愛華網???? 2013年2月26日，國務院下發(fā)《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產調控工作的通知》，作為新一輪房地產調控的指令性文件，至今已經兩月有余。兩月之間，中國房地產市場并無趨勢性變化，2013年最新一期在70座城市房價監(jiān)測中，絕大多數(shù)仍未改上漲勢頭。 地方政府對調控政策的落實情況如何？《中國經營報》記者通過調查發(fā)現(xiàn)，國發(fā)17號文件中明確規(guī)定的“限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域”的要求，至今未得到地方政府的有效執(zhí)行。而隱藏地方政府堅持執(zhí)行分區(qū)限購政策背后的邏輯，則展現(xiàn)了近10年來以房地產價格和成交量為考核方式的樓市調控所造就的尷尬。這一切，都值得政策的制定者們反思。 “人均可支配收入實際增幅”成了以一當十的“金句”。 同南京、杭州等城市一樣，大連市在3月31日發(fā)布了“國五條”細則，全文加上標點符號共110字。其核心點為“新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比增幅控制在同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實際增幅以下”。 在“國五條”執(zhí)行細則語焉不詳?shù)耐瑫r，新版《大連市戶籍準入規(guī)定》已于3月1日開始正式實施。該規(guī)定全面放寬了大連購房落戶的條件，將“購房款”作為落戶標準調整為以“購房面積”作為落戶標準，有效期5年。 遼寧一位地產專家表示，大連“買房落戶”新規(guī)是對國家限購政策的一次探底。國家對房地產的調控短時間內難見放松跡象，大連“買房落戶”新規(guī)稱得上是暗度陳倉。如果突圍成功，無疑等于從側翼為拉升成交量打開了口子。 現(xiàn)實逼迫 限購令一出，我們當時就傻眼了，投資性購房的看房者一個都沒有了，原來每天能賣出七八套，政策一出一禮拜也就賣三四套。 “買房落戶”短時間內可能不會有太明顯效果，但總體來講，“落戶”新規(guī)一定會促使房地產市場需求的增加及成交量的持續(xù)回升。 放寬“買房落戶” 限購之后，購房者觀望情緒濃厚，圖為2012年大連秋季房展會現(xiàn)場。本報資料室/圖 大連市新舊購房落戶政策對比 購買單套商品房達到相應標準的戶口才可遷入。在主城區(qū)購買商品住宅，購房款80萬元以上；購買公建商品房，購房款100萬元以上的；在大連經濟技術開發(fā)區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)購買商品住宅，購房款50萬元以上；購買公建商品房，購房款70萬元以上的；在旅順口區(qū)、金州區(qū)購買商品住宅，購房款30萬元以上；購買公建商品房，購房款50萬元以上的。 2013年3月1日前 VS 2013年3月1日后 從2013年3月1日起正式施行，有效期為5年。購買商品房單套住宅面積70平方米或單套非住宅面積50平方米、存量房單套住宅面積90平方米或單套非住宅面積70平方米；新市區(qū)、旅順口區(qū)購買單套住宅建筑面積50平方米或購買單套非住宅面積30平方米，新區(qū)購房即可落戶。 在國家出臺“國五條”繼續(xù)房地產調控的敏感時期，大連實施“買房落戶”的敏感新規(guī)，其背后的“企圖心”難免令人生疑。 “大連這個落戶新規(guī)是對國家限購政策的一次探底?！边|寧前述地產專家表示，國家對房地產的調控一直未見松動，找到迅速有效拉動房地產的途徑和機會相當有限。而大連“買房落戶”新規(guī)的這次試探如果可以順利推進，無疑等于從側翼為拉升成交量打開了口子。 針對各界對“買房落戶”新規(guī)的質疑，大連市政府一位不愿具名的工作人員表示，“買房落戶”新規(guī)的實施和“國五條”出臺僅僅是時間上的巧合，大連的新規(guī)早在2012年年底就確定了，并不存在什么突破限購政策的說法，大連一直按照國家要求認真做好房地產調控工作。 “我們也是從媒體報道才知道在大連買房可以落戶的政策。”大連市國土資源與房屋局有關部門工作人員表示，“買房落戶“這等大事，是政府主導、公安部門參與出臺的政策，房產部門并不清楚這項新規(guī)出臺的背景。 “實際上，大連市政府通過‘買房落戶’拉動成交量的意圖是明顯的”，前述置業(yè)公司負責人表示，從2011年3月大連出臺限購政策兩年來，對房地產的影響巨大。
