愛(ài)華網(wǎng)???? 30城物色150項(xiàng)目 擴(kuò)張致負(fù)債率升至行業(yè)第4 在停牌四個(gè)月之后，迪康藥業(yè)（600466.SH）終于拋出重組預(yù)案。這是一場(chǎng)規(guī)模達(dá)120億元的資產(chǎn)運(yùn)作大戲，其中包括大股東四川藍(lán)光集團(tuán)旗下四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司（下稱“藍(lán)光地產(chǎn)”）逾90億元的地產(chǎn)注入以及30億元的配套融資。 藍(lán)光借殼背后，是其按捺不住的擴(kuò)張野心。按照藍(lán)光地產(chǎn)董事長(zhǎng)楊鏗的計(jì)劃，藍(lán)光地產(chǎn)明年將進(jìn)入30個(gè)城市，在全國(guó)物色的地塊項(xiàng)目至少在100-150個(gè)以上。與其眼下僅在10個(gè)城市擁有36個(gè)項(xiàng)目相比，跨度不小。由此導(dǎo)致藍(lán)光地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率“節(jié)節(jié)攀高”， 截至2013年10月31日，藍(lán)光地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為90.70%，較上年末升高9.81%，位列行業(yè)第4位。因此有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，藍(lán)光地產(chǎn)如果力度控制不當(dāng)，步伐太快，鋪點(diǎn)太多太散，遇到行情下滑，說(shuō)不定就變?yōu)橄乱粋€(gè)恒盛。 籌謀5年卻上市未果，藍(lán)光地產(chǎn)能否借助這一輪再融資開(kāi)閘的風(fēng)聲，順利搭上通往資本市場(chǎng)的快速列車(chē)，這還是個(gè)未知數(shù)。時(shí)代周報(bào)記者在采訪藍(lán)光地產(chǎn)掌門(mén)人楊鏗以及迪康藥業(yè)董秘蔣黎時(shí)均吃了閉門(mén)羹，無(wú)法獲知重組事項(xiàng)細(xì)節(jié)及申報(bào)進(jìn)展。 拋120億定增大單 迪康藥業(yè)在11月18日拋出重組預(yù)案稱，擬以4.66元/股的價(jià)格發(fā)行19.36億股，收購(gòu)大股東藍(lán)光集團(tuán)旗下藍(lán)光和駿存續(xù)公司100%股權(quán)，預(yù)估值為90.22億元；同時(shí)，還計(jì)劃向不超過(guò)10名特定投資者增發(fā)并募資不超過(guò)30.07億元，用于藍(lán)光地產(chǎn)下屬普通商品住宅項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。兩項(xiàng)合計(jì)資產(chǎn)運(yùn)作規(guī)模將達(dá)120億元。 受重組案刺激，迪康藥業(yè)甫一復(fù)牌就連拉漲停，截至11月22日，四個(gè)交易日累計(jì)漲幅達(dá)38.9%。11月25日，該股回調(diào)，收?qǐng)?bào)5.77元，跌4.94%。 預(yù)案顯示，截至2013年10月31日，藍(lán)光地產(chǎn)共有36個(gè)在建和擬建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，占地面積約為5700畝，總建面達(dá)到996萬(wàn)平方米。在今年前三季度，藍(lán)光地產(chǎn)以139億元銷(xiāo)售額排名房企50強(qiáng)第31位。 重組若成功，迪康藥業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)將變更為住宅、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，而藍(lán)光集團(tuán)的多年坎坷借殼上市路將畫(huà)上句號(hào)。 5年前，藍(lán)光集團(tuán)以每股6.14元、總競(jìng)拍價(jià)3.3億元，取代因債務(wù)問(wèn)題而急欲轉(zhuǎn)讓上市公司控制權(quán)的迪康集團(tuán)，成為迪康藥業(yè)的大股東，持有后者5251萬(wàn)股的限售流通股，持股比例占29.9%。 在上述收購(gòu)之前，已有不少媒體猜測(cè)，藍(lán)光集團(tuán)一旦順利完成重組，ST迪康有望轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)，從而成功實(shí)現(xiàn)借殼上市。