愛(ài)華網(wǎng)???? 止步北京、上海 廣州項(xiàng)目被曝地陷 融資大幅萎縮 龍光地產(chǎn)上市5年未果 汕頭市龍湖區(qū)珠池路一棟陳舊的大廈，毫不起眼，卻是本季擬赴港上市的龍光地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍光地產(chǎn)”）的發(fā)跡地。 龍光地產(chǎn)是廣東龍光（集團(tuán)）有限公司（下稱(chēng)“龍光集團(tuán)”）的核心子公司。17年前，龍光集團(tuán)的前身—汕頭市龍光建安有限公司（下稱(chēng)“龍光建安”）成立并涉足房地產(chǎn)，但一直名不見(jiàn)經(jīng)傳，直到2000年在汕頭因城中村改造項(xiàng)目發(fā)家。時(shí)代周報(bào)記者在采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)股權(quán)關(guān)系非常復(fù)雜的家族企業(yè)，20多個(gè)子公司林立，使得龍光集團(tuán)的資產(chǎn)在外人看來(lái)猶如迷宮一般。 為了快速做大，龍光地產(chǎn)不得不向全國(guó)不少省市快速擴(kuò)張，但是在一線(xiàn)城市遭遇水土不服的困惑，止步北京、上海，在廣州的項(xiàng)目也被曝“商鋪大面積地陷，裂縫最寬近20厘米”；也因?yàn)榭焖贁U(kuò)張，其對(duì)資金也變得十分渴求，可是龍光地產(chǎn)單一的融資渠道，信托融資規(guī)模大幅縮水，讓已經(jīng)沖擊上市5年而未果的龍光地產(chǎn)的資金變得愈加困難。此番上市能否成功，對(duì)于去年銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)100億元的龍光地產(chǎn)至關(guān)重要。 典型家族企業(yè) 廣東省房地產(chǎn)大佬中，有很多潮汕人的身影：合生創(chuàng)展的朱孟依三兄弟，僑鑫集團(tuán)的周澤榮，中信地產(chǎn)的李康等，龍光集團(tuán)的紀(jì)海鵬也是典型代表。龍光集團(tuán)的前身是龍光建安，成立于1996年3月，2002年，經(jīng)廣東省建設(shè)廳審核批準(zhǔn)晉升為龍光集團(tuán)。 汕頭市工商行政管理局資料顯示，龍光集團(tuán)的法定代表人為姚耀林，注冊(cè)資本為6.84億元，股東分別為紀(jì)海鵬、汕頭市泰富投資發(fā)展有限公司、姚美瑞、姚耀林、紀(jì)建德，分別占股47%、25%、17.5%、9%、1.5%，屬于房屋和土木工程建筑業(yè)。 2003年，龍光集團(tuán)在汕頭成立了專(zhuān)門(mén)的地產(chǎn)公司廣東龍光集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，即龍光地產(chǎn)的前身，2009年為上市，改制更名為龍光地產(chǎn)。工商資料顯示，龍光地產(chǎn)的法定代表人更改為紀(jì)海鵬，主要股東為龍光集團(tuán)、惠州大亞灣潤(rùn)銘置地有限公司以及龍光集團(tuán)的十來(lái)位高層，注冊(cè)資本為5.4億元。
2008年，汕頭市龍光房地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)“汕頭龍光”）成立，注冊(cè)資金為1000萬(wàn)，法定代表人是紀(jì)建德，投資者是深圳市優(yōu)凱思投資顧問(wèn)有限公司（下稱(chēng)“深圳優(yōu)凱思”），而深圳優(yōu)凱思實(shí)際上是紀(jì)海鵬名下的公司，注冊(cè)資金達(dá)到了4.43億元。 不過(guò)，汕頭龍光卻對(duì)高層關(guān)系諱莫如深，以領(lǐng)導(dǎo)都出差為由婉言拒絕了時(shí)代周報(bào)記者的采訪(fǎng)要求，稱(chēng)對(duì)外發(fā)言由深圳總部負(fù)責(zé)。 打虎親兄弟，上陣父子兵。雖然龍光集團(tuán)的股權(quán)關(guān)系復(fù)雜，子公司亦有20多家，但龍光集團(tuán)也是典型的家族企業(yè)。實(shí)際掌權(quán)人為紀(jì)海鵬、紀(jì)建德，多數(shù)公司都在他倆名下。紀(jì)海鵬為董事長(zhǎng)，紀(jì)建德為副總裁。值得一提的是，紀(jì)建德今年也是汕頭市第十三屆人民代表大會(huì)代表。據(jù)一龍光地產(chǎn)內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，紀(jì)海鵬、紀(jì)建德為兄弟，而當(dāng)時(shí)龍光集團(tuán)創(chuàng)始人姚美瑞、姚耀林等亦是紀(jì)家的親戚。 紀(jì)氏家族的人很低調(diào)，鮮少在媒體前露臉。之前代表龍光集團(tuán)亮相的多是副總裁肖林偉，他儀表堂堂，在廣東地產(chǎn)界小有名氣。肖林偉在2003年龍光集團(tuán)第一次拓荒時(shí)就加盟，并且也是龍光地產(chǎn)的小股東。不過(guò)，時(shí)代周報(bào)記者向龍光集團(tuán)了解到，肖林偉目前已經(jīng)從龍光地產(chǎn)離職。 