愛(ài)華網(wǎng)???? 千億規(guī)模的綠地集團(tuán)（下稱“綠地” ）揚(yáng)帆資本市場(chǎng)終于起航。綠地將通過(guò)控股盛高置地 （00337.HK，下稱“盛高”），曲線完成其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的第一步，根據(jù)協(xié)議，未來(lái)盛高將成為綠地房地產(chǎn)發(fā)展或投資業(yè)務(wù)方面在香港的唯一上市公司。 在中國(guó)房企一線陣容中，此前僅剩綠地和萬(wàn)達(dá)沒(méi)有上市。今年初，萬(wàn)達(dá)通過(guò)收購(gòu)恒力地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)，打通香港資本市場(chǎng)通道，基本啟動(dòng)了上市進(jìn)程。而早在2008年便提出上市愿景的綠地，終于在五年后通過(guò)借殼邁出第一步。 借殼后，綠地或?qū)⒃趦赡陜?nèi)進(jìn)行大規(guī)模注資，而且借助這個(gè)平臺(tái)，在海外融資的成本將會(huì)大幅降低。而“盛高置地被綠地收購(gòu)后，業(yè)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)改善”。標(biāo)普發(fā)布報(bào)告如是評(píng)價(jià)。而穆迪也認(rèn)為，盛高置地若成為綠地唯一海外上市平臺(tái)，可能會(huì)獲顯著支持。 這個(gè)被業(yè)界普遍認(rèn)為是雙贏的交易，從盛高股價(jià)一路飆升可窺一二，截至5月20日收盤，盛高的股價(jià)飆至8.50港元，較交易前停牌日漲幅達(dá)123%。 控股盛高60%股份 早在2008年，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁張玉良就曾明確表示：“綠地一定要上市。 ”這是一家公司必經(jīng)的一個(gè)階段，而且公司上市之后，可以給股東更好的回報(bào)。 事實(shí)上，張玉良一直都希望綠地能實(shí)現(xiàn)獨(dú)立上市。2011年底，綠地內(nèi)部透露，集團(tuán)有意實(shí)行IPO整體上市，已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的準(zhǔn)備階段，但終未成行。 此前，蘭德咨詢總裁宋延慶在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，綠地?zé)o論是整體上市還是分拆上市，都存在一定問(wèn)題，阻礙上市步伐，“綠地是國(guó)有與民營(yíng)的混合所有制，股東結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，還存在有待梳理的東西，這是一直沒(méi)有上市的最重要的原因，其他都是技術(shù)層面上的原因。” 1992年7月，上海市農(nóng)委下屬3家企業(yè)共出資1000萬(wàn)元，上海市建委下屬企業(yè)出資1000萬(wàn)元，共同組成“上海市綠地開發(fā)總公司”。在綠地如今的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，上海國(guó)資委持股51%，員工持股46%，天宸集團(tuán)和社會(huì)公眾持股3%。而綠地集團(tuán)的多元化經(jīng)營(yíng)，也為其整體上市增加了難度，因此分拆逐步遞進(jìn)顯得尤為必要。 去年3月1日，綠地發(fā)布更名公告，原“上海綠地(集團(tuán))有限公司”正式更名為“綠地控股集團(tuán)有限公司”。同時(shí)，以原“上海綠地(集團(tuán))有限公司”為核心企業(yè)組建的“上海綠地集團(tuán)”更名為“綠地控股集團(tuán)”，簡(jiǎn)稱“綠地集團(tuán)”。這次更名也被業(yè)內(nèi)人士解讀成為上市做鋪墊。
2013年1月，張玉良首次公開借殼赴港上市路線圖，稱綠地將加速有條件上市的業(yè)務(wù)板塊的資本化進(jìn)程，今年酒店、海外業(yè)務(wù)計(jì)劃在香港以買殼的方式上市，力爭(zhēng)上半年、確保年內(nèi)完成。 “除了海外及酒店業(yè)務(wù)，綠地還于去年開啟能源板塊的上市工作?！睆堄窳歼M(jìn)一步透露，早在去年，公司便已聘用香港專業(yè)公司開展上市準(zhǔn)備，打算將能源業(yè)務(wù)分拆并也在港上市。 今年4月，業(yè)內(nèi)就已傳出綠地將收購(gòu)盛高的消息，盛高4月19日停牌。5月8日，綠地與盛高聯(lián)合宣布，綠地控股將通過(guò)其在香港注冊(cè)的全資子公司以總共約30億港元的代價(jià)認(rèn)購(gòu)盛高增發(fā)的普通股及無(wú)投票權(quán)可換股優(yōu)先股，交易完成后綠地控股將持有擴(kuò)大股本后60%的股份，盛高置地董事局主席王偉賢將退居為第二大股東，盛高也將更名為“綠地香港控股有限公司”。 綠地控股認(rèn)購(gòu)新股的價(jià)格為每股1.90港元，認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊蠊蓶|還可按照合并后的股份獲得每股1.275港元現(xiàn)金的特別股息。盛高停牌前最后一個(gè)交易日收盤價(jià)為每股3.820港元，經(jīng)調(diào)整每股1.275港元現(xiàn)金特別股息后最后交易日收市價(jià)為每股2.545港元。綠地控股的認(rèn)購(gòu)價(jià)1.90港元相當(dāng)于折讓約25.3%。 至此，綠地上市邁出了實(shí)質(zhì)性的第一步。根據(jù)協(xié)議，綠地在交易完成后3年內(nèi)，將把盛高作為其房地產(chǎn)發(fā)展或投資業(yè)務(wù)方面在香港的唯一上市公司。 兩年內(nèi)或?qū)⑤^大規(guī)模注資 按照張玉良此前提出的構(gòu)想，計(jì)劃注入殼公司的酒店資產(chǎn)包括兩塊，一塊是酒店管理集團(tuán)，另一塊是綠地持有的酒店資產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)200多億元。而同樣要注入殼公司的海外業(yè)務(wù)，也會(huì)在今年為綠地集團(tuán)帶來(lái)20億-30億元的營(yíng)業(yè)收入。 