愛華網(wǎng)???? 8月以來，房地產(chǎn)企業(yè)再融資開閘的猜測(cè)日盛，先后有38家房企躍躍欲試，上報(bào)了超700億元的再融資方案。 但時(shí)近年底，房地產(chǎn)企業(yè)再融資的破冰之旅仍未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，尚未有房企宣布其再融資預(yù)案獲監(jiān)管層批復(fù)。目前，管理層對(duì)于地產(chǎn)再融資的態(tài)度曖昧，雖然允許房企申報(bào)再融資方案，但短期內(nèi)操作上放行的可能性不大。更加關(guān)鍵的是，年底又將是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的窗口期，房地產(chǎn)企業(yè)再融資未來的走向，再次變得撲朔迷離起來。 可是，渴望做大的房地產(chǎn)企業(yè)們顯然已經(jīng)等不及了，金科地產(chǎn)主動(dòng)縮減再融資規(guī)模，招商地產(chǎn)兩易定增計(jì)劃，調(diào)整了發(fā)行底價(jià)，都是為再融資護(hù)航，但是最終能否成行，還待時(shí)日檢驗(yàn)。 8月以來，再融資閘門漸啟的猜測(cè)，引來了38家房企超700億元再融資方案的躍躍欲試。但截至目前，這場(chǎng)破冰之旅仍未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，尚未有房企宣布其再融資預(yù)案獲監(jiān)管層批復(fù)。以金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（000656.SZ，以下簡(jiǎn)稱“金科”）為代表的部分房企開始調(diào)整方案，以求“闖關(guān)”成功。 金科日前公告稱，公司擬修訂原本已在8月通過股東大會(huì)的再融資預(yù)案，將原本募集資金規(guī)模43.24億元縮減至31.42億元，縮減幅度達(dá)27.33%。 預(yù)案調(diào)整引來外界猜測(cè)，金科董秘劉忠海等高管在采訪中拒絕向時(shí)代周報(bào)記者透露公司修訂再融資一事的原因及事項(xiàng)目前的進(jìn)展，不過公司重要股東隨后增持股票一事，則被認(rèn)作是在為定增護(hù)航。 再融資何時(shí)能被證監(jiān)會(huì)放行，目前沒有時(shí)間表。在凈負(fù)債已達(dá)126%的背景下，金科依舊保持?jǐn)U張壓力下的激進(jìn)姿態(tài)。10月30日，金科發(fā)布了去年至今的第14份拿地公告，其在三、四線城市重兵布局，并累計(jì)耗資達(dá)70億元，新增土儲(chǔ)近275萬平方米。 定增方案縮水三成 在金科的最新公告中，公司修訂了之前發(fā)布的定增預(yù)案，再融資規(guī)模縮水近三成，其中擬發(fā)行總股份由原來的4億股，調(diào)減為2.9億股；募集金額由原來的43.2億元縮減為31.4億元；公司原本一共定增募投三個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在也改成了兩個(gè)項(xiàng)目，“西安金科天籟城”募投項(xiàng)目已被取消；原補(bǔ)充流動(dòng)資金也由12.74億元調(diào)減為9.42億元。 金科在公告里雖以“為順利推進(jìn)申報(bào)”簡(jiǎn)單解釋了調(diào)整的緣由，但仍引起外界對(duì)此的議論紛紛?！肮汲鰜淼亩ㄔ鲱~一般都是根據(jù)市場(chǎng)需求測(cè)算好的，現(xiàn)在出現(xiàn)縮水，可能是原本談好的買家變卦放棄了定向受讓股份，”中房信研究總監(jiān)薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，在房地產(chǎn)再融資政策依舊不明朗的情況下，也不排除金科掌握了管理層對(duì)地產(chǎn)再融資最新的態(tài)度。 這樣的猜測(cè)，還未得到金科公司層面的正面回復(fù)。時(shí)代周報(bào)記者聯(lián)系采訪了金科品牌負(fù)責(zé)人及副總裁等高管，他們均稱對(duì)此事不清楚。時(shí)代周報(bào)記者隨后以投資者身份從金科證券事務(wù)部了解到，這是公司經(jīng)營管理層決定的，減少一個(gè)項(xiàng)目，減少約10億元的融資額。 在早先的定增方案中，金科曾透露，公司以股權(quán)收購方式曲線獲得了位于西安大明宮遺址保護(hù)區(qū)的項(xiàng)目，項(xiàng)目測(cè)算銷售毛利可達(dá)35.4%，其將要配建超過1.2萬平方米的廉租房。這曾為彼時(shí)的公司再融資插上了符合國家政策導(dǎo)向的有利標(biāo)簽。 有當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析人士稱，金科取消對(duì)西安項(xiàng)目的募投，或許也與項(xiàng)目的證照進(jìn)度未達(dá)預(yù)期有關(guān)，按照此前的公告，目前西安項(xiàng)目詳細(xì)的定位方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)尚在編制及審批過程中，項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證尚未取得。但上述金科證券部人士表示，其所在層面對(duì)此并不知情。