一線(xiàn)城市水土不服 雖然龍光建安成立后開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)叫陽(yáng)光花園的樓盤(pán)，但是讓龍光集團(tuán)真正嶄露頭角的卻是一個(gè)舊改項(xiàng)目。并且，在龍光集團(tuán)的發(fā)展過(guò)程中，仍可見(jiàn)其對(duì)舊改項(xiàng)目的偏好。 2000年，龍光建安啟動(dòng)占地776畝的汕頭城中村改造項(xiàng)目“金禧花園”，在汕頭一舉成名。2003年4月，龍光建安以2.86億元競(jìng)投得深圳市寶安中心地王，掀開(kāi)了異地?cái)U(kuò)張的序幕。 隨后，龍光地產(chǎn)在南寧采取了和汕頭類(lèi)似的發(fā)展模式，先通過(guò)舊改項(xiàng)目打開(kāi)市場(chǎng)，再陸續(xù)滾動(dòng)投資。2004年7月，龍光地產(chǎn)進(jìn)軍南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，簽訂南寧市永新區(qū)城中村改造項(xiàng)目合作意向書(shū)，參與“中國(guó)綠城”的城市建設(shè)。之后，又陸續(xù)投資其他項(xiàng)目，而龍光集團(tuán)的另一個(gè)主業(yè)高速公路建設(shè)也集中在廣西。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年，龍光集團(tuán)在廣西的總投入已達(dá)300億元，其中龍光地產(chǎn)僅南寧土地投資額已經(jīng)接近30億元。僅2012年，龍光地產(chǎn)在南寧就拿了4塊地，最高的樓面地價(jià)高達(dá)6000元/平方米。與此同時(shí)，龍光地產(chǎn)快速進(jìn)軍佛山、重慶、成都等城市。 2011年7月15日，由龍光地產(chǎn)作為代建方進(jìn)行投資建設(shè)的海南陵水縣黎安鎮(zhèn)大墩新村項(xiàng)目正式開(kāi)工。與眾不同的是，大墩新村項(xiàng)目雖也是舊改項(xiàng)目，但是龍光地產(chǎn)卻是通過(guò)拆遷安置投資所換取的土地項(xiàng)目，龍光地產(chǎn)對(duì)此的總投資達(dá)6.14億元，規(guī)劃建設(shè)回遷安置房27萬(wàn)平方米。 2012年2月13日，龍光地產(chǎn)又以2.4億元底價(jià)競(jìng)得佛山南莊大道一宗舊改土地，該地塊面積約為11萬(wàn)平方米，折合樓面地價(jià)為877.5元/平方米。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，龍光地產(chǎn)有高管坦言：“公司在許多城市也一直有積極關(guān)注，而且有些城市隨著土地資源的稀缺，公司不排除今后會(huì)大量參與舊改項(xiàng)目，不過(guò)即便是參與也是通過(guò)招拍掛公開(kāi)流程的?！?p> 今年3月4日，龍光地產(chǎn)又以90.2萬(wàn)元/畝的掛牌起始價(jià)拿下位于惠州大亞灣西區(qū)老畬三大屋村的GJB2013-5地塊，成交總價(jià)3060萬(wàn)元，樓面地價(jià)低至365.76元/平方米。 龍光集團(tuán)早將2009-2013年納入為第二個(gè)五年計(jì)劃，稱(chēng)“2009-2013年的5年內(nèi)，在北京、上海、成都、海南建立發(fā)展基地；房產(chǎn)累計(jì)銷(xiāo)售力爭(zhēng)突破450億元，工程建安產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)120億元”。 雖然，龍光地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，其目前已在廣東、廣西、四川、海南等四大基地成功開(kāi)發(fā)了40多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目， 2012年銷(xiāo)售金額逾百億元，但是，顯然，一直青睞在二、三線(xiàn)城市攻城略地的龍光地產(chǎn)在一線(xiàn)城市卻表現(xiàn)得有點(diǎn)水土不服。目前，其也止步于北京、上海之外，在廣州雖有項(xiàng)目，但其廣州南沙龍光棕櫚水岸項(xiàng)目卻在近期被曝出“商鋪大面積地陷，裂縫最寬近20厘米”。 信托融資大幅萎縮 龍光地產(chǎn)擬于今年第二季度啟動(dòng)上市計(jì)劃，擬募集金額3億美元。實(shí)際上，龍光地產(chǎn)為上市至少籌備了5年。最早傳出龍光集團(tuán)上市是在2007年初，當(dāng)時(shí)傳言龍光集團(tuán)將赴港上市融資30億元，并選定摩根斯坦利作為其上市保薦人，不過(guò)龍光集團(tuán)事后卻稱(chēng)此事子虛烏有。到了2008年底，龍光集團(tuán)的上市計(jì)劃終于浮出水面。 據(jù)悉，龍光集團(tuán)在2008年12月就已完成股改，將廣東龍光集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司改制為廣東龍光地產(chǎn)股份有限公司。