這并非空穴來(lái)風(fēng)，據(jù)悉，藍(lán)光集團(tuán)早在2004年就被四川省相關(guān)部門(mén)確定為60戶省重點(diǎn)培育的擬上市公司之一。不過(guò)，2008年火爆的地產(chǎn)行業(yè)隨后步入宏觀調(diào)控低谷，資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)融資全面關(guān)閘，迪康藥業(yè)關(guān)于房地產(chǎn)資產(chǎn)注入的計(jì)劃只能無(wú)限期延遲。眼見(jiàn)借殼迪康藥業(yè)上市之路遇阻，藍(lán)光集團(tuán)持續(xù)減持，持股比例降至13.97%。 “隨著房地產(chǎn)重組閘門(mén)重啟預(yù)期的加強(qiáng)，藍(lán)光集團(tuán)的態(tài)度出現(xiàn)了180度大轉(zhuǎn)彎?！鄙虾Ｄ抽L(zhǎng)期跟蹤迪康藥業(yè)的券商人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹，今年7月起，迪康藥業(yè)首次稱正籌劃重大事項(xiàng)而停牌，后又陸續(xù)多次停牌。藍(lán)光集團(tuán)準(zhǔn)備借殼上市的消息逐漸明朗。 對(duì)于重組事項(xiàng)細(xì)節(jié)及申報(bào)進(jìn)展，藍(lán)光集團(tuán)和迪康藥業(yè)諸多當(dāng)事人極力回避外界采訪。隨即在藍(lán)光集團(tuán)負(fù)責(zé)重組工作的楊姓負(fù)責(zé)人處同樣碰了壁，后者稱自己所在部門(mén)并沒(méi)有對(duì)外信息披露的權(quán)利，因此不便告知重組進(jìn)展相關(guān)事項(xiàng)。
“重組事項(xiàng)的信息披露都是上市公司董秘辦公室在做，了解信息可以找他們，”時(shí)代周報(bào)記者按照藍(lán)光集團(tuán)媒體采訪對(duì)接羅姓負(fù)責(zé)人的介紹多次電話聯(lián)系迪康藥業(yè)董秘蔣黎，但其始終不在線。而迪康藥業(yè)新聞對(duì)接人在時(shí)代周報(bào)記者發(fā)稿前，尚未回復(fù)采訪提綱。 “現(xiàn)在還沒(méi)有過(guò)會(huì)，企業(yè)屬于靜默期，也很緊張，”藍(lán)光地產(chǎn)相關(guān)知情人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露，上周迪康藥業(yè)董事會(huì)已經(jīng)審議通過(guò)了，但還要經(jīng)過(guò)股東大會(huì)統(tǒng)一意見(jiàn)，最關(guān)鍵的是需要國(guó)土部和住建部的核查以及證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)，存在重大不確定性。 資產(chǎn)負(fù)債率排名行業(yè)第4位 藍(lán)光借殼上市的背后，是按捺不住對(duì)外擴(kuò)張的野心。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，早在2007年，藍(lán)光地產(chǎn)就定調(diào)要突破，希望從偏安成都一隅向全國(guó)化拓展，并在隨后的2008年和2009年，分別高價(jià)拿地進(jìn)駐重慶和北京。彼時(shí)，成都當(dāng)?shù)卦欢蕊L(fēng)傳藍(lán)光集團(tuán)因激進(jìn)的拿地策略導(dǎo)致資金鏈斷裂而瀕臨破產(chǎn)，藍(lán)光集團(tuán)當(dāng)時(shí)還包下當(dāng)?shù)囟嗉壹埫降念^版予以澄清，直至2009年的樓市小陽(yáng)春，其市場(chǎng)危機(jī)才有所好轉(zhuǎn)。 自2012年起，藍(lán)光地產(chǎn)拿地狂飆速度再續(xù)，其去年100億元的拿地力度，已占到年度120億元銷(xiāo)售額的八成。而按照公司官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，藍(lán)光拿地一項(xiàng)也花費(fèi)約96.7億元，遍及成都、重慶、無(wú)錫、北京、青島等一、二線城市。 “搶得很兇，拍賣(mài)場(chǎng)上看見(jiàn)藍(lán)光的人開(kāi)始舉拍，大家喊價(jià)的興致立即就沒(méi)了，”有重慶當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人私下對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹稱，藍(lán)光最近在重慶大渡口拿的地，經(jīng)過(guò)超120輪廝殺后擊敗多路大鱷奪得，溢價(jià)率高達(dá)115.27%。 