對(duì)于公司調(diào)整后的再融資事宜申報(bào)進(jìn)展，金科董秘劉忠海拒絕向時(shí)代周報(bào)記者透露太多，他說，此事按照正常程序在推進(jìn)，“但按照證監(jiān)會(huì)和交易所的規(guī)定，對(duì)于上市公司做非公開發(fā)行事項(xiàng)涉及的證監(jiān)會(huì)受理事宜，需不需要對(duì)外做披露，并沒有做相關(guān)的規(guī)定，你這個(gè)問題我沒有辦法回答你?！?p> “近期再融資案集中公布，這么多公司報(bào)了預(yù)案，卻沒有獲批的?！眹鴥?nèi)某券商分析人士并不樂觀，他向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前，管理層對(duì)于地產(chǎn)再融資的態(tài)度不確定，雖然口徑上允許房企申報(bào)，但短期內(nèi)操作上放行的可能性不大。正值年末，是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的窗口期，地產(chǎn)再融資未來的走向，或?qū)⑷Q于新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)。 高負(fù)債亟待再融資化解 為了兌現(xiàn)重組前向股東的承諾，植根重慶的金科近年走上一條瘋狂擴(kuò)張路。 據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，金科以快速擴(kuò)張為戰(zhàn)略主題的發(fā)展節(jié)奏，早在2011年上市前就已預(yù)設(shè)。為了上市成功，金科在重組前曾向股東承諾，2011-2013年，金科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)若不能達(dá)到預(yù)測(cè)的20.99億元，將以對(duì)應(yīng)股份作為賠償。這也預(yù)設(shè)了金科此后三年不能減速。 和大多數(shù)房企一樣，在擴(kuò)張道路上策馬奔騰的金科，對(duì)于資金，有著最天然的渴望。 值得注意的是，雖在2011年叩開資本市場(chǎng)大門，但金科地產(chǎn)并未獲得太多融資新渠道。從公司的財(cái)務(wù)報(bào)表不難看出，雖然公司稱融資有銀行貸款、票據(jù)、信托融資這三板斧，但2011年起，高成本的信托已經(jīng)成為金科最為依賴的輸血渠道。 根據(jù)公司公告不完全統(tǒng)計(jì)，2011年至今，金科先后與重慶信托、中鐵信托、平安信托、興業(yè)信托、長(zhǎng)安信托、中誠信托、中泰信托等數(shù)十家信托公司合作，累計(jì)融資早已超60億元，且多數(shù)為權(quán)益類信托融資，年利率10%-15%不等，遠(yuǎn)高于銀行貸款。 融資成本大大增加，由此為金科帶來的財(cái)務(wù)壓力也可見一斑。同時(shí)，為了兌現(xiàn)重組前向股東的承諾，金科大肆攬地也使得公司負(fù)債高企。 公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2008年至今，金科地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，截至今年三季度，公司凈負(fù)債率已上升至126%，高于行業(yè)平均水平。此前，黃紅云家族控股的金科地產(chǎn)投資累計(jì)質(zhì)押公司股份一度占到總股本的17.7%，可見其對(duì)資金的渴求之烈。 “公司的財(cái)務(wù)策略較激進(jìn)，年初至今借款凈增加39億元，并且其他非流動(dòng)負(fù)債增加近19億元?！比疸y證券分析師李宗彬分析稱，截至今年三季度，公司短期有息負(fù)債達(dá)57億元，低于公司現(xiàn)金余額，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚處于可控范圍內(nèi)，但資金狀況仍較為緊張，公司9月末貨幣資金余額較6月末下降16%至91.5億元，有息負(fù)債則上升7%至213.3億元，凈負(fù)債率上升28個(gè)百分點(diǎn)至126%。金科寄望再融資緩解資金壓力。 