據(jù)了解，2011年各地出臺限購政策，當年2月25日《大連市政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的實施意見》，在土地、住房保障、住房需求、稅收、問責制度等方面出臺了十條比較詳細的細則。 “限購令一出，我們當時就傻眼了，投資性購房的看房者一個都沒有了，原來每天能賣出七八套，政策一出一禮拜也就賣三四套，”上述發(fā)展商表示，由于資金鏈斷裂，導致他不得不到北京找風投，“最艱難的時候已經過去了，現(xiàn)在情況稍微有些好轉，這兩年太難熬了?！?p> 數(shù)據(jù)顯示，2011年3月，大連市內七區(qū)商品住宅成交均價11113元/平方米，而2013年2月，這一數(shù)字為9937元/平方米，單價下降了1176元。 “從數(shù)據(jù)上看，均價下降了一千多元，這實際上已經是一個很大的幅度了?！鄙鲜龅禺a專家表示，大連是個旅游城市，是東三省包括全國普遍認可的沿海城市，購房人群的支撐力較強，一般來說房價大幅度下跌的可能性不大，而大連的限購政策令房價下跌千元、成交量下降6成，對這個市場造成的影響可想而知。 專家同時表示，從大連市政府的角度來講，如果房價暴跌，人們將對房地產市場失去信心，行政方面也不好交差。 觀望國家政策的同時，大連也在觀望3月1日起正式實施的“買房落戶”新規(guī)的現(xiàn)實效果。 2012年12月7日大連市政府發(fā)出《大連市戶籍準入規(guī)定》通知，全面放寬了大連購房落戶條件。該規(guī)定從2013年3月1日起正式施行，有效期為5年。新規(guī)將原來的以“購房款”作為落戶標準調整為以“購房面積”作為落戶標準，同時還增加了購買存量房（二手房）的落戶規(guī)定。 具體規(guī)定為：購買商品房單套住宅面積70平方米或單套非住宅面積50平方米、存量房單套住宅面積90平方米或單套非住宅面積70平方米；新市區(qū)、旅順口區(qū)購買單套住宅建筑面積50平方米或購買單套非住宅面積30平方米，新區(qū)購房即可落戶。 大連一家置業(yè)公司負責人表示，與此前的購房款達到一定標準才能落戶的政策相比，“買房落戶”的政策實際上是大幅放寬了在大連的購房限制。 據(jù)了解，此前，大連規(guī)定，購買單套商品房達到相應標準的戶口才可遷入。標準如下：在主城區(qū)購買商品住宅，購房款80萬元以上；購買公建商品房，購房款100萬元以上的；在大連經濟技術開發(fā)區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)購買商品住宅，購房款50萬元以上；購買公建商品房，購房款70萬元以上的；在旅順口區(qū)、金州區(qū)購買商品住宅，購房款30萬元以上；購買公建商品房，購房款50萬元以上的。 “最重要的是，以前的政策需要全款購房，一下拿出數(shù)十萬乃至上百萬元的款項，絕大多數(shù)購房者還是比較吃力的?！鄙鲜鲐撠熑吮硎?，現(xiàn)在新規(guī)取消了購房款的硬性規(guī)定，購房者只要購得幾十平方米的房子即可落戶，同時也可通過按揭等方式解決資金問題。 “甚至可以理解為，在大連只要買房即可落戶，因為最低標準放寬到了50平方米?！痹撠撠熑吮硎?，短時間內可能不會有太明顯效果，但總體來講，“落戶”新規(guī)一定會促使房地產市場需求的增加及成交量的持續(xù)回升。 5月3日，記者撥打大連多家房地產項目電話，針對近兩個月的銷售情況，多數(shù)回答均為銷售量增加并不明顯，“買房落戶”新規(guī)并未產生立竿見影的拉升作用。 “在大連主城區(qū)，還沒有看到落戶政策帶來的銷售上的大變化，但是在旅順口區(qū)和金州新區(qū)以及城鄉(xiāng)結合部，應該已有效果呈現(xiàn)?！贝筮B一位房地產發(fā)展商表示。 大連房地產近期數(shù)據(jù)顯示，從3月19日~4月22日，五周的時間內，與中山、西崗、沙河口等主城區(qū)的幾個區(qū)每周十幾套、數(shù)十套的成交量相比，旅順口區(qū)周成交量平均可達240套左右，金州新區(qū)5周總計銷售為1869套。 “一句話”細則 “地方政府對‘國五條’的應對，體現(xiàn)在發(fā)布細則上來看可以稱之為‘應付’，普遍現(xiàn)象下反映出的是地方政府的普遍心理?！?p> 3月31日，大連市房地產市場調控工作領導小組辦公室發(fā)布指導意見，全文包括標點符號在內共110字，全文如下：為落實國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作有關精神，穩(wěn)定房屋價格，2013年我市新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實際增幅以下。新建商品住宅的銷售價格以國家統(tǒng)計部門權威發(fā)布統(tǒng)計指標為依據(jù)。 “只給出房地產調控的一個標準別的什么都沒有涉及，沒有針對‘國五條’逐一的呼應并提出具體舉措，很難稱得上是‘細則’?！边|寧省一位房地產專家表示，從大連這“一句話”細則當中，明顯能夠感覺到的是，地方政府在刻意將具體的東西模糊化，“模糊化的好處在于：第一可以規(guī)避一些于己不利的東西，第二模糊化可以適當爭取空間，以便在具體操作的時候擁有更大的靈活性。”該專家表示。 而發(fā)布這種“模糊化”細則的城市并非大連一家。3月31日，是地方政府出臺“國五條”執(zhí)行細則的最后期限，在這一天，各地方政府扎堆發(fā)布調控細則，南京、杭州、武漢、蘭州、成都、西安等城市在行文上高度一致如出一轍，均把落點定在了“人均可支配收入實際增幅”上。 “地方政府對‘國五條’的應對，體現(xiàn)在發(fā)布細則上來看可以稱之為‘應付’，普遍現(xiàn)象下反映出的是地方政府的普遍心理。”上述專家表示，這種普遍心理就是對調控政策持懷疑態(tài)度，猜測中央調控的決心有多大、政策會不會很快有變化，總之是抱有觀望態(tài)度并存在僥幸心理。