龍光集團(tuán)對(duì)該次改制的解釋是：為廣東龍光地產(chǎn)股份有限公司順利上市奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 2009年，廣東龍光地產(chǎn)股份有限公司再次更名為龍光地產(chǎn)股份有限公司，而且龍光集團(tuán)再次明確表示：作為醞釀上市的重大舉措，龍光集團(tuán)開(kāi)始在資本市場(chǎng)上尋找更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 為籌備上市，龍光集團(tuán)當(dāng)時(shí)最大的舉動(dòng)之一就是迅速買(mǎi)地入倉(cāng)。2009年下半年，龍光集團(tuán)在土地市場(chǎng)開(kāi)始高調(diào)，一個(gè)多月的時(shí)間就接連拿下三處地王。2009年7月17日，龍光集團(tuán)擊敗萬(wàn)科、金地等地產(chǎn)巨頭，以7.03億元拍得東莞新地王，樓面價(jià)約為4847元/平方米。8月21日，龍光集團(tuán)以9.15億元拍下了位于廣西南寧的一塊土地，以樓面地價(jià)約1850元/平方米成為南寧新地王。8月25日，龍光地產(chǎn)在惠州以4.01億元拍得惠州地王。 龍光集團(tuán)在其2010年的工作報(bào)告中更是明確指出了上市進(jìn)展，“（2009年）上市申報(bào)材料準(zhǔn)備、公司治理結(jié)構(gòu)完善等工作已經(jīng)完成。受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，資本運(yùn)營(yíng)工作根據(jù)政策和市場(chǎng)變化進(jìn)行了及時(shí)調(diào)整，目前正在進(jìn)行多種上市渠道的分析研究，為今年（指2010年）申報(bào)上市做好充分準(zhǔn)備?！?p> “我們一直在籌備上市，但是接軌資本市場(chǎng)還是需要一定的準(zhǔn)備時(shí)間。在香港我們已成立有公司。以前紀(jì)董多在香港辦公?！饼埞獾禺a(chǎn)的一位內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者透露。據(jù)悉，香港公司是在去年9月正式成立的。 不過(guò)，作為中型企業(yè)，龍光地產(chǎn)赴港上市仍被看作是在急辟資金通道。雖然，龍光地產(chǎn)高層曾回應(yīng)媒體稱(chēng)資金鏈無(wú)問(wèn)題，“而且我們集團(tuán)除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還有公路等其他產(chǎn)業(yè)，可以很快地實(shí)現(xiàn)資金互補(bǔ)”。但是龍光地產(chǎn)的資金來(lái)源渠道實(shí)際上卻很單一。并且，隨著擴(kuò)張的加速，龍光地產(chǎn)對(duì)資金的需求卻越發(fā)饑渴。 “銀行貸款是我們通用的方式。”龍光地產(chǎn)上述人士告訴記者。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，比如，2009年，龍光項(xiàng)目貸款申報(bào) 10 個(gè)，貸款批復(fù)項(xiàng)目10個(gè)，提款工作項(xiàng)目 9個(gè)；2010年，龍光地產(chǎn)項(xiàng)目貸款申報(bào) 11個(gè)，貸款批復(fù)項(xiàng)目 9個(gè)，提款項(xiàng)目17個(gè)，其稱(chēng)2011年要完成16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資計(jì)劃，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目融資批復(fù)完成率要達(dá)到85%以上。 而隨著開(kāi)發(fā)貸款的從緊，龍光地產(chǎn)把目光瞄向了信托。但是，信托規(guī)模卻在緊縮。龍光地產(chǎn)2010年9月成立的龍光1號(hào)集合資金信托，規(guī)模有3億元左右。但是，龍光地產(chǎn)今年3月成立的“龍光?天悅龍庭”項(xiàng)目集合資金信托，雖然是超值抵押但規(guī)模卻大幅萎縮，該信托以成都“龍光?天悅龍庭”項(xiàng)目第2棟、10棟住宅用在建工程及地下車(chē)庫(kù)為其償付全部信托貸款本息提供抵押擔(dān)保，而“龍光?天悅龍庭”項(xiàng)目第2棟、10棟住宅用在建工程共計(jì)面積為43219.3平方米，評(píng)估值為3.16億元，但該信托規(guī)模卻只有7800萬(wàn)元。 不過(guò)，對(duì)于時(shí)代周報(bào)記者的采訪(fǎng)，龍光地產(chǎn)總裁辦相關(guān)人士稱(chēng)“關(guān)于上市問(wèn)題，不方便透露”，讓時(shí)代周報(bào)記者聯(lián)系龍光地產(chǎn)品牌部。而時(shí)代周報(bào)記者給其品牌部發(fā)出的采訪(fǎng)函，截至發(fā)稿前未有回復(fù)。
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