金科有高管此前對(duì)外坦承，“公司的負(fù)債率與我們?cè)谛滦统擎?zhèn)化過程中的全面布局相關(guān)，金科已在29個(gè)城市發(fā)展有43個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但公司的戰(zhàn)略是追求績(jī)優(yōu)穩(wěn)定下的規(guī)模，目前負(fù)債率還是在企業(yè)的合理承受范圍內(nèi)?！?p> 三四線城市的土地狂歡 金科擴(kuò)張壓力下的激進(jìn)姿態(tài)，并未就此打住。10月30日，金科發(fā)布了年內(nèi)的第14份拿地公告。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，公司繼續(xù)在三、四線城市重兵布局，今年在拿地上累計(jì)耗資已達(dá)70億元，新增土儲(chǔ)近275萬平方米，新進(jìn)入遵義、西安、新疆等省市。 而按照金科股份董事長(zhǎng)黃紅云此前對(duì)重慶媒體表示，年內(nèi)公司還將采取積極的拿地策略，土地儲(chǔ)備規(guī)模將力求不少于去年。據(jù)2012年年報(bào)透露，金科股份全年通過招拍掛、收購等方式共新增土地項(xiàng)目20個(gè)，土地總價(jià)款約92.6億元。 不過，在大量三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯的大環(huán)境下，被奉為“城鎮(zhèn)化概念第一股”的金科也逃不脫項(xiàng)目運(yùn)營周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)聚集的挑戰(zhàn)。 僅以金科今年以來新進(jìn)入的城市為例，5月17日，金科進(jìn)軍江蘇如皋市，而這僅是一個(gè)縣級(jí)市。另有媒體數(shù)月前曾報(bào)道稱，“在中西部城市遵義，已經(jīng)推向市場(chǎng)的樓盤住宅建筑面積總量超過3000萬平方米，按照遵義年均銷售量200萬平方米左右推算，消化期要15年”。 “金科所重點(diǎn)布局的重慶周邊三、四線城市，市場(chǎng)容量有限，開發(fā)周期長(zhǎng)，要想實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)難度還是比較大。未來能否險(xiǎn)中求勝，自需時(shí)間才能見分曉。”重慶當(dāng)?shù)赜凶稍児纠峡倢?duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，公司現(xiàn)在還存在的問題是，在城市布局上四處開花，不僅在重慶郊縣布局，在河北、山東等地的二、三線城市也有涉獵，路線拉得過長(zhǎng)，管理半徑大，現(xiàn)有的人力資源、管理能力、資金運(yùn)營、品質(zhì)管理等相互呼應(yīng)難度大，很難實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。 “從近期公司業(yè)績(jī)來看，金科銷售、營收及凈利增速明顯放緩?！遍L(zhǎng)江證券分析師劉俊稱，金科三季度的營收與利潤(rùn)僅分別為11.54億元和1.42億元，同比分別減少51.34%和 48.43%。公司第三季度銷售、營收和凈利增速較之上半年都明顯放緩。此外，利潤(rùn)率進(jìn)一步下滑。公司前三季度的毛利率為30.82%，不考慮少數(shù)股東權(quán)益的凈利率為 10.59%，較之上半年分別下降5個(gè)和 1.5個(gè)百分點(diǎn)。 按照券商提供的數(shù)據(jù)，金科前三季度公司實(shí)現(xiàn)簽約金額130億元。值得一提的是，考慮到市場(chǎng)和公司實(shí)際情況，金科下調(diào)了年度銷售目標(biāo)，由年初制定的235億元調(diào)至220億元(含產(chǎn)業(yè)板塊)。為了加速銷售，金科在下半年推盤項(xiàng)目中將剛需產(chǎn)品比例從原有的70%提高到了80%。 對(duì)于銷售業(yè)績(jī)上的達(dá)標(biāo)值，金科副總裁李戰(zhàn)洪在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，并不愿意多談。但在回答外界對(duì)金科三四線布局的質(zhì)疑時(shí)，李戰(zhàn)洪曾在今年博鰲論壇上對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，“金科現(xiàn)在進(jìn)行第二輪城鎮(zhèn)化布局，我們是贏在三年后?，F(xiàn)在我們拿地的樓面均價(jià)才1000多元/平方米，成本比以前還低了很多，拿地區(qū)域還是以中西部為主?！?p>
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