但是，港交所對(duì)借殼注資有明確規(guī)定，購(gòu)殼后24個(gè)月內(nèi)有重大資產(chǎn)注入的話，還是當(dāng)成新股IPO上市看待，同時(shí)，綠地若想將其內(nèi)地資產(chǎn)注入香港上市公司，依然需要上海國(guó)資委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。 花旗地產(chǎn)分析員蔡金強(qiáng)指出，料有關(guān)注資更可能早于預(yù)期發(fā)生，或最早在下半年出現(xiàn)，而盛高在復(fù)牌后，市值最高可突破100億元，更適合未來(lái)注資，料在兩年內(nèi)可以出現(xiàn)較大的注資規(guī)模。 花旗認(rèn)為，繼萬(wàn)科以驚人的2.625%年息發(fā)行首個(gè)海外債券，綠地有可能把握盛高這個(gè)融資平臺(tái)。此外，綠地資產(chǎn)組合豐富，業(yè)務(wù)范圍多元化，鑒于A股上市依然艱巨，綠地可透過(guò)盛高這個(gè)香港合理的渠道來(lái)套現(xiàn)。綠地如果獲成功注資，長(zhǎng)期重新評(píng)級(jí)的情況就像中國(guó)海外收購(gòu)中海宏洋一樣?；ㄆ旆治?，這也是王偉賢沒(méi)有出售他任何股份的原因，與中海宏洋前主要股東相似。 對(duì)此，綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，并不排除要注資的可能?！暗亲⑷胧裁?，注資多少，都還沒(méi)有定。當(dāng)然這跟港交所的規(guī)定也有一些關(guān)系。” 該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，收購(gòu)?fù)瓿珊?，上市公司董事?huì)將由10名董事組成，其中綠地控股將提名4名執(zhí)行董事和4名獨(dú)立非執(zhí)行董事，剩余2名董事由盛高方面提出。盛高其余員工安置并沒(méi)有太大變化。 打通境外資本平臺(tái) 事實(shí)上，盛高的危機(jī)由來(lái)已久，由于決策失誤，中高端住宅產(chǎn)品限購(gòu)導(dǎo)致銷售困境，其現(xiàn)金流始終不暢，半年內(nèi)變賣3個(gè)項(xiàng)目套現(xiàn)了20多億元也無(wú)法力挽狂瀾。2012年年報(bào)顯示，公司收入僅為17.7億元，較此前一年銳減69%，同時(shí)凈虧損達(dá)到9.38億元，而2011年公司還有8.98億元凈利潤(rùn)。資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)81.3%，而凈資產(chǎn)負(fù)債率更高至435%。 而綠地主營(yíng)業(yè)務(wù)涉足房地產(chǎn)、能源、金融等多個(gè)領(lǐng)域，同時(shí)也是中國(guó)首家以房地產(chǎn)為主業(yè)入圍世界500強(qiáng)的企業(yè)。2012年，綠地經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)2430億元，其中房地產(chǎn)銷售金額1078億元，銷售面積約1180萬(wàn)平方米，分別較上年增長(zhǎng)38%和43%，銷售額位于全行業(yè)第二，僅次于萬(wàn)科。 同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度在持續(xù)惡化，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線是否延續(xù)及發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)因素。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)講，房企不得不通過(guò)境外融資渠道或者其他創(chuàng)新型的融資方式來(lái)獲得持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力和源泉。綠地借殼盛高之后，無(wú)論其是作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的平臺(tái)，還是海外投資的跳板，客觀上都會(huì)總體上利于其繼續(xù)快速布局全國(guó)化，拓展海外業(yè)務(wù)市場(chǎng)。 “從房企現(xiàn)在生存狀況來(lái)看，自2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，上市房企凈利潤(rùn)率增長(zhǎng)速度快速下降，調(diào)控期內(nèi)增長(zhǎng)的峰值與非調(diào)控期內(nèi)峰值差達(dá)到90%，尤其是進(jìn)入2011年以后，整體凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率下降到平均利潤(rùn)水平以下。今年一季度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為13%左右，行業(yè)盈利能力持續(xù)下滑令人堪憂。從這個(gè)角度來(lái)講，尋求融資成本較低的境外市場(chǎng)或許成為龍頭房企降低融資成本與難度的一個(gè)市場(chǎng)選擇?！睆埡陚フf(shuō)，打通境外資本平臺(tái)，才是綠地的目標(biāo)所在。 同時(shí)，一位業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，綠地在國(guó)內(nèi)可以通過(guò)加快工期和住宅銷售，實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，但綠地在海外的項(xiàng)目，由于承建方都是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，工期相對(duì)較長(zhǎng)，資金的沉淀時(shí)間也比較長(zhǎng)。對(duì)于這些海外業(yè)務(wù)而言，最大的需求就是融資。同時(shí)，綠地的酒店業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，沉淀的資金也非常龐大，迫切需要融資，并且更容易受到香港市場(chǎng)青睞。基于其本身的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)融資發(fā)債海外評(píng)級(jí)會(huì)高些，利率比內(nèi)地要低很多。
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