??? 自此，廣大投資者終于可以像銀行一樣，介入到房地產(chǎn)按揭貸款領(lǐng)域，并通過按揭貸款投資而獲取收益。盡管目前這只是房地產(chǎn)短期按揭貸款，但重要的是，此次房地產(chǎn)消費(fèi)信托產(chǎn)品為中國房地產(chǎn)的"金融創(chuàng)新"邁出了革命性第一步。

??? 2003年8月，今典集團(tuán)曾宣布出資兩億元，通過北京市商業(yè)銀行，以"貼息委托貸款"的方式提供給蘋果社區(qū)購房者，用來彌補(bǔ)"121號文件"中"封頂按揭"政策所造成的消費(fèi)信貸斷裂，規(guī)避金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險。當(dāng)時張寶全曾預(yù)言，"貼息委托貸款"將催生新的金融信托產(chǎn)品的誕生。因為，既然開發(fā)商可以介入以前銀行壟斷的按揭貸款領(lǐng)域，那么，由信托公司將按揭貸款做成信托產(chǎn)品公開發(fā)行也未尚不可。

??? 張寶全的設(shè)想是把原本由銀行完成的整個按揭過程分成樓盤封頂之前和之后兩個時段，而房地產(chǎn)開發(fā)商將從按揭項目中退出，擺脫以前開發(fā)商通過銀行向購房者提供委托貸款的說法，將整個項目交給信托公司、銀行兩方配合完成，使得這一委托貸款由開發(fā)商的個體行為變成了標(biāo)準(zhǔn)的金融投資工具。

??? 具體過程是：北京國投將針對蘋果社區(qū)發(fā)行短期消費(fèi)信托，向國內(nèi)外機(jī)構(gòu)和個人融資。在項目樓盤封頂之前，由北京國投通過發(fā)行信托融得資金向蘋果社區(qū)的購房者提供按揭貸款；樓盤封頂之后，北京國投將按揭項目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北京國投相應(yīng)的購房款，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。

??? 據(jù)透露，其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行個人住房貸款利率來定；而北京國投作為信托機(jī)構(gòu)，按照國家有關(guān)規(guī)定，其按揭利率可以在銀行利率基礎(chǔ)上有15%的浮動，但為了兌現(xiàn)蘋果社區(qū)之前的許諾，北京國投將按照銀行利率標(biāo)準(zhǔn)再貼息一個百分點來提供按揭。因此，北京國投發(fā)行的消費(fèi)信托利率，是在貼息按揭利率的基礎(chǔ)上扣除北京國投收取的手續(xù)費(fèi)比率。

??? 張寶全表示，此次推出蘋果消費(fèi)信托的意義在于，它不僅僅是一個金融產(chǎn)品，同時也是一個金融投資工具。更重要的，它是第一個以信托方式對中國房地產(chǎn)按揭證券化做的一次嘗試，這對推動中國金融投資工具和金融產(chǎn)品的多元化和多樣性的發(fā)展，以及房地產(chǎn)按揭貸款的證券化，都具有標(biāo)本和樣本試驗意義。

??? 另據(jù)記者了解，北京國投根據(jù)今典集團(tuán)蘋果社區(qū)開發(fā)初期的承諾而設(shè)計的蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托也將同期面世。購買者將成為今典集團(tuán)的合伙人，享受今典集團(tuán)當(dāng)初承諾的以蘋果社區(qū)的合伙人價（即每建筑平方米6000元起）購買一套住房的優(yōu)惠。該信托的發(fā)行對象全部為個人，機(jī)構(gòu)不得購買。

??? 事件回放：

?? ◇2003年8月23日，今典集團(tuán)與北京市商業(yè)銀行（下稱"商行"共同舉行了委托貸款簽字儀式，當(dāng)天召開的新聞發(fā)布會上，今典集團(tuán)宣布出資2億元，通過商業(yè)銀行以貼息委托貸款的方式提供給旗下開發(fā)的蘋果社區(qū)項目購房者作為短期按揭貸款，并號稱之后大約還有10億元左右的資金注入。此時，距6月13日央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即"121文件"）僅兩個多月。

??? ◇新聞發(fā)布會之后，各大媒體均對此進(jìn)行了報道。今典集團(tuán)董事長張寶全接受記者采訪時稱：此舉意在彌補(bǔ)"121文件"出臺"封頂按揭"后造成的消費(fèi)信貸資金的斷裂和保護(hù)今典集團(tuán)的市場優(yōu)勢及蘋果社區(qū)的性價比優(yōu)勢。各類媒體和業(yè)內(nèi)人士對委托貸款發(fā)表不同觀點和評論：有專家指出此舉屬"金融創(chuàng)新"；有業(yè)內(nèi)人士評論此舉是"通過賣方信貸打造多贏"；也有媒體直接稱之為"121逆流"、"欲繞行央行房貸新規(guī)"，更多聲音則是質(zhì)疑開發(fā)商2億元資金和后續(xù)資金的保證。

??? ◇2003年9月3日，北京市銀監(jiān)局通過商行了解蘋果社區(qū)2億元貼息委托貸款的操作方式。部分媒體誤傳：銀監(jiān)局查處今典集團(tuán)。今典集團(tuán)董事長張寶全出面澄清上述誤傳。此時距今典集團(tuán)召開貼息委托貸款新聞發(fā)布會僅10天。

??? ◇2003年10月22日，今典集團(tuán)董事長張寶全在接受Sohu財經(jīng)頻道專訪時首次透露：已有幾家信托投資公司、基金管理公司表示愿意收購蘋果社區(qū)委托貸款業(yè)務(wù)。

??? ◇2003年12月16日，某經(jīng)濟(jì)類媒體以《沖破"121文件"鐵籬，張寶全猛推按揭證券化》為題，發(fā)表了對今典集團(tuán)董事長張寶全的專訪。文章稱"今典集團(tuán)對此前推出的貼息委托貸款方案進(jìn)行了突破性調(diào)整，將由某信托投資公司、某海外房地產(chǎn)投資基金與銀行共同完成貼息委托貸款計劃"。但此消息未能得到文章中所提及的信托投資公司、投資基金的證實。

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