在銳理數(shù)據(jù)研究室的統(tǒng)計(jì)中，“高溢價(jià)、高地價(jià)”在今年藍(lán)光拿地中頻頻出現(xiàn)，藍(lán)光年初宣布了全年沖擊200億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，還定下了10年沖擊1000億元銷(xiāo)售額的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，土地儲(chǔ)備是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基礎(chǔ)，但過(guò)高的地價(jià)，對(duì)其產(chǎn)品打造提出了更高要求。銳理觀察員萬(wàn)婧分析，在土地獲取方式上，藍(lán)光2013年頻頻拿高價(jià)地甚至地王，這勢(shì)必影響到后期的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售以及項(xiàng)目利潤(rùn)率。 公司的資產(chǎn)負(fù)債也隨之“節(jié)節(jié)攀高”。截至2013年10月31日，藍(lán)光地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為90.70%，較上年末升高9.81%。而這一水平，在整個(gè)房地產(chǎn)上市公司中屬于偏高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至三季報(bào)，A股139家房地產(chǎn)類(lèi)公司中，藍(lán)光地產(chǎn)負(fù)債率排名第4位，僅次于高新發(fā)展、魯商置業(yè)和園城黃金，大幅高于主流房地產(chǎn)上市公司80%以下的資產(chǎn)負(fù)債率。 擴(kuò)張過(guò)快或致規(guī)模大縮水 事實(shí)上，由于未上市，藍(lán)光地產(chǎn)的具體融資狀況并不透明。時(shí)代周報(bào)記者側(cè)面了解到，在銀行信貸受困的情況下，藍(lán)光在這幾年經(jīng)歷了刻骨銘心的尋資突圍歷程，買(mǎi)殼、私募、信托、拆借、基金，幾乎樣樣都涉足，以成本較高的信托融資為例，中鐵信托這一平臺(tái)多次為其發(fā)售集合資金信托計(jì)劃，總額為20億元。能夠顯示出資金輸血通道的是，藍(lán)光集團(tuán)所控迪康藥業(yè)還曾斥資1.5億元購(gòu)買(mǎi)中鐵信托理財(cái)產(chǎn)品，間接資助藍(lán)光地產(chǎn)項(xiàng)目，資金承壓可見(jiàn)一斑。 “藍(lán)光屬于擴(kuò)張型房企，開(kāi)發(fā)策略激進(jìn)，需要大量的現(xiàn)金來(lái)支持其近幾年的快速擴(kuò)張步伐?！敝蟹啃叛芯靠偙O(jiān)薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析，銷(xiāo)售回款僅是獲取資金的一個(gè)渠道，而大量的資金仍需借助金融杠桿。 藍(lán)光大老板楊鏗并不滿足于此，資本與土地游戲還將加速度進(jìn)行下去。 “藍(lán)光明年將進(jìn)入30個(gè)城市，在全國(guó)物色的地塊項(xiàng)目至少在100-150個(gè)以上?！睏铉H在此前采訪中稱，公司今年一口氣進(jìn)入全國(guó)7大城市還只是演練，接下來(lái)，藍(lán)光的步子要邁得更大。 未來(lái)錢(qián)從何來(lái)？時(shí)代周報(bào)記者獲悉，藍(lán)光與諾亞組建了歌斐藍(lán)光資產(chǎn)管理公司，這算是藍(lán)光的地產(chǎn)基金，今年藍(lán)光在全國(guó)拿地非常迅猛，歌斐藍(lán)光資產(chǎn)管理公司功不可沒(méi)。目前，有消息人士透露，藍(lán)光地產(chǎn)基金今年運(yùn)行良好，預(yù)計(jì)明年肯定會(huì)超過(guò)100億元。 業(yè)內(nèi)人士并沒(méi)有楊鏗那么樂(lè)觀?！?00個(gè)項(xiàng)目代表100股現(xiàn)金流，它們需要極強(qiáng)的資金管理能力，銷(xiāo)售要是放緩，財(cái)務(wù)成本就會(huì)大幅上升，融資就會(huì)更困難，那時(shí)就一夜回到解放前，規(guī)模會(huì)大縮。”薛建雄稱，藍(lán)光地產(chǎn)如果力度控制不當(dāng)，步伐太快，鋪點(diǎn)太多太散，遇到行情下滑，說(shuō)不定就變?yōu)橄乱粋€(gè)恒盛地產(chǎn)。
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