個(gè)天文數(shù)字。我在仰光時(shí)住的酒店大約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)一個(gè)快捷酒店，每個(gè)晚上的收費(fèi)是40美元，和國(guó)內(nèi)基本持平。然而從基礎(chǔ)設(shè)施和城市發(fā)展上來看，仰光與北京實(shí)在是相去甚遠(yuǎn)。 仰光房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升，最主要的原因在于它的政治在走向開放。 直到2008年的時(shí)候，仰光還是一個(gè)只有極其有限的互聯(lián)網(wǎng)以及移動(dòng)通訊設(shè)備的城市。2010年，執(zhí)政多年的軍政府宣布了政治開放，互聯(lián)網(wǎng)幾乎在瞬間普及。仰光人現(xiàn)在差不多人手一部手機(jī)，依靠移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)，酒店里已經(jīng)普及無線網(wǎng)絡(luò)。 想要在緬甸一展身手的各個(gè)大公司蜂擁而入。它現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)遍地都是廣告，到處都可以看到著名品牌廣告欄的城市。仰光的道路上跑滿了各種日韓系列的小汽車，其中也不乏中國(guó)的奇瑞等品牌。 2011年，時(shí)任美國(guó)國(guó)務(wù)卿的希拉里訪問緬甸。仰光房?jī)r(jià)在她走后竟然迅速飆升，表明投資者認(rèn)為美國(guó)即將解除對(duì)緬甸制裁。世界上最封閉的一座大城市即將打開它的市場(chǎng)。2012年，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬訪問仰光。我在幾個(gè)月之后去仰光時(shí)，預(yù)訂酒店仍舊不容易。 仰光的外表有些破舊，但是卻掩蓋不住這座城市所應(yīng)有的勃勃生機(jī)。它位于仰光河入海的三角洲上，地理位置非常重要，是印度洋溝通東南亞國(guó)家的重要通道。仰光周邊土地肥沃，安達(dá)曼海中有巨大的天然氣儲(chǔ)量，使之特別適宜交通物流、資源出口和農(nóng)業(yè)開發(fā)。在開放的前提下，各種各樣的需求帶動(dòng)了仰光的房地產(chǎn)市場(chǎng)。長(zhǎng)期受到消費(fèi)不足壓制的房?jī)r(jià)發(fā)生飆升是必然的。 “基礎(chǔ)”落后 大量外企和投資者、旅游者的訪問需要仰光有更多的寫字樓、高檔酒店和娛樂消費(fèi)場(chǎng)所。但是就我在仰光采訪時(shí)所見，這座城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。 在供電供水等基礎(chǔ)設(shè)施上，仰光尚可以應(yīng)對(duì)。然而道路交通、酒店數(shù)量上難以應(yīng)對(duì)。2012年，平均每天大約有1500名外國(guó)人入境緬甸。但是作為一個(gè)600萬人口的大城市，仰光只有5家五星級(jí)酒店和6家四星級(jí)酒店。 在交通方面，因?yàn)槁飞媳寂艿母鞣N汽車日益增多，仰光已經(jīng)像別的國(guó)家大都市那樣，出現(xiàn)了堵車現(xiàn)象。而我在仰光三天采訪的過程當(dāng)中，只看見有一條高架橋，另外一條高架橋正在修建當(dāng)中。這座城市的公交系統(tǒng)也不算發(fā)達(dá)，雖然比起完全沒有公交系統(tǒng)的柬埔寨首都金邊強(qiáng)很多，但是塞得滿滿的破舊公共汽車仍舊讓人看得觸目驚心。鑒于技術(shù)條件和投資，仰光目前沒有建設(shè)地鐵的計(jì)劃。這座城市的布局和規(guī)劃仍然需要提升。 仰光地勢(shì)平坦，市區(qū)內(nèi)河流縱橫，湖泊密布，自然風(fēng)景相當(dāng)優(yōu)美。有意思的是，仰光的高層建筑并不多，而且不算集中。大量的民宅已經(jīng)很破舊，亟待更新改造。而空置的著名建筑其實(shí)并不少。英國(guó)殖民地時(shí)期的殖民地政府大樓就是一座外觀上非常漂亮的維多利亞式建筑，從緬甸獨(dú)立的時(shí)候就開始空置，直到2012年才有消息說將會(huì)被改造成為高級(jí)酒店。這對(duì)于許多投資者來說應(yīng)該是一塊富礦。 事實(shí)上，在仰光街頭，我已經(jīng)看到了一部分中資公司在投資房屋改造和建設(shè)。中國(guó)是緬甸的第一大投資國(guó)。很多投資都用于資源開發(fā)和交通建設(shè)，如礦山、林木和高速公路等。實(shí)際上房地產(chǎn)建設(shè)也大有可為。至少在經(jīng)濟(jì)發(fā)展最有潛力的仰光確實(shí)有其發(fā)揮的余地。
不過，在仰光投資需要至少注意兩個(gè)問題。第一，當(dāng)局的政策。緬甸實(shí)現(xiàn)政治開放之后，當(dāng)局的政策變得開明而且自由，但是仍舊存在著多變的情況；第二，緬甸的公民社會(huì)處于一個(gè)正在興起的過程當(dāng)中。公民社會(huì)的興起意味著關(guān)注各個(gè)方面領(lǐng)域的非政府組織大量出現(xiàn)。投資者應(yīng)該處理好與非政府組織的關(guān)系，在環(huán)保、勞工權(quán)利和可持續(xù)發(fā)展等議題當(dāng)中進(jìn)行足夠充分的溝通和對(duì)話。 在仰光的三天里，曾經(jīng)有一次大型的游行示威，對(duì)中國(guó)在緬甸的一些投資項(xiàng)目出現(xiàn)了反對(duì)的聲音。緬甸國(guó)會(huì)甚至組織了以昂山素季為首的調(diào)查組對(duì)中國(guó)的項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)保調(diào)查。我到訪的緬甸土瓦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，雖然供電量只能滿足需求的三分之一，非政府組織依舊要求發(fā)電廠實(shí)現(xiàn)煤改氣，以保護(hù)環(huán)境。這些問題，需要投資者在前往淘金時(shí)一定要做足功課。 2013年6月2日，緬甸仰光。緬甸多年來與全球經(jīng)濟(jì)隔絕，成為全球最貧窮國(guó)家之一；但世界經(jīng)濟(jì)論壇報(bào)告預(yù)期逐步開放的緬甸，本年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可達(dá)6%，出口與投資亦會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)研究報(bào)告指出，緬甸未來20年可能吸引高達(dá)一千億美元的外國(guó)直接投資。
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